Leipzig: Neufassung des Wohnungspolitischen Konzeptes

Leipzig: Neufassung des Wohnungspolitischen Konzeptes

Im Mai 2013 brachte die Fraktion DIE LINKE im Leipziger Stadtrat einen Antrag auf Fortschreibung und Neufassung des Wohnungspolitischen Konzeptes und des Wohnraumversorgungskonzeptes der Stadt Leipzig ein (Nr. V/A 429). Nach einigen Diskussionen und Verschiebungen (u.a. http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=391819 f.) wurde der Antrag in der Ratsversammlung vom 16. Oktober 2013 angenommen:

http://notes.leipzig.de/appl/l…E87C1FC68C1257B6A002F8696

In der Begründung heißt es:

Parallel zur Fortschreibung des Fachplanes Wohnen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes wird auch das Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig und das Wohnraumversorgungskonzept stadtbezirksbezogen bis zum I. Quartal 2015 fortgeschrieben.

Begründung:
Das aktuelle Wohnungspolitische Konzept wurde im Jahr 2009 beschlossen. Doch Leipzig wächst und die sozio-demografischen Rahmenbedingungen haben sich in den zurückliegenden Jahren verändert. So hält der Aufwärtstrend der Bevölkerungsentwicklung weiter an, die Zahl der Singlehaushalte hat stark zugenommen, 25 % der in der Stadt lebenden Menschen gelten als arm. Durch Sanierungen und Modernisierungen ist in allen Stadtteilen die Zahl der preiswerten Wohnungen zurückgegangen und soziale Ausdifferenzierungen verstärken sich.

Um dem weiter zu erwartenden Bevölkerungsanstieg zu entsprechen und Segregations- und Verdrängungsprozessen entgegenzuwirken, muss das Wohnungspolitische Konzept, einschließlich Wohnraumversorgungskonzept, unter Berücksichtigung folgender Prämissen fortgeschrieben werden:
· steigende Einwohnerzahlen
· Verschlechterung des sozialen Gefüges – durch hohe Einkommensarmutsquote
· Rückgang des Wohnungsleerstandes
· Auseinanderdriften der Miethöhen in den Ortsteilen
· tendenziell steigende Miet- und Grundstückspreise
· fehlende Bundes- und Landesförderung für sozialen Mietwohnungsbau
· Engagement für kollektiv genutzte Wohnhäuser (Wächterhäuser, Selbstnutzerhäuser, EinHausGenossenschaften, Mehrgenerationenhaus, AusBauhaus)
· eine strategische territoriale Planung für den Neubau von Wohnungen, die den Zugang aller sozialen Schichten zum Wohnungsmarkt gewährleistet

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Siehe hierzu auch den Redebeitrag zur Neufassung des Antrags V/A 429 des Stadtrats Siegfried Schlegel (Die LINKE):

Auch bei einem kapitalistischen Wohnungsmarkt kann man sozialer Segregation entgegenwirken
http://www.linksfraktion-leipz…gregation-entgegenwirken/

Im Februar 2014 veröffentlichten die sogenannten Leipziger Immobilienakteure, eine Interessengemeinschaft der elf größten Leipziger Immobilienunternehmen sowie der Verbände Haus & Grund und des BFW Bundesverband der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen Mitteldeutschland, unter Führung von Michael Rücker (W&R IMMOCOM) eine Reihe von ähnlich lautenden Papieren ( http://www.wundr.de/pages/topi…gegen-mietpreisbremse.php

Positionspapier der Leipziger Immobilienakteure zur angestrebten Mietpreiskappung in Leipzig vom 4.2.2014

Offener Brief der Leipziger Immobilienakteure "Keine Mietpreisbremse für Leipzig – Sacharbeit statt Polemik" vom 6.2.2014

Pressemitteilung "Leipziger Immobilienwirtschaft warnt vor Mietpreisbremse" vom 10.2.2014

Pressemitteilung "Leipzig hat genügend Wohnraum für alle" vom 19.02.2014
http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=417819

Am Mittwoch, dem 14. Mai, begann die Überarbeitung des "Wohnungspolitischen Konzepts" der Stadt Leipzig im Rahmen eines "Akteurs- und Expertenworkshops", an denen in erster Linie Vertreter_innen der Immobilienwirtschaft von der kommunalen LWB über Genossenschaften bis zu privaten Immobilienunternehmen, Maklern und Interessensverbänden teilnehmen.

Kritik am Verfahren der Erarbeitung des Wohnraumversorgungs- und Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig 2015 meldete das Bündnis "Leipzig - Stadt für alle" am 13.5.2014 an:
http://www.leipzig-stadtfueral…politischen-konzepts.html

Drei Tage später erschien das angekündigte mehrseitige Papier, in dem sich das Bündnisses "Leipzig - Stadt für alle" kritisch mit den von den "Immobilienakteuren" veröffentlichten Pressemitteilungen und Positionspapieren auseinandersetzt:
http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=429745

Dazu u.a. auch:

L-IZ, 17.05.2014
Wohnungspolitik statt Wohnungsmarktpolitik: Leipziger Bündnis "Stadt für alle" legt eigenes Positionspapier vor
http://www.l-iz.de/Politik/Eng…gsmarktpolitik-55318.html

Am 28. Mai 2014 informierte die Stadtverwaltung über die laufende Überarbeitung des Wohnungspolitischen Konzeptes und lud zur Teilnahme an dem ersten Bürger_innenforum ein:

Das Wohnungspolitische Konzept der Stadt wird derzeit fortgeschrieben. Das zuletzt 2009 in aktualisierter Form vom Stadtrat beschlossene Papier soll in einem breit angelegten, mehrstufigen Beteiligungsprozess überarbeitet werden, um es an die sich wandelnden Bedingungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt anzupassen. Anfang 2015 soll die überarbeitete Fassung vorliegen.

Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau stellte jetzt das Verfahren, das mit einer öffentlichen Auftaktveranstaltung am 02. Juni im Neuen Rathaus starten soll, im Einzelnen vor.

"Steigende Zuwanderung führt zu steigenden Einwohnerzahlen und damit zu steigender Nachfrage nach Wohnungen", begründete Dorothee Dubrau die Fortschreibung. "In den letzten Jahren wuchs die Bevölkerung sogar deutlich stärker als prognostiziert. Das wirkt sich am Markt aus, z. B. durch zahlreiche Wohnungs-Neubauten und die Realisierung großer Umnutzungsprojekte. Das Ergebnis sind moderat steigende Mieten. Andererseits gibt es noch immer leer stehenden und sanierungsbedürftigen Wohnraum. Angespannt ist der Leipziger Wohnungsmarkt nicht, aber das Angebot an kleinen und großen Wohnungen wird langsam knapp, und die Miet- und Kaufpreise differenzieren sich."

