Kleinere Projekte Westend / Laim / Pasing / Westkreuz / Aubing

    Ganz allgemein gesprochen fehlt mir in München eine mutige Strategie für die Umwidmung und Revitalisierung von Industriegürteln.


    Das Problem ist doch, dass in Gewerbegebieten meist recht hohes Baurecht besteht und Gewerbebauten auch recht schnell umzusetzen sind. Damit die Stadt zusammenhängende Flächen überplanen kann und alle Grundstückseigentümer an einen Tisch kriegt müsste sie also über ihren eigenen Schatten springen und zum Beispiel eine GFZ von 6 - statt sagen wir mal 2 - für einen Teil des Areals anbieten, in der Büroraum dann auch gestapelt werden kann. Im Gegenzug wären dann tatsächlich erhebliche Flächen auch für eine Umnutzung frei.

    So wie es im Moment läuft werden einfach Genehmigungen für eine GFZ von 3 statt 2 erteilt und immer wieder kommen - wie oben oder bei der Macherei - auch ganz ansehnliche Bauten heraus, aber mit dieser Strategie wird weder das Gebiet entlang der Hansastraße noch irgend ein anderes Gewerbegebiet fundamental transformiert.


    Das Werksviertel geht bestimmt in die richtige Richtung und ist meines Erachtens durchaus attraktiv. Damit sowas auch in anderen Stadtteilen möglich ist müsste man aber nochmal dichter überplanen, sonst verliert irgend ein Investor die Geduld und stellt halt doch lieber einen 6-stöckigen Büroblock hin und spart sich die Planungsunsicherheit.

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    Genau das was du forderst, hat das Planungsreferat nun in Arbeit: Bereiche rund um den Frankfurter Ring sollen einen neuen Bebauungsplan erhalten, um dem Gebiet ein neues "Entwicklungsgerüst" zu geben. 145 Hektar sind es in Summe, darin sollen zum einen Grün- und Freiräume aufgewertet und Mobilitätsangebote verbessert werden (Seilbahn), zum anderen sollen auch die Ergebnisse der Hochhausstudie für die Gegend konkretisiert werden.


    Das wird sicher eine Zeit dauern und Interessenkonflikte hervorbringen (Gentrifizierung von Gewerbegebieten, Verkehr), aber es dürfte sich für die Stadt lohnen: Nirgendwo sonst im Stadtgebiet ist München weniger entwickelt (für das Gewerbeband Obersendling gibt es bereits Überlegungen).


    https://www.sueddeutsche.de/mu…ukunft-projekte-1.5143691


    Die großen Gewerbe- / Industriebereiche sind dann auch als sog. "Handlungsräume" langfristiger Stadtentwicklung klassifiziert:


    https://www.muenchen.de/rathau…arte_HR%20Kulisse_web.pdf

    https://www.muenchen.de/rathau…chen/Handlungsraeume.html


    Auf der anderen Seite darf jedoch auch das kl. produzierende Gewerbe nicht vergessen und vollständig aus der Stadt verdrängt werden. Hierzu dienen dann die Gewerbeflächenentwicklungsprogramme:


    Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEWI) wurde im Jahr 2000 konzipiert, um der Wirtschaft die nötige Planungssicherheit zu geben. Es definiert bedarfsgerechte Gewerbestandorte für den Erhalt der "Münchner Mischung", also ein ausgewogenes Verhältnis zwischen großen und kleinen Betrieben aus Produktion, Handwerk, Dienstleistung, Forschung und Entwicklung in den unterschiedlichsten Branchen.

    Seit dem Jahr 2000 hat sich das Angebot an Gewerbeflächen in der stark wachsenden Stadt aufgrund vermehrter Zielkonflikte, zunehmenden Umwandlungsdrucks und standortbezogener Unzulänglichkeiten jedoch stark verringert.


    https://www.muenchen.de/rathau…entwicklungsprogramm.html

    Bis 2030 sollen im Stadtgebiet daher 35 ha. für das produzierende Gewerbe geschaffen werden. Auch das könnte mit der oben genannten Neuordnung rund um den FFR erreicht werden, indem bestehende Areale künftig effizienter genutzt werden.

    Danke @ Truderinger und MiaSanMia,


    Das ist alles sehr juristisch zerlegt wieder mal.


    Welche Ziele werden da eigentlich vervolgt.


    In welche Richtung soll dieses Gebiet entwickelt werden?


    Könnt man es zB mit dem vergleichen, wie sich das Knorr Bremse Areal veraendern soll ?


    Vielen Dank.

    MiaSanMia: Von welchen Flächen am Frankfurter Ring redest Du denn? Es sind in den letzten 2-3 Jahren ca. 6-7 Schuhkarton Bürobauten mit 5-6VG entstanden. Jedes dieser schrecklichen Gebäude mit jeweils ca. 100m länge und 30-40m breit.


