Planungspolitik / Wohnungspolitik

    @38: In der heutigen Printausgabe der HK gibt es inhaltlich einen gleichen Artikel. Somit würde ich die gleiche Quelle mit identischen Inhalt wie auch bei der FR unterstellen.

    Präsidium / Bebauungsplan

    Nur um den Artikel der FR etwas mit Fakten zu unterfüttern, hier mal die entsprechenden Dokumente:


    Aufstellungsbeschluss für den geänderten Baubauungsplan 556Ä (PDF Version des Antrags)


    Veränderungssperre


    Beiden haben jeweils alle größeren Fraktionen, in allen beiteiligten Gremien (Stadtverordnetenversammlung, Ausschüsse, Ortsbeiräte) zugestimmt.


    Wer ganz genau wissen will, was die jeweiligen Parteien dazu zu sagen haben, hier auch noch das Wortprotokoll der Stadtverordnetenversammlung (relevant ab S.98). Um es vorwegzunehmen, um Hochhäuser (oder deren Höhe) ging es bei der Diskusson nicht.

    Zitat von Schmittchen

    Letztlich geht es um die grundlegende Frage, ob die seit Jahrzehnten großzügig gehandhabte Genehmigungspraxis dieser Stadt, deren Folge eine hierzulande einzigartige Skyline ist, einem kleinkarierten Downsizing von Amts wegen weichen muss, wie es in praktisch allen anderen deutschen Großstädten seit langem die Regel ist.


    Das ironische daran ist ja, dass in anderen Städten die Verhinderungspolitiker mit Hinweis auf "passt nicht ins Stadtbild" noch wenigstens ein Argument haben, was sich nicht komplett von der Hand weisen lässt. Das fehlt in Frankfurt. Und ganz speziell auf diesem Areal, was zwischen zwei ausgebildeten Hochhauscluster liegt. An jener Stelle irgendwas downsizen zu wollen ist schlicht Sabotage an der Stadtentwicklung, und kann eigentlich nur mit kruden Ideologien "erklärt" werden. :nono:


    Schlimm, dass es in Frankfurt nun genauso anfängt wie in Berlin.

    Auf einer Immobilientagung der Frankfurter Sparkasse gab es einige Vorschläge, wie der Wohnungsbau in Frankfurt forciert werden kann:
    Helge Bitzer, Leiter Neubau der Nassauischen Heimstätte, sprach sich dafür aus, statt Nachverdichtung der Nachkriegssiedlungen öfter auch über Abriss und Neubau ganzer (Teil-)Siedlungen nachzudenken. Auch sollten Sozialwohnungen nicht mehr notwendigerweise im Passivhausstandard gebaut werden müssen.
    Ralf Werner vom Projektentwickler Instone plädierte dafür, die Kleingärten in die Suche nach bebaubarem Grund und Boden einzubeziehen.
    Stadtplaner Karl Richter bringt fünf neue Standorte für Wohnbebauung ins Spiel: östliches des Deutschherrenufers, westliches Gutleutviertel, Frankfurter Berg (Abriss und Neubau), Güterbahnhof Ost und an der Jean-Monnet-Straße.
    Artikel in der FR

    ^ Danke bridget! Die FNP berichtete gestern auch über diese Vorschläge.


    Re Nachverdichtung von Nachkriegssiedlungen: Als Beispiel wird ein geplantes Projekt in der Siedlung Auf der Mainhöhe in Kelsterbach genannt, bei dem die NH Siedlungshäuser mit 86 WE durch Neubauten mit 240 WE, die Wohnfläche würde sich ebenfalls fast verdreifachten, ersetzen möchte. Ein Beispiel für Frankfurt nennt Bitzer nicht. Richter nennt hierfür den Frankfurter Berg, nennt aber keine Zahlen.
    Abhängig von der zukünftigen Kubatur der Neubauten, wie sehen das die Mitforisten? Wäre das auch eine zu erzielende Größenordnung für Frankfurt? Gibt es Fallbeispiele aus anderen Städten als Vergleichsmaßstab?


    Re Kleingärten: In Frankfurt belegen die Kleingärten 5,5 Mio. Quadratmeter Fläche. Laut Werner könnten diese Flächen mit 100.000 WE für 200.000 Menschen bebaut werden. Eine beeindruckende Menge an Wohnungen wie ich meine. Deshalb sollte von der Frankfurter Politik schnellstens und ernsthaft begonnen werden über diese Option mit der Bevölkerung zu diskutieren; wurde im DAF stellenweise bereits thematisiert.