So gebe es zumindest in einigen Stadtteilen derzeit kaum noch Angebote im preisgünstigen Segment, ein flächendeckendes Phänomen der inneren Stadt sei dies freilich nicht. "Auch wenn gesamtstädtisch gesehen noch kein dringender Handlungsbedarf besteht, wollen wir aber frühzeitig Strategien entwickeln, um angemessen auf das Wachstum, aber auch auf Herausforderungen z. B. des demographischen Wachstums und des energetischen Sanierungsbedarfes reagieren zu können", betonte Dorothee Dubrau. "Das geht nur im Gespräch mit den Bürgerinnen und Bürgern, der Politik, den Wohnungsmarktakteuren und Experten ‒ in sachbezogener Auseinandersetzung mit den unterschiedlichsten Positionen. Attraktives Wohnen für alle Gruppen der Bevölkerung und Alterststufen soll überall in der Stadt weiterhin möglich und bezahlbar sein. Zugleich gilt es, mit Blick auf eine langfristig durchdachte, nachhaltige Entwicklung des Wohnungsbestandes in der Stadt auch die Wirtschaftlichkeit für die Eigentümer nicht aus den Augen zu verlieren. Deshalb starten wir jetzt einen Prozess, in den alle am Wohnungsmarkt Beteiligten einbezogen werden. Das Konzept, das am Ende herauskommen soll, ist Handlungsleitfaden für die Leipziger Wohnungsmarktpolitik der kommenden Jahre und setzt Schwerpunkte, die wir gemeinsam mit den Akteuren umsetzen wollen. "

Der Beteiligungsprozess: Die öffentliche Auftaktveranstaltung findet im Rahmen der Zukunftsreihe "Leipzig weiter denken" statt.

Wann: Montag, 02. Juni, 18:30 Uhr
Wo: Neues Rathaus, Festsaal

Sie steht unter dem Motto "Wohnen in der wachsenden Stadt: Wie bleibt Wohnen in Leipzig auch zukünftig für alle attraktiv?" Bereits ab 18:00 Uhr können sich alle interessierten Leipzigerinnen und Leipziger mit Vertretern der Stadtverwaltung ins Gespräch kommen.

Im Mittelpunkt des Abends soll der Austausch mit den Bürgern stehen, in dem Themen, Probleme und Ideen zum, Wohnen diskutiert werden. Für Fragen und sachliche Auseinandersetzungen stehen Oberbürgermeister Burkhard Jung, Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau, Sozialbürgermeister Prof. Thomas Fabian sowie Prof. Dieter Rink (Umweltforschungszentrum), Tobias Jacobs (Analyse & Konzepte) sowie Stefan Heinig (Stadtplanungsamt) zur Verfügung.

So geht es weiter: Die Diskussion mit den Bürgerinnen und Bürgern wird im September mit thematisch fokussierten Veranstaltungen fortgesetzt.

Des weiteren geplant sind Workshops mit Wohnungsmarktakteuren - Genossenschaften, LWB, private Eigentümer, Verbände, Mieterverein, Makler, Baugruppen und eine Bank - sowie mit Experten aus der Wissenschaft und aus deutschen Kommunalverwaltungen. In diesen Workshops werden u. a. Anregungen und Themen aus der Auftaktveranstaltung weiter vertieft, Handlungsfelder und mögliche Instrumente diskutiert.

Der Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes wird, bevor er in den Stadtrat geht, zur öffentlichen Diskussion gestellt.

Dank für Finanzierung

Möglich wurde der Beteiligungsprozess in dieser Breite, weil 15 Wohnungsmarktakteure dafür gewonnen werden konnten, sich mit einer Gesamtsumme von 52.750 Euro an seiner Finanzierung zu beteiligen. Dafür dankte ihnen Baubürgermeisterin Dubrau ausdrücklich.

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http://www.leipzig.de/news/new…nungspolitisches-konzept/

L-IZ, 28.05.2014
Angespannten Wohnverhältnissen vorbeugen: Das wohnungspolitische Konzept Leipzigs wird überarbeitet
http://www.l-iz.de/Politik/Lei…-ueberarbeitet-55493.html

Damit gewann die öffentliche Diskussion noch einmal deutlich an Fahrt und es erschienen an verschiedenen Stellen Artikel, Stellungnahmen und Interviews zu der Veranstaltung, so z.B.:

L-IZ, 3.6.2014
Erstes Bürgerforum zum wohnungspolitischen Konzept in Leipzig: Echte Beteiligung oder nur pro forma?
http://www.l-iz.de/Politik/Lei…ischen-Konzept-55584.html

Radio mephisto 97,6, 3.6.2014
Stadtentwicklung
Leipzig verändert sich. Aber wie?
http://mephisto976.de/news/lei…ndert-sich-aber-wie-43442

LVZ-Online, 4.6.2014
"In Leipzig sinkt der Wohnungsleerstand rapide"
http://www.lvz-online.de/leipz…/r-citynews-a-241490.html

L-IZ, 4.6.2014
Wohnen ist keine Ware: Das Netzwerk „Stadt für alle“ im Interview
http://www.l-iz.de/Politik/Lei…tadt-fuer-alle-55590.html

Radio mephisto, 5.6.2014
Bezahlbare Mieten in Leipzig
"Die Stadt muss handeln!"
http://mephisto976.de/news/die-stadt-muss-handeln-43475

Steffen Bieder, Geschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. - Landesverband Mitteldeutschland (BFW Mitteldeutschland) wünscht sich "mehr Realismus für ein Wohnungspolitisches Konzept in Leipzig" und befürchtet eine "Spaltung in zwei Lager":

PM BFW Mitteldeutschland, 4.6.2014
http://www.ptext.de/nachrichte…es-konzept-leipzig-790136

Stadtrat Siegfried Schlegel (Die LINKE) arbeitete sich an dem Interview in der LVZ ab und schwankte dabei zwischen Zustimmung und Ablehnung dort geäußerter Thesen und Forderungen:

PM Siegfried Schlegel, 4.6.2014
Mieterschaft muss in der ganzen Breite vertreten sein
http://www.linksfraktion-leipz…en-breite-vertreten-sein/

Ein Knackpunkt der bisherigen und mit Sicherheit auch der künftigen Diskussionen ist die unzureichende Datengrundlage. Insbesondere bei der Einschätzung des aktuellen Wohnungsleerstandes - sowohl marktaktiv als auch nicht marktaktiv - gehen die Zahlen weit auseinander.

