Neubau Wohnquartier "Luisenhof"

Schade und bezeichnend zugleich, dass nicht einmal die erste und einfachste Frage von mir beantwortet wurde. Nochmal vielleicht:
Welches Gebäude ist die von Dir genannte 1a?
Und welche Relevanz hätte ein evtl. Rücktrittsrecht, wenn doch gerade der komplette erste Abschnitt gebaut wird?

Das Gebäude Bauabschnit 1a ist natürlich das erste, welches nun errichtet wird.
Der Versuch, ein ganzes Gebäude zu verkaufen, ist ja noch nicht von Erfolg gekrönt und somit sind ja noch keine Verpflichtungen erfolgt. Ich gehe mal davon aus, daß das Gebäude natürlich auch errichtet wird, sollte es verkauft werden.
Aber über rechtliche Konsequenzen, falls es nicht klappen sollte mit dem Projekt (was ich im Übrigen ja nicht hoffe, sondern nur die begleitenden Umstände beschreibe) brauche ich mir keine Gedanken zu machen, weil es nicht mein Problem ist. Es ist das Problem des Projektentwicklers, wenn es so weit kommen sollte. Aber vielleicht kannst Du es mir ja mal fachlich erklären (obwohl es mich, wie schon gesagt, auch gar nicht interessiert, weil es eben nicht mein Problem wäre).

Wo liegt denn eigentlich das Problem, wenn ich auch die anderen Umstände beschreibe? Ich kann nichts dafür, wenn ein angesehener Projektentwickler schon auf die einfachste Frage nach der Marktsituation mit Schulterzucken reagiert. Das ist ein wenig ungewöhnlich für ein solch großes Projekt. Und mit der ganzen Vorgeschichte des Gebietes erst recht.

Soll ich das Ganze jetzt hier trotz der Erfahrungen auch mit anderen Offenbacher Vorhaben toll finden, nur weil die Bilder so hübsch sind? Offenbach hat über 1 Milliarde Euro Schulden und das Grundstück wird verschleudert.

Da sind ganz andere Maßnahmen notwendig, die auf die gegebene Umstände eingehen und diese nutzen, anstatt immer nur tabula rasa und neu modern gebaut. Genauso mit dieser Einstellung wurde nämlich auch das Gründerzeit-Gebäude Berliner Str./Ludwigstraße platt gemacht statt saniert und derselbe billige Bauträger-Mist hingestellt, den man sonst überall auch sehen kann, wo schnell möglichst viel Rendite rausgequetscht werden soll.

Mich stört gar nicht, dass Begleitumstände geschildert werden. Natürlich agiert der Investor aus Eigennutz und sicher auch, um dem OB einen Gefallen zu tun. Ich frage mich aber auch, ob es nicht sinnvoller ist, ein Grundstück in Innenstadtlage attraktiv bebauen zu lassen statt als Parkplatz mehr oder weniger brach liegen zu lassen und auf eine Nutzung (welche?) zu warten, von der niemand weiß, ob und wann sie kommt. Vorschläge von der Opposition kenne ich keine brauchbaren, sondern nur Bedenken und Einwände. Meinetwegen kann das Geschäft für die Stadt ein Nullsummenspiel sein solange sich zeigt, dass Offenbach nicht stagniert und hier noch Potenzial ist. Das gilt auch und erst recht für den Hafen.
Sicher wäre es schön gewesen, den Altbau an der Berliner Straße zu erhalten und zu sanieren. Wenn aber die Stadt dafür kein Geld hat und sich kein Privater findet, der das lohnenswert findet, steht irgendwann die Frage an, ob man es bei einem runtergekommenen Gebäude belässt oder das Opfer zugunsten von etwas Neuem bringt. Das kann man so oder so entscheiden.
Was den Luisenhof angeht, so denke ich, dass der erste Bauabschnitt komplett realisiert wird. Denn sonst hätte man nicht an Bahnhof- UND Luisenstraße alles für den Bau vorbereitet. Man sehe sich die hier geposteten Bilder dazu an. Das als 1a bezeichnete Gebäude liegt an der Bahnhofstraße. An die Häuser in der Hofmitte käme man gar nicht mehr oder nur von der Frankfurter Straße vernünftig dran, wenn man diese erst später bauen wollte.

