Neubau Wohnquartier "Luisenhof"

Dazu ein Plan:

Bild: Kratz + Partner Architekten

Und die Fakten zusammenfasst (Quelle

• Projektname: Luisenhof
• Projektentwickler: WEP Projekt (Frankfurt) und EFO Immobiliengesellschaft (Darmstadt)
• Konzept: Kratz + Partner Architekten, Offenbach
• Größe des Areals: 16.000 m²
• Planung: 220 Miet- und Eigentumswohnungen in mehreren Bauabschnitten
• geplante Gesamtwohnfläche: 22.000 m²
• Start 1. Bauabschnitt: Herbst 2012
• Projektdauer: 5 Jahre
• Investitionsvolumen: rund 50 Mio. Euro

^Das ist ein interessantes Projekt, welches eine echte Aufwertung für diesen Teil der Stadt darstellen könnte.

Leider dürfte es bis auf weiteres unverkäuflich sein, da es nur 200m nördlich der derzeitigen Anflugstrecke auf die Nordwestlandebahn (vgl. hier) liegt, die sich direkt über der Bismarckstraße befindet.

@ Xalinai: Du hast Recht, die neuen Anflugrouten stellen einen Nachteil dar, aber so gravierend ist es dann auch nun wieder nicht. Ich selbst wohne auch in der Ludwigstrasse (zwischen Berliner und Frankfurter Strasse, also nur wenige hundert Meter entfernt) und zwar schon seit April 2011. Ich kenne also sowohl den alten als auch den neuen Lärmzustand. Und ich muss sagen, dass es zwar lauter geworden ist, aber noch lange kein unerträgliches Niveau erreicht hat. Ich kann immer noch zB Zeit auf meinem Balkon verbringen ohne dass mich der Lärmpegel wirklich stören würde (so war es zumindest im Oktober & Anfang November).

Anders sieht es natürlich im Offenbacher Süden aus, zB alles südlich von Spessart- und Odenwaldring (dort ist es wirklich krass)!

Dieses Projekt macht einen soliden Eindruck, v.a. weil die Lage vielversprechend ist. Und wenn man dazu noch die horrenden Preise in Frankfurt berücksichtigt, kann man es nicht als aussichtslos beurteilen. Allenfalls könnte es sein, dass man mit dem Preis etwas runter gehen muss ... aber warten wir mal ab.

Mein Eindruck ist - direkt an der Berliner Straße - ein Anderer. Ich kenne allerdings auch die Geräuschentwicklung schon seit 1985 und die Anflugrouten wurden ja schon deutlich vor der Eröffnung der Nordwestbahn geändert - z.B. die Abflüge nach Nordosten .

Man bringt den Frosch im Wasser ja auch langsam zum kochen.

Dieses Projekt macht einen soliden Eindruck, v.a. weil die Lage vielversprechend ist.

Ja, das Projekt sieht solide aus. Aber ein Investitionsvolumen von 50Mio. für 220 Wohneinheiten bedeutet durchschnittliche Baukosten von ca. 230.000 € und damit müssen Verkaufspreise von rund 4000€/m² erreicht werden um eine Marge von knapp 10 nach Steuer und Finanzierungskosten des Bauträgers zu erreichen. Das war aber bereits vor fünf Jahren das Niveau von Neubauten in der Umgebung (vgl. Parkvillen in der Frankfurter Straße).

Schau Dir die Häuser Sieben und Neun an - das gibt 4x4 Wohnungen +2 auf dem Dach mit Dachterrasse, bei Acht und Zehn 5x4+2. Die Südostbalkons sind schön parallel zur Anflugroute ausgerichtet - macht 44 Planespotterwohnungen.

Bei der vorgesehenen hochwertigen Gestaltung mit freistehenden Blöcken, und einer für ein Stadtzentrum (viel zu) geringen Flächenausnutzung soll hier eine Klientele angezogen werden, die das Geld unter den aktuellen Bedingungen nicht ausgeben wird.

Grünes Licht für Projekt Luisenhof in Offenbacher Innenstadt.