Aktuellere Zahlen von Ende 2013 liegen nun zumindest für die LWB und einige Wohnungsgenossenschaften vor:

L-IZ, 5.6.2014
Platz genug? Genossenschaften und LWB sehen die Wohnraumsituation noch entspannt
http://www.l-iz.de/Politik/Bre…tion-entspannt-55591.html

LWB: fast 2.000 leere Wohnungen, nahezu alle im mietpreisgünstigsten Segment - 6 % Leerstand bei insgesamt 35.500 Wohnungen

„Wohnen bei uns“: insgesamt 3.170 leerstehende Wohnungen bei der Plattform Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften „Wohnen bei uns“ (UNITAS, VLW, Wogetra, Baugenossenschaft Leipzig), davon 815 Wohnungen aufgrund des baulichen Zustandes im nicht marktaktiven Leerstand (Stand Dezember 2013), also 2355 marktaktive leerstehende Wohnungen - 8 % Leerstand bei insgesamt rund 30.000 Wohnungen

- zusammen etwa 4300 marktaktive Wohnungen bei insgesamt 65.500 Wohnungen (6,6 %)

Entsprechende Zahlen fehlen noch für die anderen Wohnungsgenossenschaften. Die "Fanta 4" der Plattform verfügen mit ihren etwa 30.000 Wohnungen über etwas mehr als die Hälfte der insgesamt ca. 55.000 Genossenschaftswohnungen in Leipzig. Die anderen Bestände verteilen sich auf größere und kleine Träger:

- Wohnungsgenossenschaft Kontakt e.G.: fast 16.000 Wohnungen, allerdings sind in der Zahl auch Wohnungen in Zwenkau und Böhlen enthalten - http://www.wbg-kontakt.de/‎
- Wohnungsgenossenschaft Lipsia eG gemeinsam mit der Wohnungsgenossenschaft „Elsteraue“ eG: mehr als 9.400 Wohnungen - http://www.wg-lipsia.de/
- Wohnungsgenossenschaft Pro LEIPZIG eG: 1.047 Bestandswohnungen - http://www.pro-leipzig.de/r-wohnungen.html
- Wohnungsgenossenschaft Auenblick eG: über 230 Wohneinheiten - http://www.auenblick.de/index.php?page=home
- Alternative Wohngenossenschaft Connewitz e.G. (AWC): 14 Häuser bzw. ca. 100 Wohnungen - http://awc-eg.de/
- Wohnungsgenossenschaft Böhlen e.G.: 306 Wohnungen - http://www.wg-boehlen.de/

Unter der Annahme, dass sich die Leerstandsquote ebenfalls bei insgesamt etwa 8 Prozent bewegt, wären es bei den übrigen Genossenschaften etwa 2000 Wohnungen, bei allen Genossenschaften zusammen 4.400 Wohnungen bzw. mit der LWB etwa 6300 leerstehende marktaktive Wohnungen (7 %). LWB und Genossenschaften haben ihre größten Bestände in den Plattenbaugebieten, wo der Wohnungsleerstand immer noch mit am höchsten ist. Siehe hierzu
Giulia Montanari, Fabian Terbeck: Wohngenossenschaften in Leipzig – Standorte und Leerstände. In: Statistischer Quartalsbericht III/2013, S. 30-33.
http://www.leipzig.de/fileadmi…ericht_Leipzig_2013_3.pdf

Nun sollen aber ausgerechnet die privaten Eigentümer_innen in den Gründerzeitvierteln die hohen Leerstände aufweisen:
Gesamtstädtisch unterstellt man allerdings eine deutlich höhere Leerstandsquote. Darüber, wie hoch der „nicht marktaktive“ Leerstand in diesem Segment des Leipziger Altbaubestandes ist und in welchem Umfang diese Leerstände künftig wieder zur Vermietung zur Verfügung stehen werden, werde seit Monaten nur spekuliert, stellen die Wohnungsgenossenschaftler fest.

„Leider ist es ist den Verantwortlichen der Stadt Leipzig bisher nicht gelungen eine belastbare und vor allem aktuelle Datenbasis für die Gesamtstadt zu erarbeiten“, lautet die Kritik der Plattformgenossenschaften.
( http://www.l-iz.de/Politik/Bre…tion-entspannt-55591.html ).

In Leipzig gab es im Mai 2011 ca. 290.000 Mietwohnungen - etwa 330.000 Wohnungen insgesamt (328.089 einschließlich 6813 bewohnter Unterkünfte - behelfsmäßige Bauten wie Bauwagen, Wohnwagen, Gartenlauben, Schrebergartenhütten ... - und 321.276 Wohnungen in Wohngebäuden, davon wiederum 316.066 "normale Wohnungen" und 5.210 Wohnungen in Wohnheimen) und darunter 36.368 (11,1%) von Eigentümer_innen bewohnten Wohnungen (Zensus: https://ergebnisse.zensus2011.de/#StaticContent:147130000000,GWZ_2_2_1_1,m,table] ). Die Gesamtzahl dürfte sich in den letzten drei Jahren aufgrund von Neubauten (zumeist Eigentumswohnungen oder private Häuser), Umnutzungen, Abrissen und Wohnungszusammenlegung nur unwesentlich erhöht haben.

Zieht man davon die ca. 35.500 Wohnungen der LWB und die ca. 55.000 Wohnungen der Wohnungsgenossenschaften ab (90.500), so haben etwa 200.000 Mietwohnungen private Eigentümer. Siegfried Schlegel, Sprecher für Stadtentwicklung der Linksfraktion, hatte im Februar 2012 eine Zahl von über 190.000 Wohnungen privater Vermieter_innen genannt ( http://www.l-iz.de/Politik/Bre…obs-in-Leipzig-40227.html ). Der Zensus ergab jedoch insgesamt eine höhere Zahl von Wohnungen als bis dahin angenommen und aufgrund von Verkäufen der LWB und der Genossenschaften und von Neubauten bzw. neuen Wohnungen in ehemaligen Industrieanlagen dürfte man wieder auf die Zahl von etwa 200.000 Mietwohnungen in Privatbesitz kommen.

Unter diesen sind überwiegend deutschlandweit tätigen "Big player" wie
- Deutsche Annington - http://www.deutsche-annington.…nen-in-leipzig/index.html
- Conwert: über 5.000 Wohnungen in Leipzig und Umgebung
- Gutburg: mehr als 4.000 Wohnungen in Grünau - http://www.gutburg.de/leipzig
- Brack Capital Real Estate (BCRE): mehr als 3.000 Wohnungen - http://www.bcre-leipzig.de/index.php
- TAG: 1.375 Wohnungen - http://tag-wohnen.de/standorte/leipzig/
- Blackstone Group L.P.: mehr als 1.000 Wohnungen, fast alle in Grünau - http://www.deutsches-architektur-forum.de/forum/showthread.php?p=330096] ),
- Deutsche Wohnen: v.a. in Lindenthal, Übernahme der Blackstone-Wohnungen im zweiten Quartal 2013?

Bereits ohne die offenbar nicht bekanntgegebenen Wohnungszahlen der Deutschen Annington sind es etwa 15.000 Wohnungen der "Big player". In den allermeisten Fällen handelt es sich jedoch um "kleine" Eigentümer_innen, die über ein oder mehrere Häuser oder Wohnungen verfügen.

