Planungspolitik / Wohnungspolitik

    Sehr guter Vorstoss! Think big!

    Der Osthafen hat Potential für Wohnen, Kultur und Gewerbe.

    Man könnte die Plateaus anheben auf das Niveau des Kreisels zwischen den Brücken und den Verkehr unterirdisch laufen lassen.

    Dort wäre - wenn grosser Wurf - Platz für Theater,Kino, Museen, Wohnhäuser, Retail, ... vielleicht im Warf-Style wie in London.

    Jahresbericht 2020 des Bauaufsicht Frankfurt

    Die Bauaufsicht hat ihren Jahrsbericht 2020 herausgegeben. Ich verlinke das Dokument zunächst nur ohne inhaltliche Stellungnahme. Beim Durchblättern ist mir aber aufgefallen, dass die Rechenzentren eine so herausragende Rollen einnehmen, dass sie erstmals gesondert ausgewiesen werden.


    Die genehmigte Bausumme war 2020 mit knapp 900 Millionen Euro unterdurchschnittlich. Der Wohnungsbau belegte aber auch diesmal den ersten Platz, mit 330 Millionen Euro. Besonders groß fiel der Bereich Sonstiges mit über 200 Millionen Euro aus, da er Großprojekte mit gemischter Nutzung wie das FOUR enthält. Im Rahmen der Corona-Krise waren die klassischen Kategorien Flughafen und Büros nicht so bedeutend wie in früheren Jahren: sie folgten bei dieser Sichtweise zwar auf Rang 3 und 4, aber nur mit relativ geringen Bausummen (92 bzw. 79 Millionen Euro). Die Rechenzentren zeigten einen Anstieg auf 64 Millionen Euro und nahmen damit nun als eigenständige Kategorie den fünften Rang ein. (S. 2)


    Siehe auch Tabellen: Bauinvestitionen (S. 12), Karte der genehmigten rechenzentren (S. 13), Verteilung Bausumme Rechenzentren auf Stadtteile (S. 13)


    Mod: Funktionierender Link.

    Erschreckend ist der Rückgang der Zahl der genehmigten Wohnungen. Im Jahr 2018 waren es noch 7.329 Einheiten. Im vergangenen Jahr gerade noch deren 4.228. Das erste Jahr der Pandemie, gewiss, aber eben auch das erste Jahr mit geltendem Baulandbeschluss. Es liegt auf der Hand, dass die Rückwärtsentwicklung seine Ursache im Ausbleiben privater Wohnungsbau-Investitionen hat (seit dem letzten Wechsel im Planungsdezernat gerne übergreifend als Luxuswohnungen diffamiert).


    Wer jetzt glaubt, dass stattdessen viele öffentlich geförderte Wohnungen entstanden sind, der wird im Jahresrückblick zum Baugeschehen 2020 keine Bestätigung finden. Denn dazu gibt es seltsamerweise keine Angaben. Ausgerechnet die Frankfurter Rundschau, der SPD traditionell ausgesprochen wohlwollend gesinnt, fragte beim Planungsdezernenten nach. Nach Josefs Auskunft waren es im vergangenen Jahr ganze 149 neue geförderte Wohnungen. Äußerst dürftig, da sollte es keine zwei Meinungen geben.


    Fünf Monate des laufenden Jahres sind um. Kann sich jemand entsinnen, dass in dieser Zeit ein größeres Wohnungsbauprojekt erstmals bekannt wurde? Und nun darf der an nüchternen Zahlen gemessen erfolglose Planungsdezernent weitermachen, obwohl seine Partei bei der Kommunalwahl im Frühjahr sehr deutliche Verluste verzeichnen musste. Und als wäre das nicht genug, sollen die Regelungen des Baulandbeschlusses laut Koalitionsvertrag nochmals deutlich verschärft werden.


