Planungspolitik / Wohnungspolitik

    Frankfurt will komunale Wohnungen abstossen...

    so betitel die FAZ einen Bericht in der heutigen Rhein-Main-Zeitung. Eigentlich müsste es lauten: muss abstossen Es geht konkret um neun Liegenschaften, die sie im Wege des Vorkaufsrechts seit 2017 in Milieuschutzgebieten erworben hatte, nachdem sich die Voreigentümer geweigert hatten auf Modernisierungen bzw. Aufteilung Wohnungseigentum zu verzichten. Mit dem Kauf der Häuser war die Erwartung verbunden, preisgünstige Mietwohnungen zu erhalten. Das Haus Jordanstraße 3 zum Beispiel ist in einem so schlechten Zustand, dass die Wohnungen gar nicht mehr vermietet werden konnten. Eine Sanierung sei in den vergangenen Jahren immer wieder angekündigt worden. Wegen des enormen finanziellen Aufwandes sei es aber dazu nicht gekommen.


    Inzwischen sollen die Liegenschaften wieder verkauft werden, bzw. Erbbaurechte daran vergeben werden, müsste heißen: müssen verkauft werden, denn die Stadt darf sie kraft Gesetzes nicht behalten. Fraglich ist nur an wen. Sicher ist indessen, dass die Ausübung der Vorkaufsrechte ein riesiges Verlustgeschäft für die Kämmerei ist. Die schlechte bauliche Zustand der städtischen Liegenschaften ist aber keineswegs auf diese neun Liegenschaften beschränkt, sondern ein verbreitetes Problem bei städtischen Liegenschaften. Die ABG Frankfurt Holding, die als Erwerber ins Gespräch gebracht worden war, hat schon abgewunken.


    ABG-Geschäftsführer Frank Junker wird zitiert mit den Worten, „aus den Mieteinnahmen sind die Kosten für die Instandhaltung nicht zu erwirtschaften“. Allenfalls als Dienstleister für die Stadt könne die ABG tätig werden. Doch diese Leistung sei nicht kostenlos: Die Stadt müsse die nötigen Mittel bereitstellen, meint Junker.


    Man könnte sagen, politisches Wunschdenken trifft auf Realität. Die Vorstellung der Römer-Koalition, man könne durch milieuschutz-induzierte Vorkaufsrechte preiswerten Wohnraum erhalten, erweist sich als Trugschluss. Dabei hätten sie es wissen müssen, denn in den 90er Jahren hat es schon einmal einen "Befreiungsschlag" dieser Art gegeben. Damals wurden Hunderte von Häusern verkauft, die die Stadt teils schon in der Wiederaufbauzeit erworben hatte, etwa für Straßenverbreiterungen. Schon damals waren zahlreiche Wohngebäude regelrecht kaputtgewirtschaftet worden, weil das damalige Liegenschaftsamt zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht in der Lage war.


    Heute ist es wieder genauso, nichts dazu gelernt: Insgesamt verwaltet das Amt für Bau und Immobilien rund 1000 Wohnungen der Stadt und der Stiftung Allgemeiner Almosenkasten. Für größere Investitionen müssen meist Mittel im Haushalt beantragt werden, was sich über mehrere Jahre hinziehen kann. Jeder kann sich ausmalen, dass die Mängel mit der Zeit nicht kleiner werden und die Baukosten nicht sinken werden - eine desaströse Politik, würde ich sagen.

    Das die Stadt bei Immobilien ein Vorkaufsrecht hinsichtlich Milieuschutz hat ist per se nicht schlecht. Kritisch ist, wenn wie von tunnelklick beschrieben, die Stadt aufgrund ihrer Strukturen keinen Erhalt oder im ultimativen Fall keine Sanierung durchführen kann um einen Milieuschutz zu erreichen. Dann wäre es doch m.E. nicht schlecht wenn diese Immobilien in die passende Tochtergesellschaft der ABG-Gruppe übertragen würde und darüber hinaus einen einmaligen Betrag in Höhe von x Euro transferiert für die Bewirtschaftung. Ab diesem Zeitpunkt ist die ABG-Tochtergesellschaft für den Erhalt, Reparatur, Sanierung und ggf. Neubau zuständig. Im Falle einer Sanierung (oder Neubau) könnte die Stadt für den notwendigen Kredit bürgen, da diese nach der Sanierung (oder als Neubau) Sozialwohnungen wären.