Sowohl von den "Immobilienakteuren" als auch von Baubürgermeisterin Dubrau wurde in den letzten Tagen immer wieder eine Zahl von über ( http://www.wundr.de/media/2014…egen_Mietpreiskappung.pdf ) bzw. rund 30.000 leerstehenden Wohnungen genannt. Dipl.-Geogr. Stefan Heinig, Abteilungsleiter Stadtentwicklungsplanung im Stadtplanungsamt und Chef bei der Erstellung des WoPoKo, hatte bei dem 22. Kommunalen Erfahrungsaustausch am 18.09.2013 in Greifswald eine Zahl von 25-30.000 WE (8-9%) für Juli/August 2013 genannt ( http://www.egs-mv.de/pdf/kommunal_2013/Heinig_Leipzig.pdf ).

Wenn LBW und Genossenschaften Ende 2013 noch über etwa 6300 leerstehende marktaktive Wohnungen und etwa 1500 nicht marktaktive Wohnungen verfügten, dann müßten von den etwa 200.000 Mietwohnungen in Privatbesitz 22.200 (11,1 %) leerstehen (marktaktiv und nicht markaktiv). Das entspräche in etwa der Leerstandsquote vom Mai 2011 (12 % bei allen Gebäuden mit Wohnraum - 39.574 von 328.089 - bzw. 12,1 % - 38.183 von 316.066 Wohnungen ohne Wohnheime und sonstige Gebäude). Vom Bevölkerungszuwachs der letzten drei Jahre hätten dann fast ausschließlich die LWB und die Genossenschaften vornehmlich im industriellen Wohnungsbau der DDR-Zeit profitiert und ihre Leerstandszahlen auf 6 bis 8 Prozent abgeschmolzen, wohingegen die privaten Vermieter_innen in den Gründerzeitvierteln vom Zuzug kaum etwas spürten. Aber klingt das sonderlich realistisch?

Nun versucht die CDU-Fraktion im Stadtrat, der Verwaltung mit einer Anfrage in der nächsten Stadtratssitzung am 18.6.2014 aktuellere Zahlen zu entlocken:

http://notes.leipzig.de/appl/l…D9DD16E65C1257CED0045F8D2

In Leipzig wird derzeit über eine künftig entstehende Unterdeckung an Wohnraum spekuliert. Der Wunsch der Leipziger, auch der neu hinzugezogenen Bürger, auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum zu bekommen ist nachvollziehbar und politischer Auftrag an die Stadt Leipzig.

Wir fragen an:
1. Wie viele Wohnungen stehen in Leipzig aktuell leer?
2. Handelt es sich bei dieser Leerstandsreserve um Wohnungen die dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden können oder sind diese aufgrund Bauzustand als nicht mehr verfügbar einzustufen?
3. Welche Wohnbauprojekte auf Flächen mit bestehendem Baurecht werden derzeit nicht realisiert?
4. Arbeitet die Verwaltung derzeit an der Aufhebung bestehender Bebauungspläne mit Wohnungsbaurelevanz?

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Auf das Ergebnis wartet nicht nur die CDU gespannt.

Bevölkerungswachstum in Leipzig:

Stichtag - Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Zensusdaten vom 9.5.2011 - Bevölkerung der Stadt Leipzig mit Hauptwohnung. Quelle: Ordnungsamt/Einwohnerregister - Bevölkerungszuwachs

9.5.2011: 502979 - 510465 (+ 7486)
31.12.2011: 510043 - 517838 ( + 7795) - + 7064 / + 7373
31.12.2012: 520838 - 528540 ( + 7702) - + 10795 / + 10702
31.12.2013: ........... - 539348................ - ............../ + 10808
insgesamt ..............................................................+ 28883

Der Stand für 9.5. bzw. 15.5.2011 wurde gemittelt aus:
31.03.2011: 509482
30.06.2011: 511448

Neue Zahlen liegen für den 31.03.2014 vor: 541368 und damit im 1. Quartal 2014 + 2020, insgesamt +30903 Menschen (mit Hauptwohnsitz) seit dem Zensus.

Aktueller Leerstand in Leipzig und Prognosen:

Auf die Frage der CDU-Fraktion vom 4.6.2014 nach den aktuellen Leerstandszahlen antworte Baubürgermeisterin Dubrau: 27.000 Wohnungen.

"Matthias Weber (SPD) hatte dazu weitere Nachfragen. 27.000 Wohnungen, so die Schätzung, seien reaktivierbar, aber wie schnell, würde er schon gern wissen. 1/3 sei umgehend reaktivierbar, so die Baudezernentin und ein weiteres Drittel in einer längeren Zeitfrist. Etwa 80 Häuser sind derzeit in Leipzig nicht oder kaum noch reaktivierbar, über diese würde ja nicht grundlos auch immer wieder im Bauausschuss gesprochen."
http://www.l-iz.de/Politik/Lei…lich-Wohnungen-55830.html

Leider ergeben sich für mich daraus weitere Fragen. Heißt dies nun:
- ca. 9.000 Wohnungen sind markaktiv bzw. umgehend reaktivierbar
- ca. 9.000 Wohnungen sind in einer längeren Zeitfrist reaktivierbar, sind also im Moment nicht marktgängig
- ca. 9.000 Wohnungen sind .... ja was eigentlich ... so gut wie nicht reaktivierbar?
80 Häuser sind nicht oder kaum noch reaktivierbar , aber das sind vielleicht 800 Wohnungen. Was ist mir den etwa 8.200 Wohnungen, die aus der Rechnung rausgefallen sind?

Oder soll das heißen?:
- 9.000 Wohnungen sind marktaktiv, werden also momentan angeboten
- 9.000 Wohnungen sind umgehend reaktivierbar
- 9.000 Wohnungen sind in einer längeren Zeitfrist reaktivierbar, von denen aber etwa 80 Häuser bzw. 800 Wohnungen nicht oder kaum noch reaktivierbar

Und es gibt noch eine zweite Unklarheit. Etwa zur selben Zeit erschien der Monitoringbericht Wohnen 2013/2014. Hier heißt es auf S. 4:
http://www.leipzig.de/bauen-un…frontend_push&docID=32022

„Ende des Jahres 2012 betrug der Leipziger Wohnungsbestand 329.559 Wohnungen. Mit 1.066 fertiggestellten Wohnungen verbleibt die Bautätigkeit auf dem relativ niedrigen Niveau der Vorjahre. Zusätzlich kommen durch umfassende Sanierungsmaßnahmen bislang nicht marktaktive Wohnungen in größerem Umfang auf den Markt. Beim Neubau von Wohnungen verblieb der individuelle Wohnungsbau mit 320 neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern auf dem Niveau der letzten Jahre. Beim Wohnungszugang in Mehrfamilienhäusern verschob sich der Schwerpunkt: erstmals in dieser Dekade entstanden mehr Wohnungen in neu errichteten Mehrfamilienhäusern als im Bestand. Infolge der dynamischen Einwohnerentwicklung bei gleichzeitig moderater Bautätigkeit ist der Anteil leerstehender Wohnungen im Jahr 2012 auf schätzungsweise 8 % (ca. 27.000 WE) zurückgegangen.“

In der Tabelle auf S. 5 werden ebenfalls 27.000 WE für Ende 2012 genannt, aktuellere Zahlen für 2013 bzw. Oktober 2013 werden jeweils mit * oder ** gekennzeichnet.