    Kenne die Gegend megagut. Wo sollen denn da jetzt noch Freiflächen geschaffen werden?


    Das gesamte Gelände wurde komplett zugepflastert mit Schuhkartons.

    Einmal editiert, zuletzt von Munich_2030 ()

    Munich_2030


    Es geht bei der Planung gar nicht darum, innerhalb der nächsten zwei, drei Jahre Freiflächen für weitere Neubauten zu schaffen, sondern dem Gebiet eine neue Rahmenplanung mitzugeben, sodass bei allen künftigen Vorhaben, egal wo, egal wann, eben nicht nur ausschließlich Schuhkarton-Bürobauten nach §34 BauGB entstehen.

    Zudem: Konversionsflächen gibt es am FFR noch reichlich, angefangen bei Autohändlern, nicht mehr benötigten Industriestandorten (z.B. Sona-Areal), alten Büro- und Lagerbauten, entlang der Lilienthalallee, Euroindustriepark... und selbstverständlich werden auch die heutigen Neubauten nicht ewig stehen.


    Ein gutes Beispiel für eine attraktive Entwicklung am FFR ist das Knorr-Bremse Areal für das ja bereits ein neuer B-Plan erstellt wurde / wird. Nur mit §34 wäre das nicht möglich gewesen. Hinzu kommt nördlich des FFR die Bayernkaserne, die aufgrund der Ausweisung als Urbanes Gebiet Subzentrumcharakter erhält. Damit verbunden ist eine Verlängerung der Tram über den FFR hinweg. Jetzt noch die Seilbahn und den DB-Nordring als Tangentialverbindungen etablieren und die Gebiete rund um den FFR werden künftig ein ähnlich reges Entwicklungsgebiet wie es heute rund um den Ostbahnhof der Fall ist. Da wette ich drauf ;)

    Auch wenn nicht am FFR, alleine der Euroindustriepark ....,ansonsten sehe ich es ähnlich. Leider wurde viel mit Schuhschachteln vermurkst, aber gibt noch viel Bestand der entwickelt werden kann.

    Mehr Ansichten:



    Sichtbetonfassade...



    ... und helle wie dunkle Holzprofile:



    Deutlich erkennbar, es wird nur der vordere Teil des Grundstücks neu bebaut:



    https://www.oliv-architekten.com/projects/else


    Erstes Büro-Holzhybrid stimmt eigentlich nicht ganz, die BVK plant ihr Hochhaus auch in dieser Bauweise, dort ist der Abriss allerdings bereits fast vollendet.

    Seine neue Firmenzentrale samt Backstube baut sich die alteingesessene Firma Rischart in der Hans-Fischer-Str. Zusätzlich noch Werkswohnungen und ein kleines Hotel. Architekten sind Kiessler.


    https://www.sueddeutsche.de/mu…ehe-spatenstich-1.5198511


    der dreigeschossige Bau im Industrie-Stil ist für meine Begriffe zu niedrig geraten, eine Etage mehr wäre in der Kubatur stimmiger gewesen.

    Aber die Stadtgestaltungskommision war "trotzdem voll des Lobes"


    Das Grundstück ist dieses:

    https://www.google.de/maps/@48…2a,35y,270h/data=!3m1!1e3

    ^ Der B-Plan aus dem Jahre 2002 gibt allerdings nicht mehr als sechs Etagen her (das dreigeteilte Fassadenraster entspricht Doppelgeschossen). In diesem Fall ist die SGK also tatsächlich "unschuldig" ;)

    Du hast wie immer recht. Sehe erst jetzt das kleine Männchen in der 4. ! Etage . Diesmal haben meine neuen Lieblingsfeinde keine Schuld.

    Hier Visualisierungen zur Chopinstraße 28 (hier) in der Villenkolonie I.

    Ich erinnere mich an eine Diskussion des BA zu diesem Grundstück, da der Altbestand einigermaßen erhaltenswert war und das Flachdach des Neubaus bemängelt wurde. Der Entwurf war mir bis heute unbekannt
    Auch wenn dieser Entwurf sich weder dem Gartenstadtcharakter annimmt noch die typische Kubatur der Gegend aufnimmt, sind letztenendes Präzendenzfälle auf beiden Nachbargrundstücken zu sehen (einer aus den 60/70ern und einer von circa 2015). Bin dennoch überrascht, mit wie wenig Umsicht ein Bauunternehmen auf den Kontext reagiert.


    Quelle und mehr Bilder: https://www.domino-bau.de/objekte/ch28/


    csm_CH28_Ansicht_S__Blue_Hour__3x_38068634db.jpg

    Ich persönlich finde das eigentlich den Umständen entsprechend ganz schick, weil es sich von den sonst sehr monotonen 0815-MFH-Bauten in den Gartenstädten abhebt.