    Neben der Übertragung dieses Paketes mit einer einmaligen Anschubfinanzierung könnten mit diesem festgelegten Mechanismus automatisch weitere sporadische Neuzugänge aus diesem Vorkaufsrecht an die ABG-Tochtergesellschaft übertragen werden.


    Dieses Vorkaufsrecht ist ja als ultima ratio - also als Drohung - gehen 'unwillige' Eigentümer gedacht um diese von der notwendigen Sanierung ihres Eigentums zu überzeugen. Denn für diese als auch für die Stadt gilt salopp formuliert: Eigentum verpflichtet.


    Somit ist dieser Immobilienerwerbs inkl. der Anschubfinanzierung für die ABG-Tochtergesellschaft durch die Stadt weiterhin eine Ausnahme sofern die Politik nicht vom Instrument des Milieuschutzes ablassen möchte.


    Darüberhinaus ist es natürlich ein Offenbarungseid wenn die Stadt als Eigentümer ihrer Verpflichtung hinsichtlich Instandhaltung, Reparaturen und Sanierung dieser Immobilien genauso mangelhaft erfüllt wie die vorherigen Eigentümer. Und dann stellt sich wieder die Frage: Warum gibt’s einen Milieuschutz?


    Edit.: Einen lesenswerten Kommentar in der RMZ gibt es auch.


    Diese "desaströse Politik" der Instandhaltung und Bewirtschaftung lässt sich bei jedem Immobilieneigentum durch den Staat beobachten (Stichwort: Omegabrücke Griesheim, Schulbauten, you name it). Sollte deshalb der Staat generell keine Immobilieneigentümer sein?

    Einmal editiert, zuletzt von main1a ()

    Guter Beitrag 3

    Diese Milieuschutzsatzungen sind in meinen Augen ohnehin der größte Blödsinn den es gibt. Was soll denn an dem "Milieu" in zB Nordend-Ost erhaltenswerter sein als beispielsweise an jenem im Dichterviertel, auf dem Lerchesberg, oder meinetwegen auch in Oberrad? Nur weil ersteres hauptsächlich aus Grünenwählern besteht?

    Mal abgesehen davon, dass da heute ohnehin schon ganz andere Klientel lebt, als vor über hundert Jahren als diese geschützten Viertel errichtet wurden. Die Urbanität in diesen kommt hauptsächlich von der Bebauung, und diese gilt es zu schützen. Gestaltungssatzung wie fürs Bahnhofsviertel (nur dass auch endlich mal auf die Einhaltung geachtet werden muss) auf den gesamten Gründerzeitring ausweiten um neuerliche Bausünden zu verhindern. Aber in den Gebäuden dann ein Hipster namens Malte-Torben wohnt, ein schwerreicher betagter Siegfried, oder ein neu zugezogener Japaner ist dann doch ziemlich gleichrangig.

    Wenn es dagegen um die Miethöhen geht, ja mei, da gibt es unzählige andere Stellschrauben an denen ganz einfach gedreht werden könnte wenn man wollte. Hauptsächlich sind ja Bund, Land und auch Stadt selbst die hauptsächlichen Preistreiber. Stichwort Energieeinsparung, Brandschutz, Barrierefreiheit, Sozialwohnungsquote, etc etc. Auch die massive Inflation die wir derzeit erleben ist hauptsächlich durch die Politik verursacht.