    Sicher, die Zahl der zuletzt fertig gestellten Wohnungen ist verhältnismäßig hoch. Und in Anbetracht der weiterhin zahlreichen Baustellen in der Stadt ist bisher nicht viel an Fehlentwicklungen wahrzunehmen. Doch mit Planungspolitik ist es ähnlich wie mit einem Supertanker; Fehler auf der Brücke wirken sich erst nach langer Verzögerung aus. Und das Riff ist schon bedrohlich nah.

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    Bei der (bald) regierenden Stadregierung (speziell dem Planungsdezernenten Josef) herrschen folgende Annahmen vor (siehe auch diesen Artikel in der FR:(

    • Die Corona-Pandemie führt nach Ihrem Ende zu einem Ende des Wachstums, dass wir seit 2002 sehen, weil sich wieder mehr Menschen ins Umland (Taunus, Wetterau, etc.) orientieren. Ich persönlich glaube da nicht dran, da ich a) den Urbanisierungstrend für nicht gebrochen halte und b) das voraussetzen würde, dass das Umland vermehrt Wohnraum schafft, was es ja nicht tut.
    • Mit der Josefsstadt plus ein bißchen Innenentwicklung ist man alle Sorgen los und muss sich um nichts mehr kümmern. Diese Annahme halte ich für noch fataler, denn a) ist ja noch nicht mal ausgemacht, ob die Josefsstadt je im versprochenen Ausmaß kommt und b) wird das noch mindestens 8-10 Jahre dauern bis dort die ersten Wohnungen fertig sind. Parallel dazu will man bei den Güntersburghöfen 1.200 Wohnungen weniger bauen, in der Josefsstadt 4.000 weniger und die Vorgabe in Bonames-Ost (falls das jemals kommt) weniger Flächen zu versiegeln, führt ggf. auch dazu, dass dort weniger als die aktuell geplanten 1.400 Wohnungen entstehen (man erinnere sich, dort waren schon mal 2.000 Wohnungen geplant).

    Es ist ein Trauerspiel. Eine engagierte Stadtregierung könnte innerhalb von 10 Jahren den Druck vom Kessel nehmen bei weiter moderatem Stadtwachstum. Aber diese Dilettanten-Truppe macht alles nur noch schlimmer.

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    Guter Beitrag 17

    Stadtplanung ist natürlich per Definition immer mit Annahmen und erhöhten Unsicherheiten verbunden. Als oberster Planer allerdings schon jetzt in den allgemeinen Kanon der "Stadtflucht" einzustimmen und infolge der vermeintlich sinkenden künftigen Wohnungsbedarfe das Planungsvolumen zu reduzieren, ist nicht nur unseriös, sondern auch ein Schlag ins Gesicht für die unter dem Wohnraummangel leidenden.

    Trotz möglicher Wachstumsdelle müssen die Städte weiterhin Vollgas beim Wohnungsbau geben, eine effektivere Maßnahme gegen immer weiter steigende Preise und zu wenig Angebot habe ich noch nirgends jemanden vorschlagen sehen. 1 - 1,5 % Wachstumsraten deutscher Großstädte sind ohnehin eher moderat, als dass sie einem Boom gleichkämen. Ein höheres Angebot beseitigt oder unterbindet daher sicher nicht alle weiteren Preistreiber wie etwa Spekulation, Luxussanierung oder Baupreis, schwächt aber deren Attraktivität bzw. Auswirkung erheblich. Eine nun erneut politisch provozierte Verknappung wäre die völlig falsche Antwort auf die letzten, bzgl. Stadtplanung stets hochgradig reaktionären Jahre. Stattdessen scheint man sich weiterhin auf Kante bewegen zu wollen. Und wenn sich die heutigen Planungen, wenn sie in zehn Jahren Realität werden, als zu knapp bemessen erweisen, ist die Verwunderung und Aufregung wieder groß.

    Milieuschutz-Satzungen in Frankfurt sind rechtmäßig...

    urteilt der HessVGH. Das Immobilienunternehmen Franconofurt AG hatte Normenkontrollklage gegen drei städtebauliche Erhaltungssatzungen erhoben. Es handelte sich um die „Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ (Milieuschutzsatzungen) der Stadt Frankfurt am Main für die Bereiche Nordend-Mitte (Nr. 50), Nordend-Süd (Nr. 56) und Sachsenhausen-Nord (Nr. 55); insgesamt gibt es 14 solcher Satzungen.