Auf S. 31:
„Ausgehend vom starken Einwohnerzuwachs in den Jahren 2011 und 2012 bei moderater Bautätigkeit von rund 1.000 Wohnungen pro Jahr ist davon auszugehen, dass der Leerstand zum Jahresende 2012 auf rund 27.000 Wohnungen gesunken ist. Gemessen am Wohnungsbestand entspricht das einer Leerstandsquote von rund 8 %.“

Demnach soll der Leerstand von 39.800 Wohnungen zum Stichtag 9.5.2011 auf rund 27.000 Ende 2012, also etwa 12.800 Wohnungen, gesunken sein. Die Wohnbestand hat sich im gleichen Zeitraum von 328.889 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) um 670 auf 329.559 WE erhöht. Dabei nahm der Bestand an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern stärker zu (+520 Wohnungen) als in Mehrfamilienhäusern (+150 Wohnungen). 2012 wurden in Leipzig 1.066 Wohnungen fertiggestellt, davon 746 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, und insgesamt etwa 150 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Zugleich wurden 396 Wohnungsabgänge registriert.

Das Bevölkerungswachstum lag in dieser Zeit bei 17.859 nach der Landeszählung bzw. 18.075 nach der kommunalen Zählung. Rund 18.000 Menschen bilden bei durchschnittlich 1,75 Personen je Haushalt etwa 10285 Haushalte. Von Mai 2011 bis Oktober 2013 mit 529.646 Einwohner_innen laut Landesstatistik waren es 26.667 mehr und damit ca. etwa 15.238 Haushalte.

Wie auch bei der Bevölkerungszahl können die Zahlen des Zensus (Mai 2011: 283.622 Haushalte) nicht mit den Zahlen der kommunalen Statistik (Anwachsen der Haushaltszahlen auf 303.465 in 2012 und 310.279 in 2013) verglichen werden:

Da nicht alle (Ein-Personen)-Haushalte auch eine eigene Wohnung beziehen, sondern mehrere Menschen in einer WG zusammenleben können dürfte die Zahl der benötigten Wohnungen etwas darunter liegen. Bei einem Überschlag mit 2 Personen je Wohnung käme man auf rund belegte 9.000 Wohnungen mehr von Mai 2011 bis Dezember 2012 und 13.300 Wohnungen mehr von Mai 2011 bis Oktober 2013.

Gilt die Angabe von rund 27.000 leerstehenden Wohnungen nun tatsächlich zum Stand Ende Dezember 2012 oder (ca.) Oktober 2013?

Professor Dieter Rink vom Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung hat kürzlich eine Prognose für die Entwicklung des Wohnungsleerstandes bis 2020 vorgestellt, die auf folgenden Annahmen beruht:
- jährlich wandern weiterhin ca. 10.000 Menschen zu, die ca. 5.000 Haushalte bilden
- der marktaktive Leerstand wird jährlich um ca. 3.000 Wohneinheiten und der nicht-marktaktive Leerstand um ca. 1.000 Wohneinheiten reduziert
- durch Neubau kommen pro Jahr ca. 1.000 Wohneinheiten dazu

Der Stand vom Stichtag des Zensus im Mai 2011 wurde für das Jahresende 2011 gesetzt. Damit ergibt sich eine Entwicklung:

Jahr - Leerstand insgesamt - davon marktaktiv - davon nicht marktaktiv
2011 - 38.500 - 21.500 - 17.000
2012 - 34.500 - 18.500 - 16.000
2013 - 30.500 - 15.500 - 15.000
2014 - 26.500 - 12.500 - 14.000
2015 - 22.500 - 9.500 - 13.000
2016 - 18.500 - 6.500 - 12.000
2017 - 14.500 - 3.500 - 11.000
2018 - 10.500 - 500 - 10.000
2019 - 6.500 -
2020 - 2.500

Unter der gleichen Annahme, aber mit Berücksichtigung der Zeit vom 9. Mai 2011 bis Ende Dezember 2011 - + 7000 Menschen = rund 3500 benötigte Wohnungen und (hochgegriffen) 500 neue gebaute Wohnungen und 500 sanierte Wohnungen - würde sich diese Tabelle ergeben:

Jahr - Wohnungen insgesamt - Leerstand insgesamt - in Prozent - davon marktaktiv - davon nicht marktaktiv
Mai 2011 - 329.000 - 38.500 - 11,7 % - 21.500 - 6,5 % - 17.000 - 5,2 %
Ende 2011 - 328.500 - 35.500 - 10,8 % - 19.000 - 5,8 % - 16.500 - 5,0 %
2012 - 329.500 - 31.500 - 9,6 % - 16.000 - 4,9 % - 15.500 - 4,7 %
2013 - 330.500 - 27.500 - 8,3 % - 13.000 - 3,9 % - 14.500 - 4,4 %
2014 - 331.500 - 23.500 - 7,1 % - 10.000 - 3,0 % - 13.500 - 4,1 %
2015 - 332.500 - 19.500 - 5,9 % - 7.000 - 2,1 % - 12.500 - 3,8 %
2016 - 333.500 - 15.500 - 4,6 % - 4.000 - 1,2 % - 11.500 - 3,4 %
2017 - 334.500 - 11.500 - 3,4 % - 1.000 - 10.500
2018 - 335.500 - 7.500 - 2,2 %
2019 - 336.500 - 3.500 - 1,0 %

Was genau ist denn falsch an der letztgenannten Voraussage, dass sich, wenn das aktuelle Sanierungsgeschehen so fortgeschrieben wird, der Leerstand in absehbarer Zeit drastisch reduziert? Hintergrund der Überlegungen ist die auch hier oft geäußerte Behauptung, Leipzig hätte noch so viel Leerstand, dass es auch langfristig nicht zu Knappheit auf dem Wohnungsmarkt kommen könne.

Sind die Ausgangsdaten falsch? Die beruhen auf den Ergebnissen des Zensus.

Sind die Annahmen für die Vorausberechung falsch? Wenn ja, welche? Und wie können sie verbessert werden?
- jährlich wandern weiterhin ca. 10.000 Menschen zu, die ca. 5.000 Haushalte bilden
- der marktaktive Leerstand wird jährlich um ca. 3.000 Wohneinheiten und der nicht-marktaktive Leerstand um ca. 1.000 Wohneinheiten reduziert
- durch Neubau kommen pro Jahr ca. 1.000 Wohneinheiten dazu

Natürlich ist die Darstellung vereinfacht, weil es um die eingangs getroffene Aussage geht und nicht um eine langfristige Prognose des gesamten Wohnungsbaus. So ist etwa die Umzugs- bzw. Leerstandsreserve von etwa 3 Prozent nicht berücksichtigt. Prognosen für den künftigen Wohnungsneubau in Leipzig sind schwer zu treffen, weil der Neubau schneller auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes reagieren kann und wird. Aber auch da sind nun keine unbegrenzten Steigerungen möglich. Von den entsprechenden Mietpreisen hier einmal ganz abgesehen.