Projektdetails

- Projektgesellschaft: WEP Gruppe aus Frankfurt und EFO Immobilien aus Mühltal bei Darmstadt

- Investitionssumme: 50 Mio. Euro

- Quartier: Bahnhofstr., Luisenstr., Frankfurter Str. und Ludwigstr

- Insgesamt 240 Wohnungen in drei Bauabschnitten

- 1. Bauabschnitt: 77 Eigentumswohnungen und 27 Mietwohnungen in fünf KfW-70-Häusern

- Grundstück: 16.000 m2

- Wohnfläche: 22.000 Quadratmeter

- Baustart: demnächst...

- Projektseite: http://luisenhof-quartier.de

Insgesamt ein Tolles Projekt für die Stadt. Schöne Architektur und klare Formen.

Renderings

Bilder: PG Luisenhof / Katz + Partner / scheinbar real

Politisches Spektakel

Da der Investor die Möglichket hat, bereits nach Bau des ersten Hauses wieder vom Vertrag zurückzutreten und die Kosten für das Restgrundstück zurückerstattet zu bekommen, ist das Ganze nicht mehr als ein Wahlwerbegag zur OB-Wahl 2011. Einer der beiden Investoren ist ein Parteifreund und Wahlkampfunterstützer des OB und hat ihm wohl diese Möglichket dann aufgetan (natürlich nur mit o.g. Absicherung). Es wird dadurch evident, daß ein Vertreter des Investors im Bauauschuss auf die Frage, wie denn überhaupt die Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum besteht, antwortete, daß man das gar nicht geprüft habe.
Das Stadtplanungsamt und die städtischen Gesellschaften haben eine Bebauung des Geländes nämlich immer als unrentabel abgelehnt. Der OB ist jedoch absolut beratungsresistent und hat es sich in den Kopf gesetzt überall bauen zu lassen und sich somit ein Denkmal zu setzen.
Esrt nach der Abstimmung kam zudem raus, daß Offenbach noch nicht mal die Grundstückseinnahmen behält, sondern der OB dieses Geld bereits dem Land Hessen versprochen hat, damit dies das dortige Zollgebäude freimacht (normalerweise würde das Gebäude nach Ende der Nutzung kostenfrei wieder an die Stadt übertragen, aber das Land will es eben noch eineZeit lang nutzen und hätten somit einer vollkommen unrentablen Bebauung im Weg gestanden).
Da es sich eben nur um einen Wahlkampfgefallen handelt, ist es auch müßig etwas über die Qualität zu sagen. Solange nicht über das erste Haus weitergebaut wird (und somit ein unerklärlicher und von allen Fachleuten unerwarteter Zuspruch eintreten würde), wird auch der Investor keine größeren Planungskapazitäten dort binden.

Nachdem auf der Website schon zwei Häuser (Leon und Luna) als komplett verkauft gemeldet werden, ist der Zuspruch wohl größer als erwartet.
Warten wir mal ab, ob in vier Wochen ein weiteres Haus komplett ist.

Besagte "2" Häuser entsprechen diesem ersten Teil des ersten Bauabschnittes. Ist also nicht mehr als dieser erste "Experiment"-Schritt, bzw. das, was ich als erstes Haus bezeichnet habe. Wenn der nun verkauft ist, sollte es nach Definition ja weiter gehen. Mal sehen...

Trotzdem steht auch hier die Frage, ob man da Potatial abzieht, das bestehenden Wohnraum besser gefüllt hätte. Ganze Gründerzeitviertel sind erschreckend runtergekommen. Wohnviertel, von denen man gar nicht glauben würde, daß so etwas in Offenbach überhaupt existiert.
Vor allem, weil, wie ich schon erwähnt habe, die Stadt selbst gar nichts davon hat (hier hätte eigentlich der Donnerschlag der Kommunalaufsicht kommen müssen, aber auf das eientlich notwendige Trommelfeuer wartet man hier schon zu lange).
Im Gegenteil: Die noch besser gestellten Bewohner konzentriert man an dieser Stelle, fast so schlimm wie die Neubaugebiete in den gewachsenen eingemeindeten Orten. Die Leute, die sich diese Wohnungen leisten können werden dringend zur Aufwertung und Sanierung des bestehenden Wohnraums benötigt.

Zitat von Kardinal

Die Leute, die sich diese Wohnungen leisten können werden dringend zur Aufwertung und Sanierung des bestehenden Wohnraums benötigt.