Nun ist aber das Problem mit der Bebauung, daß die Stadt im Moment selbst starke Probleme hat, all die begonnenen Baugebiete weiter zu führen, wiel man sich selbst die konkurrierenden Projekte direkt vor die Nase setzt (Bürgel-Ost ist an der Bebauungsgrenze ca. 70 m von der Bebauungsgrenze Jahnstraße, ehem. TSG.Sportplatz entfernt, für Bürgel-Ost wurde extra Grundstücke hinzugekauft und dort ist noch NICHTS geschehen).
Manchmal ist es eben einfach besser, nichts zu tun, vor allem wenn es sich nicht um ein Nullsummenspiel handelt, sondern, etwas umfangreicher betrachtet, wieder nur Verluste und Kosten bringt. Der Hafen hat die SOH nahe an den Ruin gebracht. Das ist sehr wohl entscheidend.
Und bei der Berliner Straße hatte die Frage einer Sanierung NICHTS mit der finanziellen Lage der Stadt zu tun, sondern ob man bereit ist etwas mehr in die eine sensiblere Planung an Zeit zu investieren statt dem erstbesten Masseninvestor das Grundstück hinterher zu werfen.

Das ist purer Aktionismus und war bisher fast alles nur zum Schaden der Stadt. Es werden die Standard-ich-hab-Lehramt-studiert-und-will-jetzt-Projektentwickler-werden-Rezepte. KOMM - Einkaufszentrum in der Stadtmitte... Der Ruin für den Offenbacher Einzelhandel (das war im Übrigen auch die mir gegenüber geäußerte Aussage eine ehem. sehr bekannten Offenbacher Amtsträger).

Das Richtfest für den 1. Bauabschnitt des Luisenhofs ist für den 26.03.14 geplant.
Alle acht Häuser befinden sich im Bau (Stand: 3./4. OG), wobei das noch in Gänze zum Verkauf stehende etwas hinterher "hinkt" (Bautenstand: Erdgeschoss).

Richtfest + Hessenschau-Beitrag

Am 26.03.2014 fand nun unter Anwesenheit u.a. von Wirtschaftminister Al Wazir und OB Schneider das Richtfest statt. Laut Pressemiteilung sind 45% der Käufer aus Frankfurt, 30% aus Offenbach, der Rest aus dem Umland.
Bilder finden sich unter http://luisenhof-quartier.de/news/

Auch der Hessische Rundfunk war da, der das Projekt im Rahmen eines Beitrags in der Hessenschau vom 28.03.2014 zum Thema "Verdichtung" vorgestellt hat (Link: http://www.hr-online.de/websit…hau.jsp?t=20140328&type=v). In der Reportage taucht auch der Abriss der Villa an der Stadtgrenze OF/F und die dortige Neubebauung auf (http://www.deutsches-architekt…hread.php?t=10513&page=22).

Nachdem hier schon länger keine Bilder mehr gepostet wurden, hier eine kleine Übersicht (Stand: 15.06.2014):

Ansicht Luisenstraße

Ansicht Bahnhofstraße

Rückansicht Bahnhofstraße (auffällig sind die großen, vorgestellten Balkone)

Ansicht Haus Linus (Innenhof)

Ansicht Haus Lukas (Innenhof) und Rückansicht Luisenstraße

Rückansicht Luisenstraße (von Frankfurter Straße/Einfahrt Polizeipräsidium aus forografiert)

Zitat von Kardinal

Solange nicht über das erste Haus weitergebaut wird (und somit ein unerklärlicher und von allen Fachleuten unerwarteter Zuspruch eintreten würde), wird auch der Investor keine größeren Planungskapazitäten dort binden.

Sollten sich etwa die Fachleute getäuscht haben? Alle Häuser des ersten Bauabschnitts wurden gebaut, über 60 Prozent der ETW sind verkauft.