Im etwa gleichgroßen Nürnberg wurden im vergangenen Jahr 1787 Neubauwohnungen fertig.
http://www.nordbayern.de/regio…is-druck-wachst-1.3763159

Im ebenfalls etwa gleichgroßen, aber aktuell langsamer wachsenden Dresden werden laut dem "Rahmenkonzept Wohnen der Stadt" bis 2025 13 000 neue Wohnungen benötigt. Laut Prognose müssen bis 2015 jeweils 440 Wohnungen in Eigenheimen und 360 in Mehrfamilienhäusern errichtet werden; von 2015 bis 2020 steigt der Neubaubedarf auf 480 Einheiten in Eigenheimen und 430 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Laut Baubürgermeister Jörn Marx (CDU) werden bis zum Jahr 2016 rund 4800 Wohneinheiten entstehen, davon 1300 in der Innenstadt. Das sind durchschnittlich 1600 Wohneinheiten pro Jahr in den drei Jahren.
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=424194#post424194

Hamburg ist etwa dreimal so groß hinsichtlich der Bevölkerungszahl und 2,5 mal hinsichtlich der Fläche.
Im letzten Jahr wurden 6407 Wohnungen fertiggestellt, davon 654 öffentlich geförderte Mietwohnungen.
http://www.abendblatt.de/hambu…amburger-Osten-bauen.html

Berlin ist hinsichtlich der Bevölkerungszahl sechseinhalb mal größer und hinsichtlich der Fläche dreimal. 6641 wurden im vergangenen Jahr fertiggestellt, das von der Politik ausgegebene Ziel beträgt jährlich 10 000 neu errichtete Wohnungen.
http://www.tagesspiegel.de/wir…umland-gaebe/9902010.html

Hier noch mal die Bevölkerungsvorausschätzung 2013 mit der erwarteten Einwohnerentwicklung in drei Varianten:
http://www.leipzig.de/fileadmi…elkerungsprognose2013.pdf

Erwartete Bevölkerungsbewegungen in der Hauptvariante (Seite 18, Tabelle 4) und in der oberen, optimistischen Variante. Für die obere Variante der Bevölkerungsvorausschätzung 2013 wurden lediglich die Abfrageergebnisse der Eckwerte in Fünf-Jahres-Schritten veröffentlicht, nicht aber die mittels linearer Interpolation festgelegten Werte für die Zwischenjahre. Meine Interpolation muß daher nicht mit der der kommunalen Statistiker_innen identisch sein. Die Bevölkerungszahl kann nur grob der graphischen Darstellung in Abbildung 16 entnommen werden.

Jahr: Gesamtsaldo - Bevölkerungszahl
2012: 11.600 - 528.900
2013: 7.800 - 536.700 / 9.100 - 538.000
2014: 7.000 - 543.700 / 8.300 - 546.300
2015: 6.200 - 549.800 / 7.400 - 553.700
2016: 5.300 - 555.100 / 6.500 - 560.200
2017: 4.400 - 559.500 / 5.662 - 565.800
2018: 4.100 - 563.700 / 5.400 - 571.200
2019: 3.800 - 567.500 / 5.200 - 576.400
2020: 3.500 - 571.000 / 5.100 - 581.500
2021: 3.200 - 574.300 / 5.000 - 586.500
2022: 2.900 - 577.200 / 4.840 - 591.400
2023: 2.700 - 579.900 / 4.800 - 596.200
...
2032: 1.500 - 598.000 / 3.818 - ca. 640.000

Nun beruht die Bevölkerungsvorausschätzung mit allen drei Varianten auf den Daten von 2012. Mittlerweile haben wir es Juli 2014 und so können wir die Realprobe für die ersten anderthalb Jahre machen. Aktuell wird selbst die optimistische Variante der Bevölkerungsvorausschätzung wieder deutlich übertroffen. 2013 betrug das Wachstum 11.349 Menschen anstatt der 9.100 in der optimistischen Variante (7.800 in der Hauptvariante). Von Januar bis Ende Juni betrug das Wachstum 4.549 Menschen, im ersten Halbjahr 2013 "nur" 3788. Dieses Jahr kann also mit einem Bevölkerungszuwachs von 12.000 - 13.000 Menschen gerechnet werden - in der optimistischen Variante sind es 8.300, in der Hauptvariante 7.000.

PS: Mittlerweile wurden die Folien der Präsentation veröffentlicht, die Dr. Andrea Schultz vom Amt für Statistik und Wahlen bei dem Akteurs- und Expertenworkshop am 10. Juli 2014 gehalten hat:
Bevölkerungsvorausschätzung 2013. Methodik, Annahmen, Hintergründe.
http://www.leipzig.de/buergers…0e716486a1dc5cbb677733428

Meine interpolierten Wanderungssalden in der oberen Variante stimmen bis 2016 mit denen der Bevölkerungsvorausschätzung überein, danach unterscheiden sie sich um etwa 100 pro Jahr.

Um die Prognose gegebenfalls verbessern zu können hätte ich noch einige Fragen.

1a) Wie groß ist das "Randgebiet", in das Menschen aus Leipzig ausweichen werden? Welche Städte gehören da hinzu?
Markkleeberg: 12 593 Wohnungen, davon 715 leerstehend im Mai 2011
Taucha: 8 043 Wohnungen, davon 932 leerstehend im Mai 2011
Schkeuditz: 9 753 Wohnungen, davon 1 199 leerstehend im Mai 2011

Oder auch Markranstädt, Zwenkau, Böhlen, Rötha, Naunhof, Brandis ...? Noch weiter: Delitzsch, Eilenburg, Wurzen, Grimma, Bad Lausick, Borna, Groitzsch, Pegau, Lützen, Weißenfels, Merseburg ...?

1b) Menschen werden auf weniger qm pro Person wohnen. Bis auf welche Größe wird das im Durchschnitt aller Wohnungen heruntergehen?

In Leipzig waren es laut Angaben des Statistischen Landesamt des Freistaates Sachsen im Jahr 2011 39,9 m² pro Person (http://statistik.leipzig.de/st…le.aspx?cat=6&rub=1&obj=0). Das liegt deutlich unter der Pro-Kopf-Wohnfläche für das gesamte Deutschland von mittlerweile 45 m² ( http://www.bib-demografie.de/D…wohnflaeche_pro_kopf.html ). Da die Angabe für Leipzig auch leerstehende Wohnungen beeinhaltet, dürfte die tatsächliche Fläche geringer sein.

In einem Münchner Durchschnittshaushalt bewohnt eine Person 38,8 m², in Berlin 38,4 m² ( http://blog.part-b-immobilien.…wohnungsmarktbericht-vor/ ), in Hamburg 36,2 m² ( http://www.abendblatt.de/ratge…z-braucht-der-Mensch.html ).

