Stiftshöfe statt Burgpassage (2025-28)

Zitat von Ziegel

Wenn du meine Positivbeispiele wenig realistisch findest, wundere ich mich, warum du gleichzeitig einer Planung anhängst, die sich doch gerade erst überdeutlich als unrealistisch herausgestellt hat.

Die Planung der Burggasse war nicht unrealistisch, der Investor ist schlicht und einfach Pleite gegangen. Eine umfangreiche Umbaumaßnahme in Eigenregie der Stadt, über reine Kosmetik hinaus, halte ich für unrealistisch angesichts der angespannten Haushaltslage. Generell hätte ich mir bei der Burggasse auch eine andere Erschließung gewünscht und eine Umgestaltung der bestehenden Burgpassage halte ich nicht für völlig abwegig. Nur irgendwelche ambitioniertere Lösungen über neue Bodenbeläge, Wandverkleidungen und frische Farbe hinaus gehören vermutlich vorerst ins Reich der Phantasie. Braunschweig hat weder die Prosperität von Hamburg noch die von Stuttgart. Aber ich lasse mich gerne vom Gegenteil überzeugen.

Was mich am Projekt „Burggasse“ stets störte, war – neben den vorgesehenen Eingriffen in relativ gut erhaltene historische Straßenzüge – die Tatsache, dass ein für die Innenstadtgestaltung so wichtiges Projekt lediglich im kleinen Kreis diskutiert und beschlossen wurde. Durch die Übernahme ändert sich dies nun, d. h. die Stadt wird m. E. nicht umhinkommen, die Öffentlichkeit an der weiteren Entwicklung des Areals zu beteiligen. Inwiefern die Kommune diese Entwicklung dann tatsächlich selbst in die Hand nimmt, ist m. E. als noch offen anzusehen. Klar ist diesbezüglich derzeit nur der Flächenbedarf des angrenzenden Gymnasiums und daraus folgend eine absehbare deutliche Reduzierung von Handelsflächen.

Sinnvoll wäre m. E. als nächster Schritt darum ein städtebauliches Gutachten, ggf. auch ein neuer Wettbewerb, um zu klären, wie der Bereich unter den neuen Bedingungen geordnet und erschlossen werden sollte und inwiefern bestehende Bausubstanz erhalten bleiben könnte. Ausgehend von einer solchen Grundlage könnte die Stadt dann auch wieder private Investoren ins Boot holen, vermutlich jedoch nur für bestimmte Teile des Gesamtareals. Was ambitionierte Lösungen anbelangt: Da bin ich auch eher skeptisch. Doch wenn der Bereich als öffentlich begehbarer Durchgang (in welcher Form auch immer) künftig wegfallen sollte, wären solche, so wünschenswert sie auch grundsätzlich immer sind, vielleicht auch nicht mehr ganz so wichtig.

Nur, um es nochmal deutlich zu machen: die Beispiele aus Hamburg und Stuttgart sind denkmalgeschützt. Da wurde zwar bestimmt aufwändig saniert, aber das innere Erscheinungsbild hat sich nicht so wahnsinnig geändert.

Ich glaube, dass man weder neue Bodenbeläge, noch allzu viel frische Farbe braucht, um die Burgpassage neu zu beleben. Auf den mir bekannten Fotos sieht das meiste noch ganz gut aus. Man braucht vor allem ein sinnvolles Nutzungskonzept. Mit etwas Kreativität und Mut kann man aus jeder Immobilie etwas herausholen und aus so einer interessanten erst recht.

Dass der Investor pleite gegangen ist, hat vielleicht auch mit zu vielen unrealistischen Projekten zu tun? Die Zeiten sind schwierig, aber wenn ein fertig entwickeltes Projekt an die Stadt verkauft wird, die es so sicher nicht umsetzen will, und offenbar keine andere Immobilienfirma Interesse hat, ist das in meinen Augen schon ein konzeptionelles Scheitern. In den sieben Jahren, seit der Wettbewerb entschieden wurde, hat die Firma Development Partner durchaus andere Projekte gebaut oder zumindest begonnen. Braunschweig stand wohl nicht ohne Grund hintenan. Bestimmt hätten sie die Burgpassage auch als ungebautes Projekt gern gewinnbringend verkauft, wenn sich jemand gefunden hätte.