Das Projekt profitiert von einer Kostenexplosion, die gerade in Frankfurt von Statten ging, sowie von einer außerordentlich niedrigen Zinslage.
Das ändert allerdings NICHTS daran, dass dieses Projekt keinen Mehrwert und keine stadtplanerische Fortentwicklung für Offenbach bildet. Es ist wichtig zu erkennen, dass hier keine eigene Qualität zu Grunde liegt! Sonbdern man ausschließlich durch außen entstandene Faktoren profitiert. Der Oberbürgermeister hat das Grundstück nahezu verschenkt, indem er bewusst die Stadtverordnetenversammlung hintergangen und die Einnahmen dem Land Hessen versprochen hat.

Das Problem ist, dass nach wie vor überall in der Stadt ein Sanierungsstau besteht und die Lösung nicht sein kann, erst die eine Wiese zu versauen und dann einfach auf die nächste zu ziehen, während der hinterlassenen Müllhaufen vor sich hin stinkt.
Zudem schafft sich im eigenen Haus die Konkurrenz, während die stadteigene Gesellschaft in anderen Bereichen die Grundstücke nicht losbekommt.
Ein neu rausgestampftes Retortenviertel mit 08/15-CAD-Standard-Architektur ist für mich immer noch kein Grund zu jubeln. Ganz besonders, weil, wie erwähnt, städtisches Grundeigentum nun für diese bestenfalls stadtbildneutrale Füllmasse verschenkt wurde.

Zitat von Kardinal

Das Projekt profitiert von einer Kostenexplosion, die gerade in Frankfurt von Statten ging, sowie von einer außerordentlich niedrigen Zinslage.

Diese Faktoren waren allerdings auch schon im vergangenen Jahr gegeben. Von daher hört sich das jetzt sehr nach einer Ausrede an, warum "auf einmal" doch Nachfrage besteht, während man (=Du) vor wenigen Monaten noch schwadroniert hat, dass nicht einmal ein Teil es ersten Bauabschnitts realisiert würde.

Zitat von Kardinal

Das ändert allerdings NICHTS daran, dass dieses Projekt keinen Mehrwert und keine stadtplanerische Fortentwicklung für Offenbach bildet. [...]Ein neu rausgestampftes Retortenviertel mit 08/15-CAD-Standard-Architektur ist für mich immer noch kein Grund zu jubeln. Ganz besonders, weil, wie erwähnt, städtisches Grundeigentum nun für diese bestenfalls stadtbildneutrale Füllmasse verschenkt wurde.

Das kann man so sehen, muss man aber nicht. Ich fand den jahrelang dort vorhandenen Schotterparkplatz allerdings auch nicht zum Jubeln. Und für die noch vorhandenen Werkstattgebäude der Polizei gilt das Gleiche.

Mich würde ja mal interessieren, was dort stehen würde, wenn es nach Dir ginge...

Wenn es nach mir ginge in Anbetracht der Situation der Stadt wäre da wohl immer noch Parkplatz, weil ich nicht die Zollgebäude überteuert dem Land abgekauft und in der Frage der Nutzung auf das Stadtplanungsamt, die stadteigenen Gesellschaften und andere gehört hätte, anstatt auf Teufel-komm-raus dort was hinstellen zu wollen.

Die Absprungmöglichkeiten waren Vertragsbestandteil und waren Teil eines Wahlkampfversprechens. Deshalb war die Rentabilität auch gar nicht Ziel des Projektes.

Das ist vielleicht nicht schön, aber das Gelände wäre für eine sinnvollere Nutzung (vielleicht doch irgendwann mal wieder Gewerbe?) noch in der Hand der Stadt. Nun ist ohne nenneswerte Einnahmen der Eigentümer ein anderer.

Definitiv sollte der Qualitätsanspruch an die Gebäude und das damit verbundene Stadtbild höher sein.

Einfach nur noch mehr Einwohner bringt der Stadt nur höheres Defizit.
Aber da ich schon sehr oft versucht habe, die weiteren Zusammenhänge zu erklären und nach wie vor mit "ach wie schön, da steht was Neues" dagegengehalten wird, bringt das auch nichts mehr.