    Nun ja bei einer Milieuschutzsatzung, geht es ja in erster Linie darum die Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur eines Viertels zu erhalten. Das soll Effekten wie der Gentrefizierung entgegen wirken und auch Geringverdinern die Möglichkeit erhalten im jeweiligen Stadtviertel zu verbleiben. Und das ist natürlich für Innenstädtische Viertel (auf denen ein höherer Mietdruck lastet) relevanter als für die Bereiche am Standrand. Man möchte eben gerade vermeiden, dass nur noch „...schwerreiche betagte Siegfrieds...“ in der City wohnen. Weil die Stadt und auch das Viertel selbst, um zu funktionieren nun mal einen Querschnitt der Gesellschaft (also auch Krankenschwestern, Kassierer, etc.) benötigt.

    Bei Gestaltungssatzungen, wird eine Klammer für das visuelle Erscheinungsbild eines Viertels definiert. Sicher auch ein Faktor für das Empfinden eines urbanen Flairs, diese beiden Instrumente haben allerdings so gar nichts miteinander zu tun.

    Wenn man sooo einfach die Mieten auf ein allgemeinverträgliches Niveau runter bekommen könnte, wäre dies sicherlich auch schon geschehen. An Grundlegenden und wichtigen Dingen wie „...Energieeinsparung, Brandschutz, Barrierefreiheit, Sozialwohnungsquoten...“ anfangen zu sparen, wäre meines Erachtens eher nicht der beste Weg dafür.

    Soweit ich das überblicken kann, ist die „...die massive Inflation die wir derzeit erleben...“ die Folge der Rohstoffverknappung und der Störung von Lieferwegen durch Russlands Angriffskrieg auf die Ukraine und wird zusätzlich angeheizt durch den aktuellen Konflikt in Nah-Ost. Die Politik versucht der Preisentwicklung gegenzusteuern, was aber in der aktuell recht komlexen Lage gar nicht so einfach ist. Zumindest flacht sich die Infaltion bereits langsam ab. Tut aber auch nicht not, dass diese Konversation nun gleich wieder in politischen Grundsatzdiskussionen ausartet – wäre zudem auch off toppic.

    2 Mal editiert, zuletzt von sweet_meat () aus folgendem Grund: Mal wieder Vertipper entfernt. :p

    Guter Beitrag 1

    Klassischerweise führte in Deutschland der Weg zu niedrigen (Eingangs-) Mieten über den Sozialen Wohnungsbau (klassische Objektförderung); dort wo es keine Sozialwohnungen zu vermieten gibt, sollen bestimmte Mieterkreise durch Wohngeld in die Lage versetzt werden, am Mietmarkt teilzuhaben (Subjektförderung). In Zeiten, in denen der Bestand an Sozialwohnungen abnimmt (weil die per se zeitlich befristeten Sozialbindungen auslaufen), zugleich der Schwund im Sozialwohnungsbestand nicht durch extrem kapitalintensiven Neubau ausgeglichen wird und zugleich die Subjektförderung nicht den Bedingungen des Mietwohnungsmarktes entsprechend ausgebaut werden kann, sind die Milieuschutzsatzungen der Versuch, die im Mietmarkt benachteiligten Mieterkreise mittelbar dadurch zu fördern, dass man hofft, den Anteil an preisgünstigen Wohnungen durch die Verhinderung von preistreibenden Investitionen hoch zu halten oder zumindest nicht weiter sinken zu lassen; eine Art der mittelbaren Subjektförderung (von hinten durch die Brust ins Auge...)


    Ob das wirkt und wie es wirkt, ist ungewiss, denn eine auf diese Art und Weise preiswert erhaltene Wohnung kann ja auch von jemandem bewohnt werden, der eigentlich auch eine höhere Miete tragen könnte. Die Milieuschutzsatzungen bewirken jedenfalls nicht, dass die Mieterkreise, die hohe Mieten nicht tragen können, an die preiswert gehaltenen Wohnungen überhaupt rankommen. Problematisch ist auch, dass Modernisierungen und Beseitigung von Instandhaltungsrückständen erhaltungsrechtlich unterbunden werden unabhängig davon, ob die Miete im Objekt noch niedrig oder schon hoch ist und unabhängig davon, wie baulich geboten oder wohnungswirtschaftlich sinnvoll eine Investition ist.