Das Preisniveau beim "Luisenhof" ist m.E. so, dass man keineswegs nur "Besserverdiener" anspricht. Auch für Durchschnittsverdiener (vielleicht nicht unbedingt den Offenbacher Durchschnittsverdiener) scheint mir das noch leistbar zu sein.
Natürlich bekommt man im Umland für den Preis einer 4-Zimmer-Wohnung im "Luisenhof" durchaus auch eine Doppelhaushälfte. Aber das hieße, Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

Und wer sich für einen Neubau interessiert, der ist nicht automatisch auch potenzieller Kunde für einen sanierten Altbau. Und das gilt schon gar nicht, wenn er selbst in bestehenden Wohnraum investieren soll und nicht etwa "fertig saniert" kauft.
Zudem kann man ja mal überschlagen, wie viele Bestandsbauten man aufwerten und sanieren müsste, um auf die im Luisenhof geplante Wohnfläche zu kommen. Wenn ich Investor wäre, wüsste ich, was ich mache...

Auch kann ich sagen, dass durchaus mehr als die beiden Häuser in der Bahnhofstraße geplant sind. Der komplette erste Bauabschnitt ist detailliert durchgeplant und durch die Bauaufsicht genehmigt.

H.

Verkaufsschlager?

Es sind noch nicht mal die Bodenarbeiten fertiggestellt und schon wird das gesamte Gebäude bei "Immobilienscout24" für 5.741.700 Euro zum Verkauf angeboten.
Hat der Investor da doch nicht ganz so viel Vertrauen in die von ihm selbst erhoffte Rendite?
Es ist und bleibt ein Wahlkampfgefallen, für den der OB das Grundstück ohne Einnahme für die Stadt hergibt. Er musste ja das Land Hessen zum Verlassen des vom Zoll genutzten Gebäudes bewegen, in dem er die Verkaufserlöse diesem zugesprochen hat. Und darüber hat er übrigens auch noch die Stadtverordnetenversammlung erst nach der Zustimmung zur Projektvorlage informiert.

http://www.immobilienscout24.d…gationBarType=RESULT_LIST

Kardinal

Dass Du hier nur CDU-Positionen wiedergibst ohne eigenen Beitrag, langweilt mich.

Kardinal, ich finde auch, dass du hier, sei es zu Frankfurt sei es zu Offenbach, seit Jahren nur Pessimismus verbreitest. Anfangs fand ich Deine Beiträge zur Frankfurter Altstadt sehr interessant.
Seit längerem fällt mir aber auf, dass Du sämtliche Projekte (Altstadt Frankfurt, Hafen OF, Luisenhof und andere) nur mit Mißachtung und Geringschätzung strafst.

Humpty

Die CDU-Position ist mein Beitrag. Ich habe Sonntag abend zufällig herausgefunden, daß das Haus 1 in Gänze zum Verkauf angeboten wird. Das, nachdem bei der Projektvorstellung im Ausschuss man auf Nachfrage vom Projektentwickler gesagt bekommen hat, daß man 1. gar keine Marktanalyse gemacht hat, sondern einfach darauf los baut und 2. im städtebaulichen Vertrag dem Investor die Möglichkeit eingeräumt wird, sich nach dem ersten Haus wieder aus dem Projekt zurückzuziehen. Dies hätte katastrophale Folgen für das Gebiet.
Der OB will schon seit Jahren dieses und andere Areale mit Gewalt verkaufen, hier sogar entgegen der Ratschläge aller seiner Ämter und Gesellschaften.

Außerdem muss man wissen, daß einer der Projektentwickler ein Juso-Freund und Unterstützer beim OB-Wahlkampf war. Da kann man natürlich fragen (was ich der betreffenden Person gar nicht vorwerfe, ist ja sein Geld), wenn keine Marktanalyse gemacht wurde, die Ausstiegsklausel sich wiederfindet, zudem noch finanziell Offenbach gar nichts davon hat, sondern einen Großteil des Geldes einfach weitergibt, in der Innenstadt sich die sozialen Strukturen entmischen, weil Altbestand nicht mehr saniert wird (die zahlungskräftigeren Mieter werden ja weggelockt), was soll das bringen? Da sollte man auch skeptisch sein, vor allem wenn man für langfristige Entwicklungen Verantwortung übernehmen soll und sich nicht von dem Schein der Präsentation blenden lassen.