Allgemein geht der Trend aber zu größeren Wohnflächen pro Person. Laut Forschungsinstitut empirica könnte der Wert in den neuen Bundesländern und Berlin bis 2030 auf 55 Quadratmeter pro Person steigen – ein Zuwachs um 28 Prozent.
https://www.lbs.de/presse/p/in…zieren/details_313284.jsp

Welche Auswirkungen hat das auf die durchschnittliche Zahl von Personen pro Haushalt? Oben habe ich mit 2 Personen pro Haushalt überschlagen.

2) Ab welcher Durchschnittsmiete "wird dies Effekte auf der Angebotsseite nach sich ziehen"?

Um mal im gleichen Tonfall zu bleiben: Der Quatsch wird immer quätscher. Zu den angeblichen - um mal ein neues Modewort zu benutzen - "Seitwärtsbewegungen" in Richtung Taucha, zu acht in einer Zweiraumwohnung oder ins Pflegeheim will ich mich dieser Tage noch mal ausführlicher äußern. Es mag sie immer mal wieder geben, ich halte sie aber insgesamt statistisch nicht für relevant.

Das Gleiche gilt für die steigende Zahl der Asylbewerber_innen, die dj tinitus als eine wesentliche Erklärung für den stetigen Anstieg der Zuzugszahlen heranziehen will. Hierfür stütze ich mich im Wesentlichen auf Zahlen aus der Handreichung "Migration und Asyl. Definitionen, Fakten, Zahlen", die von der Stadt Leipzig im Februar 2014 herausgegeben wurde: http://www.leipzig.de/news/new…id=25987&sechash=1eff087d (pdf, 287 kB)

Zum Stand vom 30.11.2013 lebten 646 Asylbewerber_innen in Leipzig, das sind ca. 2% aller in Leipzig lebenden Ausländer_innen bzw. 0,12 % der Leipziger Wohnbevölkerung. Der Stadt Leipzig wurden im Jahr 2013 638 Asylbewerber_innen und 13 syrische Flüchtlinge über das Resettlement-Verfahren zugewiesen. Zu den Asylbewerber_innen, die eine Aufenthaltsgestattung besitzen, kommen noch andere Menschen, die Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhalten, hinzu. Sie besitzen eine Duldung, eine Aufenthaltserlaubnis nach § 25 Abs. 5 Aufenthaltsgesetz oder eine Grenzübertrittsbescheinigung. Am 30.11.2013 erhielten in der Stadt Leipzig insgesamt 1.491 Ausländer_innen Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz. (Dies zusammen dürfte die in jüngster Zeit an verschiedenen Stellen genannte Zahl von derzeit 1700 Asylbewerber_innen erklären).

2012 dauerte ein Asylverfahren im Durchschnitt 12,1 Monate.
Für 46,2% der Asylbewerber_innen dauerte es weniger als 6 Monate,
für 64,9% der Asylbewerber_innen - weniger als 1 Jahr,
für 77,8% der Asylbewerber_innen - weniger als 2 Jahre,
für 1,2% der Asylbewerber_innen über 5 Jahre.

Etwa 40 Prozent der Antragsteller_innen werden als Asylberechtigte anerkannt oder erhalten Flüchtlingsschutz gem. § 60 Abs. 1 AufenthG und Abschiebungsverbote gem. § 60 Abs. 2, 3, 5 oder 7 AufenthG. In weiteren 13 % der Fälle wurde vor Gericht der Klage gegen eine ablehnende Asylentscheidung stattgegeben (Zahlen von 2012).

Sachsen hat 2012 3.500 Asylbewerber_innen aufgenommen. Für das Jahr 2013 ist die Zahl noch nicht abschließend erfasst, jedoch ist sie Zahl gestiegen, auf ca. 5.100 Flüchtlinge. Dies sind 0,13 % der Bevölkerung Sachsens.

Sachsen nimmt nach dem Königsteiner Schlüssel 5,14 % der nach Deutschland kommenden Flüchtlinge auf. Von denen werden wiederum ca. 13 Prozent nach einer Zeit zwischen sechs Wochen und drei Monaten in einer Zentralen Erstaufnahmeunterkunft der Stadt Leipzig zugeteilt. Damit kommen etwa 0,67 Prozent der in Deutschland ankommenden Asylbewerber_innen nach Leipzig. Von Januar bis November 2013 haben 99.989 Menschen Asyl in Deutschland beantragt. Davon machen die 638 Leipzig zugewiesenen Asylbewerber_innen 0,64 Prozent aus.

Angesichts der geplanten Verschärfung des Asylrechts, wonach Serbien, Mazedonien und Bosnien-Herzegowina künftig als sogenannte sichere Herkunftsstaaten gelten sollen, halte ich eine derartige weitere Steigerung der Zahl der Asylbewerber_innen für wenig wahrscheinlich. Aber selbst wenn also die Zahl der Asylbewerber_innen in Deutschland weiterhin um 20.000 bis 40.000 Menschen pro Jahr steigen sollte, so wären das zwischen 130 und 270 Asylbewerber_innen mehr in Leipzig.

An anderer Stelle wurde in jüngster Zeit angegeben, dass die Kommune für dieses Jahr mit der Zuweisung von 1335 Flüchtlingen rechnet ( http://www.lvz-online.de/leipz…/r-citynews-a-247032.html ), also etwa das Doppelte der 2013 zugewiesenen Menschen. Jedoch werden dann wohl aufgrund der Verschärfung des Asylrechts und der beschleunigten Abschiebungen von den aktuell etwa 1700 Menschen, die Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhalten, mehrere schon nicht mehr in Leipzig leben.

Die wachsende Zahl von Asylbewerber_innen insgesamt in Deutschland kann aber kaum eine valide Erklärung dafür bieten, dass die Bevölkerung Leipzig wächst.

Doch selbst wenn man annehmen würde, daß die etwa 1000, 2000 oder noch etwas mehr Menschen bzw. 0,12 % der Leipziger Wohnbevölkerung die Bevölkerungsentwicklung in Leipzig wesentlich beinflussen würde, müßte man gleichzeitig auch berücksichtigen, daß in Leipzig 56 Prozent der Asylbewerber_innen in eigenen Wohnungen leben. Damit sind sie durchaus ein Teil der Nachfrager_innen auf dem Wohnungsmarkt sind und können nicht einfach für eine Wohnungsmarktstatistik als irrelevant erklärt werden.