    Zugegeben bei diesen Optionen sind dicke Bretter zu bohren und von den Mieter, Nachbarn und Betroffene ist Gegenwind zu erwarten, aber die Politik, allen voran das Planungsdezernat, darf nicht immer nur den vermeintlich leichten Weg gehen.

    2 Mal editiert, zuletzt von main1a () aus folgendem Grund: Korrektur von Kilometer nach Meter. Danke tunnelklick :)

    Wirkliche Vergleiche sind noch nicht möglich, da sich an diese absolut sinnvolle Maßnahme fast nirgends herangetraut wird. Man erinnere sich nur mal an das Trauerspiel um das furchtbare Mainfeld, wo durchaus sinnvolle stadtplanerische Vorschläge abgewiegelt wurden und die furchtbaren Hochhäuser jetzt für die nächsten Jahrzehnte erhalten bleiben. Es sind aber nicht viele Detailkenntnisse und Rechenkünste nötig, um herauszubekommen, dass sich mit anständig dichter Blockrandbebauung nach Vorbild der Gründerzeit auf der gleichen Fläche durchaus ein Vielfaches der bisherigen Wohnungen realisieren ließe, von der massiven Aufwertung des Stadtbildes ganz zu schweigen. Ich fordere deshalb ja auch schon lange, dass bei diesen Siedlungen nicht verzagt in Form von nicht mal ansehnlichen Nachverdichtungen herumgedoktert wird, sondern tatsächlich die Variante Abriss und Neubau ernsthaft in Betracht gezogen wird. Ganz konkret als sinnvolle Pilotprojekte denke ich da immer an die Fritz-Kissel-Siedlung in Sachsenhausen, Adolf-Miersch-Siedlung in Niederrad, die ganze Gegend rund um Bundesbank und Fernmeldeturm inklusive Platensiedlung und Teile von Dornbusch, das angesprochene Mainfeld, und die ebenfalls ausgedehnten Siedlungen in Nied, Griesheim und Gallus inklusive der Kleingärten an der A5 vom Main bis zum Römerhof. Außerdem der ganze Bereich beidseits der Jean-Monnet-Straße bis zur A661. Das sind zigtausende zusätzliche Wohnungen die da entstehen könnten, und den angespannten Wohnungsmarkt erheblich entlasten würden.
    Würde in meinen Augen trotzdem nicht eine dichte Überplanung des Römerhofs (auf Basis der Vorschläge von Karl Richter) und auch neue Stadtteile an der A5 oder auf dem Pfingstberg obsolet machen, aber man gewänne doch ganz enorm an Spielraum und Flächenreserven.

    Parteitag der Frankfurter SPD und deren zukünftige Wohnungspolitik


    Am vergangenen Wochenende war Parteitag der Frankfurter SPD.
    Beim Thema Wohnungspolitik möchte die SPD mehr Sozialwohnungen fördern und dazu haben die über 300 Delegierten diese Beschlüsse gefasst:


    Neue Baubebauungspläne:
    - 50% der Fläche für geförderte Wohnungen;
    - 25% der Fläche für frei finanzierte Mietwohnungen;
    - 25% der Fläche für frei finanzierte Eigentumswohnungen.


    Bindungsdauer als Sozialwohnung
    - Verlängerung der 30-jährigen Bindungsdauer auf 50 Jahre.


    Mietspiegel
    - Bisher berücksichtigt der Mietspiegel die letzten 4 Jahre wenn bei neuen Mietverträgen die Miete um bis zu max. 30% erhöht werden soll.
    - Diese Frist soll verlängert werden, so dass alle bisher vereinbarten Mieten im Mietspiegel berücksichtigt werden.


    Modernisierungskosten
    - Bisher sind 8% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegbar.
    - Zukünftig soll die soll auf 4% halbiert werden.


    Kündigungsfrist
    - Verlängerung der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf auf 6 Monate.


    Grundsteuer
    - Die Grundsteuer soll nicht mehr auf Mieter umlegbar sein.

    Quelle: FNP vom 15.04.2019



    ***



    RE Neue Bebauungspläne:
    Unklar ist mir ob dies auch auf B-Pläne Anwendung finden soll bei denen nur (tertiäres) Gewerbe gebaut werden soll. Wenn ja wie weit sollen solche Immobilien verdichtet werden können bzw. dürfen dass sie noch rentabel umsetzbar sind. Sollten prinziell alle B-Pläne betroffen sein sinkt die Rendite und die Bautätigkeit wird wahrscheinlich sinken.