    In diesen Milieuschutzgebieten, und nur in diesen, gilt aufgrund einer Rechtsverordnung des Landes für die Umwandlung von Mietshäusern in Sonder- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz ein Genehmigungsvorbehalt. Eine der Genehmigungsvoraussetzungen ist, dass die gebildeten Eigentumswohnungen für die Dauer von sieben Jahren nur an „die Mieter“ verkauft werden dürfen. Dieser Genehmigungsvorbehalt schränkt das Geschäftsmodell der Klägerin in den Satzungsgebieten stark ein, welches kurz gesagt darin besteht, Mietshäuser aufzukaufen und nach vollzogener Umwandlung – saniert oder unsaniert - wohnungsweise zu verkaufen.



    Gestern war über die Normenkontrollklage verhandelt und entschieden worden. Die Urteile liegen noch nicht im Volltext vor. Das Urteil hat allerdings über die Stadt Frankfurt hinaus keine Auswirkungen, weil außer Frankfurt keine andere Stadt in Hessen solche teuren Milieuschutzsatzungen erlassen hat; teuer deshalb, weil ihr Erlass eine tiefgehende stadträumliche sozialwissenschaftliche Untersuchung des Wohnungsbestandes und der Wohnbevölkerung voraussetzt; dem Vernehmen nach sollen diese Untersuchungen mehrere Hunderttausend Euro kosten.


    Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 7.5.2021 hat der Bund den Ländern durch einen neu eingeführten § 250 BauGB die Möglichkeit gegeben, die Umwandlung von Mietshäusern in ETW auch ohne Milieuschutzsatzung zu regulieren, und zwar in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden vom Land durch RechtsVO ausgewiesen. Bisher haben nur Hamburg und Berlin solche RechtsVO nach § 250 BauGB erlassen. In Hessen findet die schwarz-grüne Koalition anscheinend keinen Konsens in dieser Frage. Für die Anwendung der Mietpreisbremse wurden bereits Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt identifiziert und durch RechtsVO festgesetzt; übertrüge man dies auf das Umwandlungthema, würde die Umwandlung in Wohnungseigentum in 31 hessischen Gemeinden unter den Genehmigungsvorbehalt gestellt.

    Aus Mieter-Sicht bleibt die Regelung dennoch nur ein stumpfes Schwert.

    Die sieben Jahre, in denen nur an die Mieter verkauft werden darf sind schnell um.

    Besser wäre eine Regelung, nach der von vornherein nur nach einer wirklich langen Haltedauer (z.B. 15 Jahre plus) überhaupt umgewandelt werden dürfte (private Erbgänge / Nachlassplanung etc. ausgenommen; als weitere Ausnahmen denkbar wäre, wenn auf dem betreffenden Grundstück mindestens 50 % der Fläche durch Neubau zusätzlich geschaffen würde. Dann darf man gerne auch den Rest dann "aufteilen"). Hier gäbe es ein grosses Feld möglicher Regelungen um sinnvollen Anreiz zum Neubau zu schaffen, gleichzeitig aber der plumpen "Umverteilung" durch blosse Aufteilung einen Riegel vorzuschieben. Blosse ETW-Aufteilung schafft keine einzige neue Wohnung, sondern bringt den davon betroffenen Menschen nur grosse Unsicherheit und persönlichen Leidensdruck.

    Problematisch auch, dass (nur) den Ländern die Möglichkeit der RechtsVO eröffnet ist. Meiner Ansicht nach gehört das "Immobilienrecht" (öffentlich wie privat) möglichst weitgehend auf die Ebene der Kommunen. In Ffm. sind die Verhältnisse nun mal grundlegend andere als in Eschwege.