Ist ja nun auch wurscht. Das Projekt scheint tot und das ist gut so. Es eröffnet die Möglichkeit für eine bessere Lösung. Vor allem die beiden bzw. drei denkmalgeschützten Fassaden Hutfiltern 8 sowie Schuhstraße 5/6 müssen erhalten, im besten Fall teilrekonstruiert werden. Die Stadt erwirbt Eigentum, das dem Gemeinwohl dient. Und wenn die offenbar einst beliebte und interessante Passagenarchitektur erhalten bleibt, wäre das auch nicht das schlechteste. Eine Sanierung ohne großen Aufwand und in der Folge niedrige Mietpreise für gute Konzepte: das fände ich ideal.

Zitat von Ted Mosby

Was mich am Projekt „Burggasse“ stets störte, war ... dass ein für die Innenstadtgestaltung so wichtiges Projekt lediglich im kleinen Kreis diskutiert und beschlossen wurde.

Aber es wäre zumindest mal was passiert. Das Projekt war so schlecht jetzt nicht, und mal ehrlich: so wählerisch mit potentiellen Investoren kann Braunschweig dann doch nicht sein. Ist ja nicht so, dass Investoren der Stadt, gerade bei so großen Projekten, am laufenden Band die Tür einrennen.

Jetzt trifft eine finanzschwache Stadt auf die Krise am Bau. Gleichzeitig hat sie dann noch mit leer stehenden Kaufhausbunkern zu kämpfen und träumt von einem Konzerthaus. Für mich sieht das nach endlosen Debatten und jahrelangen Stillstand aus. Manchmal ist der Verlust von Altbausubstanz das kleinere Übel. Muss nicht so sein, aber kann ...

Aber das soll hier User nicht von Planspielen abhalten. Hauptsache man versteht, dass es vermutlich um rein theoretische Überlegungen geht.

Orakel

So langsam frage ich mich schon, womit genau du jetzt ein Problem hast. Hat die Stadt dem sogenannten Investor in den letzten bald 7 Jahren irgendeinen Stein in den Weg gelegt? Nein, er hat einfach nicht gebaut. Wo war die Stadt denn "wählerisch"? Deine Aussage "Es wäre zumindest mal was passiert", ist genau das, was du eine "rein theoretische Überlegung" nennst. Der "jahrelange Stillstand", den du orakelst, ist doch längst Realität und geht auf das Konto des bisherigen Eigentümers. Wäre die Firma nicht pleitegegangen, hätte die Burgpassage gut und gern weitere 7 Jahre vor sich hingerottet. Andere Projekte in größeren Städten wären, wie bisher auch, bevorzugt zur Ausführung gekommen. Jedenfalls sinken die Zinsen nicht mehr auf das Vor-Krisen-Niveau und die damaligen Preise werden auch nicht mehr so schnell erreicht.

Daher ist die aktuelle Entwicklung genau das: eine Entwicklung. Und zwar eine mit positiven Vorzeichen. Ich hoffe mal, dass der Stadt ein tragfähiges Konzept für die Burgpassage vorschwebt. Allzu viel müsste sie dort, nach meinem Dafürhalten, gar nicht unbedingt investieren.

Zitat von Ziegel

Orakel

Wo war die Stadt denn "wählerisch"?

Wo habe ich denn behauptet sie wäre wählerisch?

Und das der Investor nicht gebaut hat: war da nicht noch was mit einem Mieter der auf Teufel komm raus nicht ausziehen wollte? Mir war irgendwie so ...

Zitat von Orakel

Aber es wäre zumindest mal was passiert. Das Projekt war so schlecht jetzt nicht, und mal ehrlich: so wählerisch mit potentiellen Investoren kann Braunschweig dann doch nicht sein.

Um mich bitte nicht falsch zu verstehen: Der Entwurf von Welp von Klitzing hat bzw. hatte eine ordentliche Qualität und mit einigen Verbesserungen hätte daraus durchaus ein halbwegs großer Wurf entstehen können. Insbesondere hätte eine erfolgreiche Umsetzung und Vermarktung die Attraktivität Braunschweigs als Einkaufsstadt der Region fraglos vergrößert. Es wäre etwas passiert: Da stimmen wir überein.