Gegenfrage: Wie bringt man den Anreiz zur Sanierung, wenn überall Ausweichmöglichkeiten geschaffen werden und die be- oder eher verbaute Fläche sich immer weiter ausbreitet? Wer kauft jetzt in Bürgel-Ost? Weitere Leute , die aus anderen Teilen der Innenstadt wegziehen.

Es war jetzt in der Rundschau ein Artikel über ein Forschungsvorhaben der Fakultät Stadtplanung der Bauhaus-Universität. Ich hatte die Gelegenheit, das Ergebnis dieses Forschungsprojekt lesen zu dürfen.
Darin stadt nahezu alles erwähnt, was ich hier an Problematiken angeführt habe. Das Fazit: Eine Stadtplanung findet in Offenbach nicht statt. Was hier gemacht wird ist ausschließlich unkoordinierte Reaktion auf Investorenangebote.

Zitat von Kardinal

Wenn es nach mir ginge in Anbetracht der Situation der Stadt wäre da wohl immer noch Parkplatz, weil ich nicht die Zollgebäude überteuert dem Land abgekauft und in der Frage der Nutzung auf das Stadtplanungsamt, die stadteigenen Gesellschaften und andere gehört hätte, anstatt auf Teufel-komm-raus dort was hinstellen zu wollen.

Du bist also der festen Ansicht, dass ein gammeliger Parkplatz (dem man ansieht, dass er aus einem unvollständigen Abriss entstanden ist), bröckelnde Brandwände und leerstehende Behördengebäude dem Stadtbild zuträglicher sind als irgendeine zeitgenössische Bebauung (vielleicht mit Ausnahme des Museumsdepots and der Borsigallee)?

(...) das Gelände wäre für eine sinnvollere Nutzung (vielleicht doch irgendwann mal wieder Gewerbe?) noch in der Hand der Stadt. Nun ist ohne nenneswerte Einnahmen der Eigentümer ein anderer.

Es gibt in einem Kilometer Umkreis um dieses Gelände noch so viele leerstehende ehemalige Gewerbeflächen, dass man dieses auf drei Seiten von Wohnungen umschlossene Gelände sicher nicht für Gewerbenutzung freihalten muss. Zudem ist das Gelände nur Steinwurfweite von der Fußgängerzone entfernt, wo sich das dort ansässige Gewerbe über fußläufige Kundschaft sicher nicht beschweren wird.

Definitiv sollte der Qualitätsanspruch an die Gebäude und das damit verbundene Stadtbild höher sein.

Wenn man sich um den Luisenhof herum umsieht, dann ist er eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand. Eine "hochwertige Gestaltung", wie z.B. im Europaviertel, mit den daraus resultierenden Preisen, hätte die Anlage unverkäuflich gemacht, womit dann deine schwarzmalende Prognose eingetroffen wäre.

Einfach nur noch mehr Einwohner bringt der Stadt nur höheres Defizit.
Aber da ich schon sehr oft versucht habe, die weiteren Zusammenhänge zu erklären und nach wie vor mit "ach wie schön, da steht was Neues" dagegengehalten wird, bringt das auch nichts mehr.

Wenn ich hierzu schreibe, was ich gerade denke, wird es zwar kürzer, dafür gibt es schlechtes Karma.

Gegenfrage: Wie bringt man den Anreiz zur Sanierung, wenn überall Ausweichmöglichkeiten geschaffen werden und die be- oder eher verbaute Fläche sich immer weiter ausbreitet?

Den Anreiz zur Sanierung bringt man durch Leerstand ohne Sanierung. Leerstand ohne Sanierung schafft man durch preiswerte Angebote, durch die im mittleren Segment ein Aufrücken nach oben beginnt, so lange bis die letzten gammeligen Drecklöcher endlich kein Geld mehr einbringen.
Außerdem kann man Leerstand leichter sanieren.
Ich schaffe ja jetzt auch erstmal Leerstand in OF um dann vor der Vermietung zu sanieren.