    Am besten wäre es, der Stadt würde für einkommensschwächere Schichten für ausreichend Wohnungen sorgen. Dann könnte man sich Mileuschutzsatzungen und ähnliches sparen.

    Verwaltungsgericht Frankfurt hält Ablehnung des Mietentscheids für rechtmäßig

    Das Bürgerbegehren "Bezahlbarer Wohnraum in Frankfurt" (vulgo: Mietentscheid) ist an der dritten Hürde gestrauchelt. Nachdem das Quorum durch eine hinreichende Zahl gültiger Unterschriften erreicht worden war (1. Hürde), hatte die Stadtverordnetenversammlung über die Zulässigkeit zu entscheiden (2. Hürde). Die Stadtverordneten sind mit Beschluss vom 26.3.2020 einem entsprechenden Magistratsvortrag gefolgt (haben ihm zugestimmt), der das Begehren aus mehreren Gründen für unzulässig hält, nachzulesen in der M_23_2020 vom 7.2.2020.


    Diesen Beschluss haben die Initiatoren des Mietscheids angefochten, über ihre Klage hat das Verwaltungsgericht am 10.3.2022 verhandelt und die Klage abgewiesen (3. Hürde); die Urteilsgründe liegen im Volltext noch nicht vor, nur eine dürre Pressemittteilung des Verwaltungsgerichts. Es hat den Beschluss der StVV nicht aufgehoben, weil die Ablehnung aus den Gründen wie in der M_23 dargelegt rechtmäßig war, die Stadtverordneten konnten gar nicht anders, als das Begehren abzulehnen, weil es materiell unzulässig war.


    Ob das Bürgerbegehren damit vom Tisch ist, muss sich noch zeigen, denn gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts kann noch beim HessVGH der Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden, sobald den Beteiligten das Urteil zugegangen ist (4. Hürde); selbst wenn der Senat die Berufung zuließe, bedeutete das nicht automatisch, dass die Berufung auch Erfolg hat (ggf. 5. Hürde).

    Interessantes Rechtsverständnis der Partie Die Linke übrigens zu dem Thema: fällt ein Gerichtsurteil nicht im Sinne der eigenen Ideologie aus, ist sogleich die Demokratie in Gefahr (HR-online). Man schlägt verbal wild um sich: "Neoliberales Denken schadet der Demokratie" und "In Frankfurt wird auch über die hessische Demokratie verhandelt". Bemerkenswert jedenfalls wie man in dieser Partei Demokratie interpretiert: Demokratie ist nur wenn es mir in den Kram passt. Sollte man sich vielleicht für die Zukunft merken ....

    Genehmigungsvorbehalt für Begründung von Wohnungseigentum

    Bisher unterlag in Hessen die Begründung von Wohnungseigentum nur in Gebieten einer Milieuschutzsatzung einem Genehmigungsvorbehalt; das galt im Grunde nur in Frankfurt, da keine andere Gemeinde solche Milieuschutzsatzungen erlassen hatte (siehe auch oben #66). Im September 2021 trat ein neuer § 250 BauGB in kraft, der es den Bundesländern erlaubt, den Genehmigungsvorbehalt in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einzuführen. Hamburg und Berlin haben sofort reagiert und entsprechende RVO zeitnah in Kraft gesetzt. Hessen hat jetzt nachgezogen.


    Mit Verordnung vom 28.4.2022 (GVBl. 234) ist am 12.5.2022 die "Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung" in Kraft getreten, welche die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert, es sind 53 Städte und Gemeinden im Rhein-Main-Gebiet und Südhessen sowie Marburg. Dort überall kann an Wohngebäuden mit mehr als sechs Wohnungen jetzt nur noch mit Genehmigung Sondereigentum begründet werden.


    Die RVO bringt neben der Ausweitung des Anwendungsbereichs aber auch eine Erleichterung insofern, als Wohngebäude mit bis zu sechs WE ausgenommen sind.