    Fraglich ist halt, ob kommunale Satzungen überhaupt geeignet sein können, starke Trends am Wohnungsmarkt zu stoppen, denn die Kolateralwirkungen dieser Politik sind offenkundig. So wie ein Neubau bedürfen auch bestimmte bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen der Genehmigung. Die Bauordnungen gewähren einen Rechtsanspruch auf Baugenehmigung, wenn "dem Vorhaben keine pöffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmnigungsverfahren zu prüfen sind;die Baufaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstösst" (§ 74 Abs. 1 HBO).


    In diesem Kontext sind die Erhaltungssatzungen zu sehen, sie gegeben der Bauaufsicht ein Instrument (sprich: eine öffentlich-rechtliche Vorschrift) in die Hand, die sie einem Bau- oder Nutzungsänderungsantrag entgegenhalten kann. Aufgrund dieses negatorischen Ansatzes sind alle Bauvorschriften im Grunde "Bauverhinderungsvorschriften". Ein im Prinzip genehmigungsfähiger Antrag kann oft nur aus "erhaltungsrechtlichen Gründen" versagt werden. Sinn und Zweck der Erhaltungssatzungen ist es explizit, bauverhindernd zu wirken.


    Vielleicht kann die Versagung einer Modernisierung die Unterwerfung eines Mietobjekts unter die wirtschaftliche Logik von Zins & Tilgung, die zweifelsohne mieterhöhend wirkt, verhindert werden. Aber die Auswirkung ist

    - bürokratischer Aufwand, auf Bauherrenseite und Behördenseite, das Gegenteil von Deregulierung und Vereinfachung;

    - das Erfordernis formeller Bauanträge durch planvorlageberechtigte Architekten und Baugenehmigungsgebühren treibt die Kosten;

    - Verhinderung von notwendigen Investitionen in einen stark von Überalterung betroffenen Gebäudebestand;

    - die Verhinderung der Umwandlung in Sonder- und Teileigentum, hält die Eigentümerquote gering; das wiederum verhindert die Hebung von privatem Kleinkapital, das einzelne Wohnungseigentümer in ihre Wohnung bzw. ihre WEG investieren.

    Mod: Vier Beiträge, ausgehend von diesem Vorhaben, hierher verschoben.


    Wollte eigentlich nichts schreiben, aber jetzt wird mir doch zu oft der "soziale" Wohnungsbau erwähnt. Ist es denn sozial, dass in bester Innenstadtlage nur "reiche" und "arme" Menschen eine Wohnung beziehen können, währenddessen die ebenso hart arbeitende Mitte der Gesellschaft schauen kann, wie und wo sie in F noch wohnen kann?

    Da off-topic kanns gerne auch weg, aber langsam nervt mich das angeblich "soziale". Dennoch schön, dass überhaupt investiert wird derzeit!

    Einmal editiert, zuletzt von skyliner ()

    Guter Beitrag 5

    Also streng genommen wurde es ja lediglich ein (max. zwei) Mal erwähnt. Schmittchen schrieb davon in der Projektbeschriebung,Wolfman-Ai hat es dann nochmal positiv hervor gehoben und ich hab dann eigentlich nur darauf Bezug genommen. Das Thema stand aber eigentlich jetzt nicht gerade unbedingt im Zentrum der Diskussion. Es war lediglich eines der Argumente, warum der Entwurf für die Ecke als eine gute Lösung angesehen werden könnte. Es ging dabei eher darum ob die Architektur, etc. für die Ecke passt oder nicht.