Wer kauft jetzt in Bürgel-Ost? Weitere Leute , die aus anderen Teilen der Innenstadt wegziehen.

In Bürgel-Ost kaufen die, denen es da gefällt. Und wenn sie aus der Innenstadt wegziehen, dann wird das Gründe haben - und die liegen nicht im Stadtbild sondern wahrscheinlich nordwestlich vom Squaire.

Es war jetzt in der Rundschau ein Artikel über ein Forschungsvorhaben der Fakultät Stadtplanung der Bauhaus-Universität. Ich hatte die Gelegenheit, das Ergebnis dieses Forschungsprojekt lesen zu dürfen.
Darin stadt nahezu alles erwähnt, was ich hier an Problematiken angeführt habe.

link?

FR-Bericht über Studienarbeit zur Stadtentwicklung in Offenbach

Hier ist der Link zu dem von Kardinal erwähnten FR-Artikel. Kurze Zusammenfassung:

• Image und Identifikation sind nur Teilprobleme, denen zu viel Gewicht beigemessen wird.
• Der Stadt Offenbach fehlen eine Krisenbewältigungsstrategie bzw. ein anerkanntes Konzept um aus der Krise herauszukommen.
• Stattdessen fahre die Stadt eine "opportunistische Verfahrensweise", d.h. die Stadtentwicklung orientiere sich an bestehenden Förderprogrammen bzw. Investorenvorgaben oder der regionalen Nachfrage (siehe z.B. die Wohnbau- und Wirtschaftsprojekte am Hafen und am Kaiserlei bzw. das vom Land Hessen gefördertes Stadtentwicklungsprogramm "Aktive Innenstadt")
• Die Ergebnisse dieser Projekte und Förderprogramme werden aber nicht in Bezug zu anderen Stadtteilen und ungeförderten Projekten gesetzt.
• Auch der in der Entstehung befindliche Masterplan sei für eine umfassende Stadtentwicklung ungeeignet, da er sich nur auf Arbeit und Wohnen ausrichte.
• Eine Beschäftigung mit den Problemen der sozial Schwachen, der Migranten oder mit Ökologie fehle beim Masterplan aber. Dieser sei sinnvoll, könne aber nur eine Ergänzung zu einem Gesamtkonzept sein.
• Der Ansatz, Offenbach als Kreativstadt zu etablieren, sei interessant, sei aber alleine nicht in der Lage die Krise zu lösen.

Na, da will man aber 'nem nackten Mann in die Tasche greifen.

Was soll die Stadt Offenbach - effektiv ohne jegliche Mittel, aus eigener Initiative irgend etwas zu bewegen - denn anderes tun, als das, was sie zumeist ohne, oder mit nur geringen Eigenmitteln, gestemmt bekommt?

Soll sie sich denen verweigern, die aus der Wirtschaft, direkt oder über die IHK, zumindest zwei der gravierendsten Probleme angehen wollen - na euer Geschrei möcht ich nicht hören.
Und seit wann ist die Reaktion einer Stadt auf die regionale Nachfrage etwas anderes als gerade die Aufgabe der Stadt?

Natürlich wäre die Einbindung all dieser Aufgaben in einen Masterplan eine bessere Lösung und ja, es würde sicher auch den einen oder anderen Konflikt zwischen den Projekten vermeiden. Bloß gibt es zwar Geld für die Projekte, nicht aber für den Masterplan, dessen Erstellung dadurch nicht wirklich schneller erfolgt, und zusätzlich will natürlich keiner der Projektbeteiligten darauf warten, dass ein solcher Plan erstellt wird ("Die Stadt OF verzögert alles endlos....").

Die Erweiterung des Masterplans um zusätzliche Themen ist eine tolle Idee, ihn noch ein paar Jahre zu verzögern, die Gesamtlkosten zu erhöhen und hinterher auf die unrealistischen Spinner zu schimpfen, die diesen hoch komplexen und nicht umsetzbaren Plan aufgestellt haben.