    RE Bindungsdauer für Sozialwohnungen:
    Schafft kurzfirstig nominal mehr Sozialwohnungen. Da jedoch die Mieter in diesen wohnen bleiben stehen diese den Wartenden leider nicht zur Verfügung.
    Die Rentierlichkeit neuer Projekte sinkt dadurch. Ob dies durch niedrigere Baukosten aufgefangen werden kann ist zweifelhaft.
    Die soziale Durchmischung von Quartieren und Vierteln verlangsamt sich. Besonders wenn durch neue B-Pläne neue Sozialwohnungen zu vorhanden hinzukommen kann die bisherige ausgewogenen Sozialstruktur aus der Balance geraten.


    RE Modernisierungskosten:
    Auch die ABG muss Gewinne erwirtschaften um neue Wohnungen zu bauen oder um den Bestand im einem ordentlichen und zeitgemäßen Zustand zu halten. Ob die ABG ihr bisheriges Investitionsvolumen hierfür beibehalten könnte ist fraglich. Abzuwehren wäre dann eine mögliche politische Forderung, dass die Stadt Frankfurt als Gesellschafter Kapital aus Steuergeldern zuschiessen soll um das notwendige Investitionsvolumen zu halten.
    Ob verschobene oder nicht durchgeführte Modernisierungen letztlich im Interesse der Mieter sind darf bezweifelt werden.


    RE Grundsteuer:
    Abgesehen davon das dieses Thema nicht in die Zuständigkeit der Frankfurter Politik fällt, werden Parks, Straßen, ÖPNV, Schulen & Kindergärten usw. von Menschen die zur Miete wohnen nicht benutzt? Wenn das zukünftige verstärkt die Eigentümer bezahlen müssen, werden die Mieten wahrscheinlich deutlich steigen müssen. Weiterhin wird die Stadt Frankfurt andere Steuern erhöhen müssen um die Ausfälle zu kompensieren.

    Einmal editiert, zuletzt von main1a () aus folgendem Grund: @Baufrosch: Korrekt leider war die FNP nicht ausreichend präzise.

    ^ Das mit der Verlängerung der Kündigungsfrist „auf 6 Monate“ verstehe ich nicht, müsste es nicht heißen „um 6 Monate“? Die Kündigungsfrist beträgt in Abhängigkeit von der Dauer der Mietverhältnisses bereits jetzt 3, 6 oder 9 Monate.


    Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen ist ein Witz, wenn man gleichzeitig den geförderten Wohnungsbau massiv aufstocken will. Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer kommt aus dem Recht des geförderten Wohnungsbaus. Bekanntlich darf in diesem Marktsektor nicht mehr als die Kostenmiete verlangt werden.
    Die Kostenmiete ist das Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die laufenden Aufwendungen sind die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten, wozu die Betriebskosten zählen.
    Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Dazu gehören die öffentlichen Lasten, wozu auch die Grundsteuer zählt; das stand früher in der II. Berechnungsverordnung, heute in der BetriebskostenVO.


    Würde die ABG Frankfurt Holding diese bei der Ermittlung der Kostenmiete nicht mehr ansetzen dürfen, könnte sie Sozialwohnungen nicht kostendeckend vermieten. Muss man das verstehen?

    ^

    Das mit der Verlängerung der Kündigungsfrist „auf 6 Monate“ verstehe ich nicht.


    Das liegt an der verkürzten Wiedergabe in der Zeitung.
    Verstehst Du es, wenn Du die Antragsformulierung liest (Antragsbuch, Seite 47)?

    Der Unterbezirksparteitag möge beschließen:
    Der Unterbezirksparteitag fordert die SPD Bundestagsfraktion auf sich dafür einzusetzen, die Mindestkündigungsfrist für Eigenbedarfskündigungen von Mietwohnungen durch den Vermieter auf 6 Monate zu erhöhen.

    ^^^
    50% Sozialwohnungsanteil plus Erhöhung der Bindungsdauer auf 50 Jahre wird die Mieten für den Rest bzw. die Kosten für Eigentumswohnungen weiter nach oben drücken. Ist wahrscheinlich Absicht, denn so kann man dann anschließend besser gegen "Luxuswohnungen" agitieren.