    Wie du ganz richtig sagst ist die maximal zulässige Baumasse aufgrund von Präzedenzfällen in der direkten Nachbarschaft sehr hoch anzusetzen, man kann nicht erwarten, dass irgendein Bauträger nennenswert darunter bleibt. Damit stellt sich mir die Frage, ob es überhaupt möglich ist gute 1000m2 Wfl. auf ein 1200 m2 Grundstück zu setzen, dabei aber nicht höher als EG+2 zu gehen und dabei noch dem Gedanken einer Villenkolonie mit großen Gärten gerecht zu werden. Da habe ich lieber ein bisschen Abwechslung.


    Grundsätzlich kommt das Baurecht in den Gartenstädten m.E. sehr an seine Grenzen. Bausünden der 60/70er Jahre dienen in Solln, Harlaching, Pasing und Co. als Präzedenzfälle, Baurecht kann seitens der Stadt nicht ohne Entschädigungsanspruch reduziert werden. Außerdem ist die Stadt in hohem Maße auf die Bebauung angewiesen (wobei ). Das Baurecht bietet darüber hinaus leider kein Instrument, mit denen großzügigere Abstandsflächen, niedriger Versiegelungsgrad oder hohe gestalterische Qualität (auch im Kontext mit bestehender Bebauung) honoriert werden können, insbesondere ohne dadurch pauschal Präzedenzfälle zu schaffen, die dann für alle zukünftigen Projekte halten. Als Gegenbeispiel seien hier zum Beispiel die Zoning Laws in New York/ USA genannt, in denen sich das Baurecht bei niedriger Versiegelung teilweise erhöht.


    Das ganze Projekt ist nebenbei in der Villenkolonie 1.

    Diese Visualisierungen mit riesigen grünen Wiesen vor den Villen sind im besten Falle amüsant, wenn dem doch jemand Glauben schenkt. Tatsächlich wird hier leider jeder freie Qm. Grünfläche zugepflastert, zu den Nachbargebäuden passt kaum mehr als ein schmaler Weg. Der alte Baumbestand wird ein paar wenigen vor sich hin vegetierenden Ersatzpflanzungen im Miniaturformat weichen.

    Für diese Lage mMn eine viel zu große Baumasse.

    Zitat von Truderinger

    weil es sich von den sonst sehr monotonen 0815-MFH-Bauten in den Gartenstädten abhebt.

    Das Projekt hier sieht für mich aus wie schlimmste 60er Jahre Reihenhauszeile. Grauenvoll. Die Bewohner starren ringsum nur auf Wände.

    Zitat von MiaSanMia

    Diese Visualisierungen mit riesigen grünen Wiesen vor den Villen sind im besten Falle amüsant, wenn dem doch jemand Glauben schenkt. Tatsächlich wird hier leider jeder freie Qm. Grünfläche zugepflastert, zu den Nachbargebäuden passt kaum mehr als ein schmaler Weg. Der alte Baumbestand wird ein paar wenigen vor sich hin vegetierenden Ersatzpflanzungen im Miniaturformat weichen.

    Für diese Lage mMn eine viel zu große Baumasse.


    Bitte nicht falsch verstehen, da stimme ich durchaus zu. Aber wie gesagt, egal wer dort was baut, die (grobe) Kubatur wird immer die Gleiche sein, die Stadt hat da keine wirkliche Handhabe.


    Nimmt man das also als gegeben an finde ich den obigen Entwurf aber doch interessanter als was sonst so in den "Gartenstädten" gebaut wird und in die gleiche Dichte-Kategorie, fällt, z.B.:

    https://www.immobilienscout24.…perlacher-fors/99559.html (ca. 800 m2 wfl auf ca. 1000 m2 grund)

    https://www.immobilienscout24.…auststrasse-40/98676.html (ca. 2700m2 wfl auf ca. 2700m2 grund)

    Wie das ganze am Ende langfristig wirkt hängt sicher stark von der Instandhaltung und der Qualität der Bauausführung ab, aber ich vermute wer geschätzt 2 Mio. für sein Reihenhaus ausgibt kann sich auch alle paar Jahre ne Fassadenreinigung leisten.


    Zitat von MiaSanMia

    Die Bewohner starren ringsum nur auf Wände.


    Das beschreibt die Zukunft und teils auch schon die Gegenwart vieler Gartenstadtbereiche sehr gut. Auf das Projekt bezogen bieten Reihenhäuser immerhin jeder WE Zugang zu einem vermutlich sehr hellen Dachgeschoss. Eine Erdgeschosswohnung hat bei Südausrichtung einen 30m langen, je nach Position 3 - 6m von der Grundstücksgrenze entfernt liegenden Riegel vor sich, und kriegt daher gar kein Sonnenlicht ab (und ja, die Visualisierung ist daher grob irreführend).