    Mietspiegel 2022

    Der Magistrat hat heute mit der Vorlage B_214_2022 den neuen Mietspiegel veröffentlicht, der am 1.6.2022 in Kraft tritt. Es ist schwierig, ihn mit alten Miespiegeln zu vergleichen, weil sich die Kriterien für Zu- und Abschläge geändert haben. Auffälligste Änderung ist die Bereinigung der Baualterklassen, deren es jetzt nur noch vier statt bisher sechs gibt; vor allem bei den Altbauten wird nicht mehr differenziert, alles bis 1977 wird in einer Baualtersklasse zusammengefasst. Auch im Gefüge der Zu- und Abschläge gibt es einige Änderungen im Detail, neue Differenzierungen bei der Ausstattung. Auffällig ist die Reduzierung der Zu- ud Abschläge für die Wohnlage bei gleichzeitiger Ausweitung des Gebiets mit "zentraler Lage" in Bornheim und Ostend.


    Mietspiegel 2022



    Für meine eigene Wohnung hab ich mal gerechnet, die ortsübliche Vergleichsmiete hat sich um rd. 20% erhöht, von 9,37 €/m² auf 11,21 €/m² (+ 1,84 €/m²) was im wesentlichen auf die Nettomiete nach Baualter zurückgeht (+ 0,72 €/m²) und die Einbeziehung in den Bereich zentraler Lage (+ 1,01 €/m²).

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    Guter Beitrag 3

    Hier in #64 habe ich die aktuelle Stadtregierung und ihre Planungspolitik kritisiert.


    Leider stellt sich jetzt heraus, dass die Opposition in Gestalt der CDU keinen Deut besser ist, denn diese rückt gerade von der Josefsstadt ab, wie die FR berichtet. Statt der in der Josefsstadt (nur) noch geplanten 8.600 Wohnungen will man stattdessen nun ca. 3.500 Wohnungen südwestlich/westlich von Niederursel (hinter dem Paul-Kornfeld-Weg bzw. hinter der Rudolf-Hilferding-Straße) bzw. nordwestlich von Praunheim (nördlich des Schönberger Wegs bzw. nordöstlich der Stierstädter Straße).


    Entstehen soll dort ein Mix aus (haltet Euch fest) Einfamilienhäusern, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäusern. Wer bei der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt noch auf die Idee kommt, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zu planen, der hat echt nicht mehr alle Tassen im Schrank. Vor allem würden die bei der aktuellen Bodenpreis-, Baukosten- und Wohnungsmarktsituation alle im obersten Preissegment liegen, vom Flächenverbrauch ganz zu schweigen. Es ist echt nicht zu fassen, was die CDU da von sich gibt. Wie man mit solchen Vorschlägen je wieder als ernstzunehmende Alternative zu Grünen und SPD wahrgenommen werden möchte, erschließt sich wohl nur Auserwählten (zu denen ich nicht gehöre).

    Wenn man nur Geschosswohnungsbau anbietet, kriegt man nicht die Bewohner, die sich fürs Reihenhaus oder Einfamilienhaus entscheiden, so einfach ist das.


    Von daher sind Städte gut beraten, Alternativen anzubieten.

    Die Blaupause dafür heißt Riedberg. Damals in den 90ern hatte die CDU ganz genauso argumentiert, war sich nicht zu blöd, vom Recht aufs Reihenhaus zu schwadronieren. Maximal 6.000 WE wollte die CDU auf dem Riedberg sehen.

    Natürlich darf jeder in seinem EFH wohnen, kein Problem. Aber schonender Umgang mit der knappen Resource Bauland geht anders. Natürlich kann man eine Erschließungsanlage herstellen und daran 30 DHH anschließen oder dieselbe Anzahl von Gebäuden mit der vielfachen Menge an Wohnungen/Bewohnern, der laufende Meter Straße, Kanal und was noch alles kostet, egal, ob kleine oder große Häuser daneben stehen.

    So ist nun mal das Leben, voller Ziele und Zielkonflikte. Ergo, Flächenverbrauch ist das eine, aber nicht alleinentscheidend.