Bei der Planung Stadthofumgebung hat der OB mit Engagement das Gutachten und die darin vorgeschlagenen Maßnahmen als großartige Entwicklung und der wichtige Schritt in der weiteren Entwicklung beworben (49 Seiten voller substanzlosem Geschwätz mit ein paar 3D-CAD-Bilder, wobei das historische Maß in der Bebauung und den vorgeschlagenen Maßnahmen vollkommen ignoriert wurde).
Nach seiner Rede hat dann der Fraktionsvorsitzende der Piraten, der in seiner Rede meiner Meinung sehr entsprochen hat, das Gespräch mit dem OB gesucht und dabei herausgefunden, daß der OB nicht mal einen Blick in das Gutachten geworfen hat. Eigentlich keine Ahnung von dem ganzen Projekt hatte außer ein paar Bilder, die eine Woche zuvor mit PowerPoint im Ausschuss gezeigt wurden. Und so ist das in Offenbach mit ALLEN Bauprojekten!

Beim Hafen ist es ähnlich, auch hier habe ich die Entwicklung nun schon seit Jahren begleitet und Nachfragen wurden immer angetan. Mittlerweile ist es eben so, daß bei diesem Projekt durch die Grundstücksverkäufe nur noch das finanzielle Minus reduziert werden kann, das Ganze aber nie Gewinn abwirft (das war übrigens seinerzeit unter Grandke der einzige Grund für das Projekt, Einnahmen durch Grundstücksverkäufe). Im Gegenteil, sogar die SOH in finanzielle Notlage gebracht hat (zusammen mit anderen "tollen Projekten" wie dem Stadion oder dem Wiener Ring, der gerade mal das fünffache der laufenden Unterhaltungskosten benötigt...). Bürgschaften seitens der Stadt wurden direkt nach der OB-Wahl auf einmal nötig, um den laufenden Betrieb überhaupt sicher zu stellen. Sonst wäre der Hafen heute schon Geschichte und auf dem Bbieberer Berg stünde eine Bauruine.
Es gibt halt auch Umstände hinter den Architekturpräsentationen. Und die sind in Offenbach alles andere als sonnig. Die Entwicklungen bei all diesen Projekten entsprach leider immer den Befürchtungen!

@winntou

Mit Missachtung und Geringschätzung hat das nichts zu tun.
In Offenbach habe ich eben den ganzen Hintergrund zur Kenntnis und versuche darüber im Vorfeld auch aufzuklären. Wie schön Architekturzeichnungen sind, brauche ich nicht zu loben, das machen andere und das hat meist wenig mit der Realität zu tun.
Ebenso verhält es sich in Frankfurt mit der Altstadt. Ich würde mir auch wünschen, daß dort alles gemäß dem politischem Willen ausgeführt wird. Detailgenaue Rekonstruktionen.
Statt dessen (ich habe die Inhalte ja wieder gegeben) versucht die Dom-Römer GmbH konstant und fortgesetzt ihre eigene Inkompetenz zu überspielen (und das die ausgeprägt ist, habe ich auch anhand mehrerer Dokumente und Verweise nachweisen können). Man hofft dort letztendlich darauf, daß die Architekten es schon richten werden, ohne Ihnen die notwendigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, den Anspruch nur noch auf Schein zu reduzieren und nicht mal Willens sind Knntnisse und Dokumente anzunehmen oder weiter zu geben. Den Architekten wurde untersagt, Kontakt zu anderen bezüglich des Projekts zu haben. Die GmbH konterkariert die Rekonstruktionmöglichkeiten, hat sogar aktiv gegen Rekonstruktionsinteressierte Investoren gearbeitet. Ich war live dabei!

Das Projekt rede ich nicht schlecht. Ich denke behaupten zu können, daß ich maßgeblich an der Durchsetzung beteiligt war und viele Jahre Arbeit hineingesteckt habe. Aber die Umsetzung, die zur Zeit läuft ist schlecht, weil es um zu viel Geld geht und sich beteiligte zu wichtig nehmen, ohne wirklich Ahnung zu haben, von dem was sie da machen. Alles wofür ich persönlich mich habe die letzten Jahre von Architekten beschmpfen lassen, wird nun unter der Hand billig und ohne Engagement durchgewurstelt. Es gibt in der Dom-Römer GmbH keinen einzigen, der wirklich Ahnung hat vom Fachwerkbau. Sie schaffen es ja bis heute nicht einmal die Namen der Häuser richtig wieder zu geben.