Doch das hat nicht sollen sein. Dass die Stadt das Areal nun kauft, ist insofern keine Ideallösung, unter den gegebenen Umständen m. E. aber das kleinere Übel. Was wäre gewesen, wenn bereits Abrissarbeiten stattgefunden hätten und der Entwickler dann pleite gegangen wäre? Bei einem Weiterverkauf an einen anderen Investor wäre, gerade in Anbetracht der konjunkturellen Lage, eine zügige Umsetzung auch nicht garantiert gewesen. Die Gefahr, dass aus der leerstehenden Burgpassage ein Spekulationsobjekt hätte werden können, sollte da nicht außer Acht gelassen werden.

Insofern sehe ich die jetzige Situation als eine Chance zum Neuanfang, mit dem Vorteil, die Öffentlichkeit bei der Planung künftig besser einbinden zu können. Konjunkturelle Lagen ändern sich und derzeit ist ein Zeitgewinn unter diesen Umständen keineswegs die schlechteste Option.

Dass Schulbauten die Attraktivität der Innenstadt nicht erhöhen, sollte m. E. allen klar sein. Doch ein veränderter Nutzungsmix mit der Möglichkeit, ggf. Teile der bestehenden Passage (deren Qualitäten nicht missachtet werden sollten, wie Ziegel zurecht schrieb) zu erhalten, birgt noch immer zahlreiche Möglichkeiten. Attraktive Ladenflächen, innerstädtisches Wohnen, vielleicht auch kulturelle Nutzungen (z. B. für das Museum für Photographie) könnten zu einem guten Mix führen.

Ganz klar: So etwas kann und soll die Stadt nicht allein stemmen. Doch auf Basis einer durchdachten Planung müssten sich in der Lage für dann verkleinerte Nutzungseinheiten auch Investoren finden lassen.

Zitat von Ted Mosby

Was wäre gewesen, wenn ...

Deine Argumente sind natürlich nicht von der Hand zu weisen. Ich muss nur immer daran denken, dass Braunschweig regelmäßig die Angewohnheit hat, in ganz großen Dimensionen zu denken. Und das es eigentlich meistens bei Träumen bleibt. (Siehe z.B. Regional-Stadtbahn. Hat man daraus gelernt? Nö, jetzt plant man diverse Tramverlängerungen gleichzeitig, statt eine nach der anderen anzugehen und diese seriös auf ihre Wirtschaftlichkeit hin abzuklopfen, Stichwort "Campusbahn". Wo das endet weiß ich jetzt schon.)
Bei der Burggasse hatte sich tatsächlich mal eine seltene Gelegenheit geboten, ob einem die Planung nun gefiel oder nicht. Und dann war die Gelegenheit vorbei. Und daran ist ein gewisser Mieter (der nicht weichen wollte) nicht ganz unschuldig. Es ist also keineswegs so, dass der Investor einfach nicht gebaut hat, so als täte ihn das alles nicht wirklich interessieren, wie Ziegel schreibt (Zitat Ziegel: Hat die Stadt dem sogenannten Investor in den letzten bald 7 Jahren irgendeinen Stein in den Weg gelegt? Nein, er hat einfach nicht gebaut.) Wobei die Stadt selber dem Investor natürlich keinen Stein in den Weg gelegt hat. Und sicher war der Investor kein Goldjunge. Aber ich mag es einfach nicht, wenn man Tatsachen verdreht, oder anderen Behauptungen andichtet (Zitat Ziegel: Wo war die Stadt denn "wählerisch"?) um die eigene Argumentation in einem besseren Licht erscheinen zu lassen.

Zitat von Ted Mosby

Doch ein veränderter Nutzungsmix mit der Möglichkeit, ggf. Teile der bestehenden Passage (deren Qualitäten nicht missachtet werden sollten, wie Ziegel zurecht schrieb) zu erhalten, birgt noch immer zahlreiche Möglichkeiten.