    Wer den Bereich außerhalb des Geschosswohnungsbaus künftig komplett verhindert und dadurch letztlich die Verknappung auf die Spitze treibt, trägt auch Mitschuld an den irren Preisen, da sich dann der Anteil dieser Wohnformen in der Stadt stetig verringert bei steigender Nachfrage.


    Von daher ist das schon rational, was die oben erwähnte politische Partei einbringt in die Diskussion.

    Nein Immobilienmogul, das sehe ich völlig anders.


    Du baust hier einen Gegensatz auf, der für die meisten Menschen nicht existiert, nämlich den, dass jemand der ein EFH, DHH oder Reihenhaus möchte, nie in ein MFH ziehen würde. Dem ist mitnichten so, wie die Eigentümerstruktur in teuren Wohnlagen wie am Riedberg oder im Europaviertel wunderbar zeigt.


    Natürlich ist das eigene Häuschen im Grünen für viele der Traum, aber am Ende ziehen die Leute dann doch ins MFH aus den verschiedensten Gründen, die wir hier in diesem Thread nicht ausführen müssen.


    Was sich mir auch nicht erschließt ist wie Du ernsthaft von Verknappung reden kannst, wenn EFH nicht gebaut werden. Ist Dir schon aufgefallen, dass wir in Frankfurt zu wenig Wohnungen haben? Und da forderst Du (und die CDU) ernsthaft auf einer Fläche eines vernünftigen MFH-Blocks (Beispiel am Riedberg: 4-geschossig, mehrere Häuser, gut 50 Wohnungen, über 100 Bewohner) stattdessen 6 DHHs oder 8 EFHs unterzubringen? Das löst dann die Wohnungsknappheit? Sorry, aber dem kann ich wirklich nicht folgen und das ist alles mögliche aber ganz sicher nicht rational.

    Warum muss es denn immer nur entweder-oder geben? Eine vernünftige Planungspolitik hat definitiv einen Blick auf die Dimensionen der Gebäude. Das Extrembeispiel Hochhaus neben Villa ist definitiv kein guter Städtebau. Da kann es schon Sinn machen in einigen Lagen bis aufs EFH runter zu gehen. Wobei ich da eher für richtige Villenkolonien, ebenfalls wieder architektonisch und städtebaulich nach Vorbild derer aus der Kaiserzeit (Holzhausenviertel, Dichterviertel, B-Zehlendorf, DD-Weißer Hirsch), wäre als für die seelenlose US-Suburbia. Ob so ein Haus jetzt 1 Million kostet, oder 2, leisten kann es sich der Ottonormalverbraucher derzeit ohnehin nicht mehr.

    Man muss leider auch zugeben, dass das was an Geschosswohnungsbau hierzulande und besonders in Frankfurt in letzter Zeit so geplant und umgesetzt wird, zu 99% furchtbarste Stangenware ist. Grobschlächtige monofunktionale und meistens weiße oder graue Schuhkartons, gegen die die meisten Einfamilienhäuser ja sogar regelrechte Augenweiden sind.

    Rechtfertigt natürlich nicht die CDU-Position, dort gleich derart massiv die Zahl der WE reduzieren zu wollen. Wobei die Ideen für das ganze Baugebiet eigentlich auch so schon derart missraten sind mittlerweile - kein anständiger Städtebau in Sicht, keine Bebauung westlich der A5, aber dafür mit einer zur Oldtimer-Tram missbrauchten U7 die in sinnfreien Schlangenlinien herumkurven soll - dass man wohl besser erstmal ganz auf das Gebiet verzichtet. Bis endlich auch mal die Politik zur Vernunft kommt. Bei anständiger Planung ließen sich dort auch locker mehr als doppelt so viele WE realisieren als derzeit geplant. Aber dazu braucht man halt Politiker, Planer und Architekten die aus ihrem Pseudo-Bauhaus-Stil ausbrechen und endlich wieder anfangen richtige Stadtbaukunst betreiben zu wollen.