In Frankfurt steht geht es nun mal seit Jahren darum, ob es wirklich richtig gemacht wird oder eben das viel zitierte Disneyland. Die ganze Qualität hängt von der Durchsetzungskraft der Architekten gegenüber der GmbH ab und das ist ohne öffentliche Kenntnis dieser Gefahr für diese meiner Meinung nach nicht durchzuhalten.

Richtig ist, dass ein Gebäude von insgesamt acht zum Verkauf steht und der Investor nach dem ersten Bauabschnitt (nicht Gebäude!) aussteigen kann.
Dann habe ich aber immer noch 104 neue Wohnungen statt eines Parkplatzes.

Nein, das ist eben nicht richtig.
Der Investor kann laut städtebaulichem Vertrag bereits nach dem ersten Gebäude (im Vertrag Bauabschnitt 1a !) aussteigen. Ich habe das nicht nur sehr sorgfältig gelesen, sondern auch im Ausschuss explizit dazu den Investor gefragt!
Dann habe ich Wohnungen (wenn er aussteigt, stehen bestimmt ein paar davon leer) und eine riesige Brachfläche, statt eines Parkplatzes.

Und ich habe eben weniger Interessenten für den Baubestand, der gerade in der Innenstadt sehr vernachlässigt wird.

Es wäre überhaupt kein Problem, wenn sich dort jemand gefunden hätte, der wirklich der Überzeugung ist, daß hier ein Projekt realisierbar sei, welches auch eine entsprechende Nachfrage befriedigt, OHNE in direkte Konkurrenz zu den vielen anderen, genauso wenig erfolgreichen Projekten zu treten.

Es werden hier Grundstücke, und somit das Restkapital der Stadt, die sonst nichts mehr hat, verschleudert!

Nehmen wir an, es ist so wie Du sagst:
Um welches Gebäude handelt es sich? Das aus Immobilienscout oder ein anderes, zB das von mit dem Investor oder dessen Gesellschaftern verbandelten Unternehmen gekaufte in der Bahnhofstraße?
Warum wird dann aktuell mehr als ein Gebäude realisiert?
Was ist mit geschlossenen Kaufverträgen für ETWs, die kein Rücktrittsrecht mehr enthalten?
Warum wurde an einen GU ein Bauauftrag über 17 Mio vergeben?
Es mag ja sein, dass die Vermarktung etwas schleppend läuft (das kann ich nicht beurteilen...). Aber zu unterstellen, es würde derzeit nur ein Gebäude errichtet (zumal es sich um das in der Grundstücksmitte handelt), verkauft und dann der erste Bauabschnitt vorzeitig abgebrochen, passt mE nicht zur Realität.

Ich gebe hier nur weitergehende Informationen, die mir halt nun mal zur Verfügung stehen und die außenstehende Betrachter eben so nicht haben.

Ich würde mir wünschen, es wäre besser, aber das ist es eben nicht. Und die Juchee-Mentalität aufgrund reiner Bautätigkeit führt eben nicht zu einer positiven Enwicklung der Stadt, wenn man die begleitenden Umstände und Bedingungen so ignoriert, wie es der OB als Bau- und Planungsdezernent entgegen dem Fachwissen seiner Ämter nun mal tut.
Die Versprechungen zum Investoreninteresse beim Hafen habe ich JAHRELANG vom früheren SOH-Geschäftsführer gehört. Die ersten Gebäude waren alles öffentliche Träger, die Schule wird jetzt, weil mit Gewalt was passieren musste, an einem vollkommen falschen Standort gebaut. Langsam kommen jetzt private Investoren, aber das Ganze steckt schon so tief in den Miesen, daß es niemals mehr kostendeckend aufgehen kann.
Ich kann nichts dafür, daß hinter der schönen Architektenbilderfassade soviel Mist steckt, aber das gehört nunmal zur Realität dazu.