Das hier zum Vergleich herangezogene Hamburger Hanseviertel ist in der Tat ein schönes Beispiel der Postmoderne. Auch wenn die Burgpassage tatsächlich gewisse Qualitäten besitzt, kann ich hier hingegen keinen Denkmalwert erkennen. Das ist einfach eine herkömmliche Glasüberdachung wie es sie in Deutschland dutzendfach gibt. Mag sein, dass Denkmalschützer hier zu einer anderen Einstellung gelangen. Deren Kriterien sind für mich aber eh oftmals nur schwer nachvollziehbar.

Zitat von Orakel

Das Projekt war so schlecht jetzt nicht, und mal ehrlich: so wählerisch mit potentiellen Investoren kann Braunschweig dann doch nicht sein. Ist ja nicht so, dass Investoren der Stadt, gerade bei so großen Projekten, am laufenden Band die Tür einrennen.

Das klang für mich so, als sollte die Stadt nicht wählerisch sein. War sie nach meiner Wahrnehmung auch gar nicht. Falls ich dich missverstanden habe, geschenkt. Dann tut's mir leid, ok?

Die Baugenehmigung gab es ab Juli 2020 und ja, Tchibo als letzter Mieter hat dann geklagt und auch mehrfach recht bekommen. Das war mir nicht mehr präsent und keine böse Absicht, das in meine Bewertung nicht einbezogen zu haben. Anfang Mai 2022, ist Tchibo dann ausgezogen. Da war der Eigentümer, das ist immerhin auch schon zwei Jahre her, wohl schon in Schieflage. So gesehen muss man Tchibo besonders dankbar sein, denn mit begonnenen Abrissen wäre es jetzt wirklich ein schwieriges Projekt.

Ich war zu meiner Einschätzung vor allem mit Blick auf die anderen Projekte des "Entwicklers" gekommen. Vieles ist nie begonnen worden, Angefangenes nicht beendet worden. Man muss richtig suchen, um ein gebautes Projekt zu finden. Das Unternehmen soll es seit 2001 geben, aber viel zu sehen ist davon auf den ersten Blick nicht.

Warum diskutieren wir hier überhaupt über vergossene Milch? Finita la commedia. Die Architektur der erträumten Burggasse war tatsächlich ganz nett. Aber die angedachten Abrisse waren irgendwo zwischen unnötig und höchst ärgerlich. Und auch bei den angedachten Nutzungen war keine große Innovation zu erkennen. Ob der Einzelhandel sich nach den Ladeneinheiten gerissen hätte, wer weiß?

Ein Eigentümer, der im Sinne des Gemeinwohls handelt, kann daraus jetzt etwas wirklich Besonderes machen. Eine multifunktionale Schule, die nach den Unterrichtszeiten z. B. von Vereinen weitergenutzt wird, fände ich gar nicht verkehrt. Daneben kleinere Werkstätten, Ateliers, Ausstellungsräume. Gern auch Wohnungen, wenn Bedarf besteht. Ein Mix aus möglichst einfacher Sanierung und teilweisem Neubau (für die Schule), das wäre spannend. Aber jetzt träume ich auch.

Hier gibt es noch ein Video von den vorerst letzten Tagen der Passage:

Zitat von Ziegel

Ein Eigentümer, der im Sinne des Gemeinwohls handelt, kann daraus jetzt etwas wirklich Besonderes machen. Eine multifunktionale Schule, die nach den Unterrichtszeiten z. B. von Vereinen weitergenutzt wird, fände ich gar nicht verkehrt. Daneben kleinere Werkstätten, Ateliers, Ausstellungsräume. Gern auch Wohnungen, wenn Bedarf besteht. Ein Mix aus möglichst einfacher Sanierung und teilweisem Neubau (für die Schule), das wäre spannend. Aber jetzt träume ich auch.