Mittlerweile liegen neue Auswertungen des Zensus und aktuellere Zahlen zum Leerstand und dessen Entwicklung in Leipzig vor (siehe folgenden Beitrag):

Eine Analyse der Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung ergab eine ungefähre Leerstandsstruktur zum Stichtag im Mai 2011 (Präsentation Jacobs am 10.7.2014, Folie 8):

Zustand - Baujahr vor 1918 - nach 1918 - Summe
marktaktiv - 7.500 - 13.750 - 21.250
marktfähig - 10.500 - 6.000 - 16.500
nicht relevant - 750 - 1.000 - 1.750
_______________________________
gesamt - 18.750 - 20.750 - 39.500

Nicht marktrelevanter Leerstand umfaßt sowohl Wohnungen in einem derart ruinösen Zustand, dass sie für eine Sanierung nicht mehr in Betracht kommen, als auch Neubauten im Bau, die zum Stichtag leerstanden, aber bei denen ein baldiger Bezug durch Eigennutzer oder Mieterinnen abzusehen war. Unberücksichtigt blieb die Qualität der Wohnungen.

Inwieweit der nicht marktaktive Leerstand seither reaktiviert werden konnte ist nicht einfach zu beurteilen. Aber es gibt eine Reihe von Indizien (siehe Präsentation von Stefan Heinig am 10.7.2014, Folie 16). Laut den Grundstücksmarktberichten 2011 bis 2013 gab es in der Zeit ca. 3.600 Erstverkäufe von Eigentumswohnungen in sanierten Altbau-Mehrfamilienhäusern. Laut der Wohnungs- und Gebäudedatei, die allerdings nicht alle Sanierungen und Wiederinbetriebnahmen von Gebäuden umfaßt, wurden zwischen 2011 und 2013 ca. 4000 Wohneinheiten im Baualter bis 1948 saniert. Ein Abgleich von Gebäude- und Wohnungszählung und Einwohnerregister ergab eine Hochrechnung, wonach Ende 2013 3.000 Haushalte in Gebäuden gemeldet waren, die bei der GWZ 2011 mindestens zu 80 % leer standen (Zeitraum Juli 2011 bis Dezember 2013). Aus diesen und weiteren Zahlen läßt sich ableiten, dass in den letzten drei Jahren im Durchschnitt jeweils 1.300 bis 1.600 Wohneinheiten des nicht marktaktiven Leerstandes pro Jahr saniert und wieder an den Markt gebracht wurden.

Auf der Grundlage noch mal eine Überarbeitung der Prognose mit diesen Annahmen:

- jährlich wandern weiterhin ca. 10.000 Menschen zu, die ca. 5.000 Haushalte bilden
- der marktaktive Leerstand wird jährlich um ca. 2.500 Wohneinheiten und der nicht-marktaktive Leerstand um ca. 1.500 Wohneinheiten reduziert
- durch Neubau und Schaffung von Wohnungen in Gebäuden, die vorher nicht zum Wohnen dienten, kommen pro Jahr ca. 1.000 Wohneinheiten dazu
- durch Wohnungszusammenlegungen und Abriß werden es pro Jahr etwa 100 Wohnungen weniger, die aber hier keine Berücksichtigung finden
- Mai bis Dezember 2011: + 7000 Menschen = rund 3500 benötigte Wohnungen und (hochgegriffen) 500 neue gebaute Wohnungen und 500 sanierte Wohnungen
- 2013 wurden in Schönau 500 Wohnungen abgerissen

Jahr - Wohnungen insgesamt - Leerstand insgesamt - in Prozent - davon marktaktiv - davon nicht marktaktiv

Mai 2011 - 329.000 - 38.000 - 11,5 % - 21.500 - 6,5 % - 16.500 - 5,0 %
Ende 2011 - 329.500 - 35.000 - 10,6 % - 19.000 - 5,8 % - 16.000 - 4,9 %
2012 - 330.500 - 31.000 - 9,4 % - 16.500 - 5,0 % - 14.500 - 4,4 %
2013 - 331.000 - 27.000 - 8,1 % - 14.000 - 4,2 % - 13.000 - 3,9 %
2014 - 332.000 - 23.000 - 6,9 % - 11.500 - 3,5 % - 11.500 - 3,5 %
2015 - 333.000 - 19.000 - 5,7 % - 9.000 - 2,7% - 10.000 - 3,0 %
2016 - 334.000 - 15.000 - 4,5 % - 6.500 - 2,0 % - 8.500 - 2,5 %
2017 - 335.000 - 11.000 - 3,3 % - 4.000 - 1,2 % - 7.000 - 2,1 %
2018 - 336.000 - 7.000 - 2,0 % - 1.500 - 0,4 % - 5.500 - 1,6 %
2019 - 337.000 - 3.000 - 0,9 %

In Zwischenzeit konnte ich mit Stefan Heinig vom Stadtplanungsamt sprechen und ihn nach der Angabe von rund 27.000 leerstehenden Wohnungen zum Stand Ende Dezember 2012 laut Monitoringbericht Wohnen 2013/2014 fragen. Er meinte, diese wäre zu niedrig gewesen und eine aktuellere Berechnung hätte 30.000 bis 31.000 leerstehende Wohnungen Ende 2012 und 26.000 bis 27.000 Wohnungen Ende 2013 ergeben. Das erklärt dann auch die Angabe von aktuell 27.000 leerstehenden Wohnungen in der Antwort auf die Frage der CDU-Fraktion im Juni 2014.

Mit dem obigen Überschlag komme ich auf etwa die gleichen Zahlen (8,1 %) und für Ende dieses Jahres auf 23.000 leerstehende Wohnungen (6,9 %), von denen jeweils die Hälfte marktaktiv und nicht marktaktiv ist. Von den 12.000 bis 14.000 leerstehenden, marktfähigen Wohnungen werden derzeit 6370 Mietwohnungen auf dem Portal immobilienscout 24 angeboten. Vor einem Jahr waren es fast 8000 Angebote ( http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=388570 ) und im Februar 2012 über 10.500 ( http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=328235 ).

Die Nachfragen bei einzelnen großen Wohnungsanbietern korrespondieren ebenfalls damit, wobei diese eher große Bestände im industriellen Wohnungsbau aufweisen und die Gründerzeitviertel dabei deutlich unterrepräsentiert sind:

LWB: 6 Prozent
Plattform Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften „Wohnen bei uns“: 8 Prozent
Deutsche Annington: 5 Prozent
Conwert Immobilien Invest SE: 5,4 Prozent ( http://www.l-iz.de/Politik/Kas…standsaufnahme-56199.html )

Selbstverständlich wird der Leerstand nicht auf Null absinken, aber das hat auch niemand behauptet. Mehrfach wurde hier die Leerstands- bzw. Umzugsreserve von 2 bis 3 Prozent für einen gut funktionierenden Wohnungsmarkt angesprochen. Städte mit einem stark angespannten Wohnungsmarkt haben zwischen ca. 0,1 und 1 % marktaktiven Leerstand, so etwa Zürich 0,1 %, München 0,5 %, Hamburg 0,7 %, Frankfurt am Main 0,8 % ... ( http://www.cbre.de/portal/pls/…=15898&field=doc1&trans=n ). Die oben genannte Marke würde 2015/2016 erreicht werden und dabei auch die Bestände in den Plattenbauten wieder so weit belegt sein.