    Was das von Dir angesprochene Thema betrifft:
    Sozialer Wohnunsbau bedeutet soweit ich weiß, dass die Vermieter eine finanzielle Förderung vom Staat bekommen und dafür ihre Wohnungen zu einem günstigeren Preis (unter dem Marktniveau) vermieten. In einer Stadt wie Frankfurt, wahrscheinlich leider notwendig um die Gentrifizierung zumindest ein wenig auszubremsen bzw. es Arbeitern in Jobs mit niedrigen Einkommen (auf die die Stadt ja auch verzichten kann) ermöglichen in der City zu wohnen.

    Generell wäre es natürlich super, wenn günstige Mieten allen zugute kommen würde, aber wie magst Du das denn technisch regeln? Und ich kann auch Deine Aussage bez. „der Mitte der Gesellschaft“ nicht ganz nachvollziehen. Tritt die „Mittelschicht“ dann jetzt nach unten, weil (gefühlt alle Schaltjahr) mal für wirtschaftlich noch schlechter gestelltellte Personen etwas geförderter Wohnraum abfällt? Ich hoffe nicht.

    Die Diskussion gehört dann eher in einen anderen Faden. Wie kommst du auf alle Schaltjahre? Es gibt doch kaum noch ein Projekt wo nicht der ach so tolle hohe Anteil an Sozialwohnungen (Stadt fordert ja statt wie früher nicht mehr nur 30 sondern mittlerweile sogar schon mindestens 40%) erwähnt wird. Auch wenn der sich auf zwei Schienen verteilt, der Großteil der normal arbeitenden Mittelschicht verdient in der Regel trotzdem zuviel als dass es ihr erlaubt wäre da einzuziehen. Und umso höher der Anteil an Sozialwohnungen, desto höher natürlich die Mieten für die verbleibenden Wohnungen, mit dem unausweichlichen Resultat dass für die Mittelschicht noch weniger bezahlbarer Wohnraum übrig bleibt. Nicht zu vergessen dabei den mit Abstand größten Preistreiber, den Staat mit seinen immer weiter ins Unsinnige ausufernden Anforderungen.

    Auch eine Interessante Weltsicht, in der der Zubau von Sozialwohnungen das Wohnungsangebot der Mittelschicht verringert.

    Verringert wird der Zubau von Wohnungen für die Mittelschicht, gleichzeitig steht zu erwarten, dass Menschen mit WBS-Anspruch in diese günstigen Wohnungen umziehen und teurere Wohnungen (die aber mglw. noch immer billiger sind als der Zubau zu Marktpreisen) frei machen.

    Zitat von Rud

    Erstaunlicherweise hört man von denen, die am meisten von der Wohnungsnot betroffen sind, in solchen Momenten immer sehr wenig.

    Kommt drauf an. Parteie, wie allen voran die Linke, aber auch Teile der Grünen und der SPD wollen das Problem ja mit Enteignung und Mietobergrenzen lösen. Zumindest in Teilen der Linken möchte man auch Bewohner aus „Luxusimmobilien“ vertreiben und diesen Wohnraum dann „Bedürftigen“ zur Verfügung stellen. Leider ist so ein Humbug im Deutschland bis in Gesellschaftsschichten akzeptiert, die bei so einer Politik die leidtragenden wären.

    Zitat von Regent

    Kommt drauf an. Parteie, wie allen voran die Linke, aber auch Teile der Grünen und der SPD wollen das Problem ja mit Enteignung und Mietobergrenzen lösen. ....

    Das sind 2 verschiedene Paar Schuhe. Es geht hier um die Verhinderung von Wohnungsbau bei gleichzeitigem eklatanten Wohnungsmangel. Dein Problemfeld bezieht sich auf den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum und nicht auf die Beschaffung von neuem Wohnraum. Ich erkenne jetzt hier keinen Zusammenhang zu Quartier 15.

    Gut, ich kenne mich jetzt nicht so gut mit der Situation in Frankfurt aus, aber zumindest in Stuttgart verhindert die Linke und in der Regel auch die Grünen aktiv jeden Neubau. Die Kalkulation dahinter ist klar. Aktive Verschärfung der ohnehin schon dramatischen Situation um Feindbilder zu schaffen und hinter der eigenen Ideologie zu vereinen. Kann man drauf reinfallen, muss man aber nicht!