Hier diskutieren tatsächlich zwei Auswärtige. Aber ich stimme dir eigentlich in allen Punkten zu. Leider scheitern besondere Nutzungsansprüche gerade bei solchen Unterfangen meist an der Realität. Auch die Stadt wird sich wohl finanzkräftige Partner mit ins Boot holen müssen mit deren berechtigten Renditevorstellungen. Ladenflächen gehen dann in der Regel an bekannte Ketten: Rossmann, C&A ... Ein Urban Outfitters würde hier vermutlich schon als furchtbar innovativ gelten.
Kleinere Werkstätten, Ateliers, Ausstellungsräume, Konzertbühnen usw. wären natürlich eine wirklich tolle Sache, sind in der Regel aber eher in Altbauten in einem gewachsenen Kiez realisierbar und weniger in einer von der bürgerlichen Mittelschicht und Konsum geprägten Innenstadt. Das einzige was ich in Braunschweig in dieser Beziehung je als irgendwie besonders empfunden habe, war seinerzeit das Jolly Joker, und das war eine Diskothek. Das soll jetzt natürlich keine Beleidigung sein, die Stadt ist wirklich schön.

Ich bin nicht überzeugt das der Kauf durch die Stadt nun etwas verändern wird. Leider. Eher gehe ich davon aus, das diese Passage auf absehbare Zeit (egal ob überdacht oder freiluft) als Verbindung zwischen Schuhstraße und Hutfiltern nicht zur Verfügung steht. Und es ist verrückt wie nachhaltig ich bereits verinnerlicht habe das der Weg außen herum führt.

Laut BZ kauft die Stadt die Burgpassage tatsächlich zurück und lässt sie abreißen. Es soll ein komplett neues Quartier entstehen. Das wäre tatsächlich der Hammer. Der Artikel in der BZ ist leider hinter der Bezahlschranke.

jetzt sollen es die 'Stiftshöfe' werden.

Die Burgpassage soll abgerissen werden, eine Burggasse wird es in Zukunft nie geben und am Ende gibts es keinen Durchgang mehr.

Was passiert?

Im Norden erweitert sich das Gymnasium Kleine Burg, im Süden siedelt sich die im unteren Preissegment liegende Hotelkette 'Motel One' an. Dazwischen entstehen 35 Wohnungen.

Die denkmalgeschützten Eingangsbereiche bleiben erhalten.

Also sehr unspektakulär und Braunschweig verliert eine Sehenswürdigkeit!

2028 soll es, laut Plan, eingeweiht werden.

Link / Quelle:

https://regionalheute.de/braun…-braunschweig-1712238771/

Hier die entsprechende Mitteilung der Stadt mit einer Planskizze: https://www.braunschweig.de/po…chrichten/burgpassage.php

© Berliner Architekturplaner Form Follows You GmbH

Also ich finde das Konzept sehr stimmig und gut! Die Nutzungen sind nachhaltig und bringen Leben in die Stadt und die denkmalgeschützten Fassaden bleiben erhalten (eigentlich eine Selbstverständlichkeit...). Einziger Malus ist die Durchwegung, aber die ist ja schon länger nicht mehr möglich.

Klar, eine Erhaltung und kreative Umnutzung der Burgpassage wäre toll gewesen, war aber wohl leider wenig realistisch. Es sei denn, der Denkmalschutz schiebt den "Stiftshöfen" jetzt aus dem Hinterhalt noch einen Riegel vor.

Wenn das Hotel dann in Betrieb gegangen ist, werde ich dort gern mal übernachten und in der Gastro der "Stiftshöfe" essen gehen.

Motel One ist in der Tat eine Hotelkette im unteren Preissegment. Das tut der Sache aber keinen Abbruch. Ich übernachte häufiger im Motel One in Bonn und das hat zumindest ein wirklich ausgesprochen schön ausgestaltetes Foyer.

Generell finde ich die Idee der "Stiftshöfe" charmant, obwohl ich der Anordnung in drei Blöcken in Reihe erst einmal wenig abgewinnen kann, wie es in der Machbarkeitsanalyse vorgesehen ist. Hier würde mir ein erlebbarerer Hofcharakter besser gefallen - mal abwarten. Wenig Hoffnungen mache ich mir leider bei der Qualität der zu erwartenden Fassaden. Aber vielleicht gelingt es ja doch einen Ort mit Aufenthaltsqualität zu schaffen.

Ansonsten finde ich es gut, dass auf Einzelhandel weitestgehend verzichtet werden soll. Kleine Cafés machen Braunschweig doch vielerorts aus. Auch die Erschließung über Kleine Burg ist natürlich absolut die bessere Wahl. Und wenn auch ich mal träumen darf: ein Abriss des alten Karstadt-Klotzes am Damm täte mir in diesem Zuge gefallen. Die Planung in diese Richtung zu erweitern böte sicher mächtig Potential.