    Erweiterung des Mietspiegels wird dazu führen, dass Vermieter, die bislang nur spärlich die Miete erhöht haben (ich kenne mehr als eine Person, die in bester Nordend-Lage für 7,50€ Kaltmiete wohnt) das fortan tun werden, was zu steigenden Mieten und somit auch zu einem steigenden Mietspiegel führen wird.


    4% Umlage der Modernisierungskosten heißt, dass es 25 Jahre dauernd wird bis die Kosten einer Modernisierung wieder hereingeholt sind. Bei Kapitalkosten von 2% dauert das sogar knapp 35 Jahre. Unter solchen Voraussetzungen wird niemand mehr modernisieren, der das nicht zwingend muss.


    Und tunnelklick hat Recht. Wenn die Grundsteuer nicht mehr umgelegt werden kann wird das zu steigenden Mieten führen.


    Ich lese in den Beschlüssen nichts zur Reduktion von Baukosten oder zur De-Regulierung der Bauvorschriften. Es gab vor kurzem in der FAZ einen schönen Artikel über den Architektenwettbewerb für günstiges Bauen im Hilgenfeld. Die meisten Büros haben es nicht geschafft die Vorgabe einer Miete von 10,80€ einzuhalten, weil die deutschen Bauvorschriften zu ausufernd sind. Daran sollte sich die SPD mal machen und nicht Vorschläge aus der Kategorie "gut gemeint ist nicht gut gemacht" einreichen.

    Stadt Frankfurt und Deutsche Wohnen schließen Abwendungsvertrag

    Zur Abwendung des städtsichen Vorkaufsrechts für Immoblien im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen machen die Stadt Frankfurt und die Deutsche Wohnen AG von der gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch, eine sog. Abwendungsvereinbarung zu schließen.


    Die Deutsche Wohnen AG hat als Teil eines großen Immobilienpakets in Frankfurt 22 Wohnhäuser gekauft, von denen fünf im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegen. Für diese Gebäude wurde vereinbart, dass zur Abwendung des städtischen Vorkaufsrechts bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen die Bruttowarmmiete 30 Prozent des jeweiligen Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Maximal bis zu dieser Höhe können die Kosten der Modernisierung umgelegt werden – egal wie hoch sie tatsächlich sind. Außerdem dürfen Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.


    Beide Parteien wollen die nun verhandelten Regelungen möglicherweise auch auf die 17 anderen Häuser anwenden, die von der Deutsche Wohnen gekauft wurden. Frankfurt ist für die Deutsche Wohnen nicht unbekannt: Das Berliner Unternehmen verwaltet im Rhein-Main-Gebiet bereits rund 9700 Wohnungen.


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    Warum tun sie das? Dem Wohnungsunternehmen tut ein solcher Vertrag über 22 Häuser nicht weh, könnte sich aber als Munition im Enteignungspoker in Berlin eignen. Enteignungen sind als ultima ratio nur dann zulässig, wenn mildere Mittel nicht zum gleichen Ergbenis führen. Ein Abwendungsvertrag könnte aber genau das belegen, vorausgesetzt, die Stadt Berlin hat die gesetzlichen Voraussetzungen dafür geschaffen, nämlich eine städtebauliche Satzung. Wenn die Kommune nicht die gesetzlichen Mittel einsetzt, die ihr zur Verfügung stehen, wäre das ein starkes Argument gegen eine Enteignung.

    Einmal editiert, zuletzt von tunnelklick () aus folgendem Grund: Rechtschreibung

    Guter Beitrag 1

    Gibt es den in Berlin auch eine Vorkaufsrecht wie in Frankfurt für gewissen Immobilien?
    Wäre ein Vorkaufsrecht für die Stadt Frankfurt über die ABG möglich? Oder kann das nur die Stadt als Rechtskörper direkt und dann weiter verkaufen an die ABG? Warum wurde/wird das nicht gemacht?


    In der FNP gab es schon vor dem WE einen Artikel darüber. Im heutigen Artikel wird, wie in der PM, eine Bindungsfrist nicht erwähnt. Wohl aber im vorherigen Artikel und diese soll bei 10 Jahren liegen.

    ^ Im Prinzip ja, aber ob und ggf. wo in Berlin solche Satzungen und B-Pläne bestehen und ob in deren Bereichen die fraglichen Wohnungen liegen, weiß ich nicht.


    Das Vorkaufsrecht könnte auch zu Gunsten der ABG z.B. ausgeübt werden.