    Großteil der ganzen Auflagen die den Neubau immer unattraktiver machen (wie schlimm es derzeit auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes aussieht braucht man glaub ich nicht mehr zu erörtern) kommen aber auch von den selben Parteien die gerne umverteilen. Ist doch nicht mehr zu übersehen dass man bei diesen Auflagen schon vor Jahren meilenweit über das Ziel hinausgeschossen ist. Gut gemeint ist nunmal in den seltensten Fällen gut gemacht.

    Neue Baugebiete entwickelt werden aber auch nicht bzw wenn dann quälend langsam, aber gleichzeitig steigt der Druck auf der Nachfrageseite immer weiter, zusätzlich noch erheblich verschärft durch die Einwanderungspolitik der selben Parteien.

    Kurzum, hauptsächlich durch die Politik selbst geschaffene Probleme für die man dann die Lösung in sozialistischen Ideen sucht...

    Eine Verkürzung der Planungsprozesse und Entlastung bei den Kosten wird es nur geben, wenn unsere Gesellschaft sich von - teils hart erkämpften - Errungenschaften verabschiedet. Umweltschutz (= Gewässerschutz, Tierschutz, Klimaschutz, Bodenschutz), Arbeitsschutz, Nachbarschutz, Eigentumsschutz und was wir sonst noch schützen. Fragt sich, ob man dafür politische Mehrheiten organisieren kann und welche dieser Errungenschaften so essentiell sind, dass wir sie gar nicht aufgeben wollen.


    Und bei den Kosten sind es die hohen Standards, die wir als Annehmlichkeiten gern haben wollen, Trittschalldämmung, Barrierefreiheit (Aufzüge), viele Steckdosen, Tiefgaragen, aufwändige Sanitärräume, viel Wohnfläche und was noch alles. Es wäre ein Leichtes zu den Standards der 60er Jahre zurückzukehren, aber wer will das wirklich? Es gibt genügend Modellvorhaben, die gezeigt haben, dass man für deutlich weniger als 5.000 Euro/m² Wohnfläche bauen kann. Das diese Modelle nicht Schule machen liegt woran?

    Komm mal von deinem Denken in Extremen weg. Es müsste überhaupt nichts aufgegeben werden! Nur endlich wieder Maß und Mitte gefunden werden. Es ist schon seit vielen Jahren großer Kritikpunkt dass sich Politik und ihre Bürokratie beim Aufstellen der ganzen Regelungen nicht am wirklich notwendigen sondern immer am maximal Möglichen orientieren.

    ^^


    Ich weiss nicht ob es wirklich immer an solchen Formalia liegt, oder ob es manchmal daran liegt, dass Ideen nicht in die Visionen der Stadtplaner passen. Wenn wir alles an allerhöchsten stadtplanerischen und ästhetischen Standard ausrichten, wie wir es hier für herausgehobene Orte ja auch machen, dann wird es schwer werden hinreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen um dem Zuzug Herr zu werden. Die Lösung sind dann immer ohne Ende Subventionen ... nicht meine präferierte Variante und löst das Problem auch schlicht nicht.


    Aber ich gehe davon aus, dass wir dann zu guten Kompromissen finden, wenn wir die banale Erkenntnis in den Vordergrund stellen, dass für die Lösung des Wohnraumproblems eben Bautätigkeit in großem Stil essentiell ist. Und dabei ist erst einmal sekundär für welches Segment das ist und wer der Bauträger ist: jede Wohnung hilft!


    Aber dass diese Erkenntnis nicht so ganz weit durchgedrungen ist, erkennt man am dröhnenden Schweigen der üblichen Verdächtigungen bei solchen Ablehnungen, ähnlich ist mir das damals beim Tempelhofer Feld aufgefallen.