Ich bin übrigens öfter mal in BS und habe auch einige Jahre in BS gearbeitet.

^ Ich stimme Ziegel und Orakel zu. Mir wäre es lieber gewesen, die Stadt hätte die Bevölkerung eingebunden, doch offensichtlich will man seitens der Verwaltung keine Zeit verlieren, was bezüglich der Innenstadtentwicklung zumindest nachvollziehbar ist. Ein Motel One fehlte bislang in der Stadt und in Anbetracht der üblichen Fassaden dieser Kette ist eine Verlagerung in den Hinterhof eine ganz sinnvolle Lösung. Mit dem Verzicht auf Einzelhandel kann ich, wie früher bereits geschrieben, gleichfalls gut leben. Der fällt an dieser Stelle leicht. Interessant wäre noch, wie die Erschließung in Sachen Pkw-Verkehr und Anlieferung erfolgen soll. Nur über die Straße Kleine Burg oder auch über die Gerichtspassage?

Hier noch zwei Präsentations-Charts aus dem Pressematerial der Stadt:

© jeweils Stadt Braunschweig

Die Ideen von Orakel sind interessant. Ein schön gestalter Hof mit individuellen Fassaden - vllt. sogar Fassaden mit Stiftscharakter - können Atmosphäre schaffen.

Unter einem Motel verstehen die Menschen eher eine Übernachtungsmöglichkeit, wo sie mit einem PKW direkt vor das Zimmer fahren können und ihr Gepäck schnell in den Zimmern verschwindet. Vielen von einem road trip in Nordamerika in Erinnerung.

Ob das hier so gelingt?

Motel One ist eine sehr bekannte und beliebte Hotelkette, die sich auf möglichst innerstädtische Lagen konzentriert und dementsprechend Erfahrung mit anspruchsvollen Bauämtern und Denkmalschutzbehörden hat. Ja, es sind Budget-Hotels mit durchschnittlichen Zimmerpreisen um die 100 Euro. Die Lobbys und Hotelbars werden aber immer individuell und mit regionaler Note eingerichtet - und zwar oft sehr schön!

Großartige Architekturikonen erwarte ich für die Hoffassaden zwar nicht, aber mit Motel One hat Braunschweig einen guten Griff gemacht.

In Leipzig gibt es Motel One dreimal, einfach mal googeln. Liebe zum Detail haben die auf jeden Fall:

Lichtinstallation im Foyer von Motel One Leipzig (hotelfachzeitung.com)

Zitat von Braunschweiger

Ein schön gestalter Hof mit individuellen Fassaden - vllt. sogar Fassaden mit Stiftscharakter - können Atmosphäre schaffen.

Das war auch mein Gedanke. Eine schöne Außengastro ist viel mehr wert als die x-te Filiale irgendeiner Bekleidungskette. Fragt sich nur ob die Stadt das hinkriegt. Eine Verbindung vom Hotelhof zum Rest des Areals wird es kaum geben. Schließlich will die Stadt keine komplette Durchwegung und im Interesse des Hotelbetreibers wird das sicher auch nicht sein. Hinzu kommt, dass besonders für den Schulbau sicher nicht mehr ausgegeben wird als notwendig. Großer optischer Anspruch dürfte da zweitrangig sein. Überhaupt bleibt für Gastronomie eigentlich nur der angedachte nördliche Hof zwischen neuer Wohnbebauung und Schule. Schon der mittlere Hof zwischen Schule und Hotel dürfte dann kaum noch öffentlich sein. Dafür dürfte schon die potentielle Gebäudebrücke zum Altbau der Schule sorgen. Ich hoffe ja, dass man sich noch was etwas verwinkelteres als diese drei schnöden Höfe überlegt. Die haben den Charme einer Flussbegradigung. Aber die nun veröffentlichte Darstellung ist möglicherweise ja auch nur eine Konzeptstudie. Irgendwie sollte sich der Name "Stiftshöfe" schon irgendwie optisch wiederspiegeln, sonst wird es peinlich und belanglos.