    Mietpreisbremse (4. Akt)


    Nachdem schon das Landgericht Amtshaftungsansprüche von Mietern gegen das Land Hessen abgewiesen hatte, hat das OLG Frankfurt in einer heute veröffentlichten Entscheidung dieses Urteil bestätigt. Siehe dazu auch hier und hier.


    Das OLG hat die Revision zum BGH zugelassen.



    Quelle: OLG Frankfurt, PM 12/20 vom 13.2.2020


    Nachtrag: das oben erwähnte Rechtsdienstleistungsunternehmen ist "wenigermiete.de"

    Einmal editiert, zuletzt von tunnelklick () aus folgendem Grund: Nachtrag:

    Einschränkung des Siedlungsbeschränklungsbereichs Flughafen


    Durch eine Änderung des Landesentwicklungsplans 2000 wird der Siedlungsbeschränkungsbereich des Frankfurter Flughafens etwas kleiner ausfallen als bisher.

    Quelle: B_94_2020 vom 2.3.2020


    Karte

    Auch für die Kommunen Mainz(-Süd), Trebur, Riedstadt und Neu-Isenburg ergeben sich teilweise signifikante Reduzierungen bei den beschränkten Siedlungsgebieten. Auf die Fläche bezogen dürfe das für manche Kommunen wichtiger sein als für Frankfurt.


    Lediglich Offenbach profiert nicht, sodass dort für die Stadtplanung keine Verbesserung zu erwarten ist.


    Dies ist bekanntlich ein Rhein-Main-Thema deshalb noch die kleine Ergänzung.

    ^

    Naja, für Frankfurt fällt schon mal ein Großteil des Riederwalds und Bergen-Enkheims raus. Da ist noch einiges an Fläche, was man bebauen könnte.

    Umwandlungsgenehmigungsverordnung - UmWaGenVo

    Mit diesem Wortungetüm wird eine kleine fiese Rechtsvordnung der Hessischen Landesregierung bezeichnet, wodurch die Begründung von Wohneigentum unter einen kommunalen Genehmigungsvorbehalt gestellt wird. Bisher musste die Bauaufsichtsbehörde lediglich bescheinigen, dass die jeweiligen Sonder- oder Teileigentumseinheiten abgeschlossen waren, also fest abgegrenzt von anderen Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum sind. Jetzt muss sie zusätzlich die Umwandlung förmlich genehmigen.


    Das gilt aber nur in 31 hessischen Städten und Gemeinden und dort auch nur im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen, d.h. eigentlich nur in Frankfurt. Die VO gilt vom 1.6.2020 - 31.5.2025. Ob die Gemeinden von diesem Instrument Gebrauch machen wollen, entscheiden also die Gemeinden selbst. Und das werden sie wahrscheinlich in der Regel nicht tun, weil die Schaffung einer Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB ein ziemlich aufwendiger Akt ist, weil zur Begründung für die Beschränkungen des Eigentums recht aufwändige Untersuchungen zur Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erforderlich sind. Welche Gemeinde hat dafür Geld übrig? Immerhin kann jetzt niemand mehr meckern, das Land würde nichts gegen steigende Mieten unternehmen.


    UmWaGenVO vom 16.5.2020

    ^


    In Kassel gibt es meines Wissens auch Milieuschutzsatzungen. Ist halt die Frage, ob man diese dort zu dem Zweck nutzen will.

    Planungsdezernent Mike Josef (SPD) will einen neuen Anlauf für Wohnen im Osthafen. Es schwebt ihm ein gemischtes Viertel mit Gewerbe vor. Josef argumentiert, dass es heute schon viele Gewerbebetriebe im Hafen gäbe, die auf diesen gar nicht angewiesen seien (zB Rechenzentren). Josef möchte einen runden Tisch der Stadt mit den im Hafen ansässigen Firmen aber auch Wohnungsbauunternehmen. Er will die auf den Hafen angewiesenen Firmen aber nicht vertreiben, sondern eine Neuverteilung (der Fläche). Wie genau das gehen soll, sagt er nicht. https://www.fr.de/frankfurt/wo…en-osthafen-13795132.html


    Die Idee finde ich grundsätzlich gut, insbesondere die Einbeziehung der vorhandenen Firmen und potenzieller Akteure für die Zukunft. Das dürfte aber ein eher langfristiges Projekt werden, wobei man natürlich auch mit einzelnen, frei werdenden Flächen beginnen könnte.

    Einmal editiert, zuletzt von Megaxel () aus folgendem Grund: Grammatikfehler verbessert

    Guter Beitrag 3