Die beiden Kernpunkte Arbeit und Wohnen führen bei erfolgreicher Umsetzung doch zu dreierlei:

• Die Anzahl der sozial Schwachen vermindert sich (durch Arbeitsaufnahme)
• Die Einnahmen der Stadt verbessern sich (Gewerbe- und Grundsteuer, Einkommensteuer) bei sinkenden Sozialausgaben (Weniger Wohngeldzahlung bei Freigabe günstigen Wohnraums durch Upgrader und Übernahme durch Nachrücker, Weniger Arbeitslosengeld durch Arbeitsaufnahme)
• Die Stadt wird wieder handlungsfähig(er)

Zum letzten Punkt, frei nach Loriot, sehr erstaunt: "Ach!"

Der Kernpunkt, den ich hier immer wieder deutlich machen möchte, ist, dass in Offenbach keine Stadtplanung stattfindet.
Die Kritik am Luisenhof ist dementsprechend, dass die Grundlage, dort etwas zu machen, keine Analyse des Bedarfs, keine Untersuchung über die bestmögliche Einbindung etc. stattfand. Es wurde einfach nur gesagt: da soll was gebaut werden, alles andere, sogar die Frage ob man da etwas einnimmt, war vollkommen egal.
Wenn das nun angenommen wird, ok. Aber es ist immer noch vollkommen ungeklärt in wie weit es sich in ein Gesamtkonzept einfügt, welches jetzt dankenswerterweise von der IHK angestoßen wird.
Die SPD wollte kurz vor der Vertragsabstimmung wieder weitere große Forderungen in das Masterplankonzept schreiben und war dagegen, dass die Ansiedlung wohlhabender Anwohner reingeschireben würde, weil es diskreminierend sei und man sich auch um sozail schwierigere Fälle kümmern sollte (kein Witz!).
Ich finde die Kritik an dem Masterplankonzept der IHK auch überzogen, weil man froh sein muss, dass die IHK diese Aufgabe übernimmt, die eigentlich die Stadt bewältigen sollte.
Bzw. wäre das schon vor Jahren die Aufgabe des OB gewesen. Aber sein (in der Stadtverordnetenversammlung selbst formulierter) Masterplan beinhaltet die Deichabsenkung, den Umbau des Marktplatzes und andere Punkte, die aber alle im Prinzip nur unwichtige Detailbetrachtungen sind. Der auch wieder nicht ansatzweise durchdachte Marktplatzumbau ist noch das mit Abstand umfangreichste Vorhaben. Einen richtigen Masterplan gab es noch nie und deshalb, vielleicht einfach aus Angst, aus Unkenntnis Möglichkeiten leichtfertig zu vergeben, wäre es mir lieber, wenn erstmal nichts geschieht.
Ich habe nichts gegen die Bebauung an sich, wenn ich wüsste, dass dahinter eine Gesamtplanung steckt, die auch im Interesse des Investors sein müsste.
Und da komme ich eben zum zentralen Punkt und auch der zentralen Aussage der Studie: Stadtplanung findet in Offenbach nicht statt.
Der Ausverkauf der Stadt führt dauerhaft sicher nicht zur finanziellen Verbesserung. Siehe Mietzahlungen der Kickers mittels Rechtevergabe...

Bezugsfertigkeit

Die Wohnungen im ersten Bauabschnitt des Luisenhofs werden voraussichtlich Mitte Dezember bezugsfertig sein.

Derzeit schreitet der Innenausbau voran. Von außen sichtbar ist, dass die Rahmen für die Eingangstüren zum Einbau bereit stehen, es wird in der Bahnhofstraße der Sockel verklinkert und die Tiefgaragen werden nach oben abgedichtet.

Die Mietwohungen im Luisenhof sind in der Vermarktung für ca. 10,50 EUR /qm Kaltmiete:

=miete&f[1633-12]=0&f[1633-70]=0"]http://www.citygrundbesitz.de/miete.xhtml?t=obj&f[1633-22]=miete&f[1633-12]=0&f[1633-70]=0