Städtisches Verwaltungsgebäude Adam-Riese-Straße (realisiert)

    Städtisches Verwaltungsgebäude Adam-Riese-Straße (realisiert)

    Neben dem Behördenzentrum für Stadtschulamt, Hochbauamt und Umweltamt plant die Stadt Frankfurt den Neubau eines sehr großen Verwaltungsgebäudes für Grünflächenamt und Amt für Straßenbau und Erschließung. Die heutige =8183969"]Pressemitteilung der Stadt (die Hervorhebungen sind von mir):


    Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat heute beschlossen, einen Leasingvertrag für ein neu zu errichtendes Verwaltungsgebäude an der Adam-Riese-Straße abzuschließen. Dort sollen Grünflächenamt, Amt für Straßenbau und Erschließung räumlich zusammengeführt werden. Der Leasingvertrag steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung der kommunalen Aufsichtsbehörde und erfordert noch die Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung.


    „Der zu errichtende Neubau umfasst ein siebengeschossiges Verwaltungsgebäude mit Werkstätten und Kantine“, erläutert Planungsdezernent Edwin Schwarz. „Das Gebäude soll eine Bruttogeschossfläche von 30.522 Quadratmeter umfassen und rund 500 Mitarbeitern Arbeitsplätzen bieten.“ Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf rund 75,9 Millionen Euro, davon betragen die Kosten für Gebäude und Grundstück rund 69 Millionen Euro, für Mieterausbauleistungen rund 2,9 Millionen Euro und für die Erschließung und eine öffentliche Straße rund 3,9 Euro. Dem Vorhaben liegt eine detaillierte Baubeschreibung von etwa 100 Seiten zugrunde. Sie ist vertraglich für den Leasinggeber bindend, Nachträge werden ausgeschlossen.


    „Der Leasingvertrag bietet insbesondere den Vorteil, dass zu einem vereinbarten Fertigstellungstermin ein nach den Wünschen der Stadt definiertes Büro- und Werkstattgebäude zu Festpreisen errichtet wird“, begründet Stadtrat Schwarz das Vorgehen.


    Die Vertragslaufzeit beträgt 30 Jahre. Spätestens nach 30 Jahren erwirbt die Stadt das Gebäude zum Wert von 10 Prozent der ursprünglichen Gesamtinvestitionskosten, also für rund 7,6 Millionen Euro. Nach 15, 20 oder 25 Jahren besteht ein Ankaufsrecht. zum jeweiligen Barwert der Restzahlungen. Die Bauunterhaltung geht zu Lasten der Stadt.


    In dem Gebäude sollen die jeweils erforderlichen Büro- und Werkstattflächen der beiden Ämter unterkommen. Denn trotz der seit geraumer Zeit erfolgten Zusammenlegung des Erschließungsamtes und Straßenbauamtes zum Amt für Straßenbau und Erschließung sind die entsprechenden Organisationseinheiten bis heute getrennt an der Großen Friedberger Straße und der Gerbermühlstraße untergebracht. Ähnliches gilt für das Grünflächenamt, das sich aus dem ehemaligen Gartenamt, Friedhofsamt und Forstamt zusammensetzt.


    Durch die Zusammenfassung der dezentral angesiedelten Büro- und Werkstattarbeitsplätze (vornehmlich Mörfelder Landstraße, Wetteraustraße, Große Friedberger Straße, Gerbermühlstraße) können Effizienz und Effektivität der Raumorganisation sowie der Personaleinsatz und die Leistungsfähigkeit beider Ämter optimiert werden. Insbesondere verkürzt eine gemeinsame Unterbringung und Zusammenführung nachhaltig die Entscheidungs- und Kommunikationswege. Die großenteils sanierungsbedürftige Bausubstanz der angemieteten Bürogebäude in den genannten Liegenschaften bedingen einen sehr hohen Energieverbrauch, sehr schlechte raumklimatische Bedingungen, laute Arbeitsplätze und damit einhergehend negative Auswirkung auf das Arbeitsumfeld der Beschäftigten. Eine weitere Nutzung wäre ebenfalls nur mit erheblichen Investitionen in die Büroinfrastruktur möglich und zumutbar.


    Geregelt wird auch die Zertifizierung des Gebäudes, und zwar sowohl nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) in der Stufe „Gold“ als auch nach den Kriterien des Passivhausinstituts Dr. Feist. Der Passivhausstandard wird vom 2. bis 6. Obergeschoss erreicht, bei den Werkstätten und der Kantine, die sich in über zwei Geschosse erstreckende Räumlichkeiten im Erdgeschoss befinden, sind die Anforderungen der Energieeinsparverordnung EnEV 2009 um 30 Prozent übererfüllt. Als Zukunftskonzept werden im Untergeschoss neben den Stellplätzen für Dienstfahrzeuge Flächen für 20 Automaten für Elektroautos und fünf Anschlussvorrüstungen für Elektrofahrräder eingeplant.


    Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über die Mainzer Landstraße. Dabei wird auf einer Fläche von etwa 4.800 Quadratmeter die öffentliche Straße durch den Leasinggeber nach den Vorgaben der Stadt ausgebaut und für einen späteren Durchstich unter der Camberger Brücke vorgehalten. Leasinggeber wird entweder die Objektgesellschaft der Deutschen Anlagen-Leasing, Mainz-Kastel oder der Hannover-Leasing, Pullach: Die beiden Unternehmen waren nach finanziellen Kriterien die Bestbietenden. Die vorliegenden Angebote weichen nur in Nuancen voneinander ab. Abschließende Verhandlungen müssen aber noch geführt werden.



    Durch die Verlagerung der Behörden würden Grundstücke in teilweise erstaunlich guten Lagen frei. Wo möglich, können nicht sinnvoll genutzte Areale dem Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden. Einsparungen für den städtischen Haushalt dürfte die Zusammenlegung auch zur Folge haben. Und sicherlich bedeutet das Vorhaben eine sinnvolle Nutzung des brach liegenden Streifens entlang des Hauptbahnhof-Gleisvorfeldes. Gute Sache also.


    Lageplan:

    Karte: Stadt Frankfurt am Main (als Teil der PM)

    Nach dem neuen Ordnungsamt (Beitrag von Miguel) ein weiteres starkes Signal für das Gallus-Gebiet und ein Bekenntnis der Stadt lieber eine weniger prominente Lösung zu wählen. Eine ungewollte Kostenexplosion ist mit den kolportierten Festpreisen wohl eher nicht zu erwarten. Jetzt bleibt die Frage wo das Schul-, Hochbau- und Umweltamt unter einem Dach vereint werden soll. Ob die von der Kommunalwahl gestärkten Grünen ihren favorisierten Bockenheimer Campus als Standort durchsetzen, wird sich zeigen.

    Keine Auswirkungen auf das "Neue Behördenzentrum" erwartet

    Der jetzt vom Magistrat angestrebte Neubau für das Grünflächenamt sowie das Amt für Straßenbau und Erschließung hat nichts, bzw. kaum etwas mit dem sogenannten neuen Behörendzentrum zu tun, in dem Schul-, Hochbau- und Umweltamt unterkommen sollen und für welches dieser Strang gedacht war - was aber bitte nicht als Wertung zu verstehen ist, ob nun beides in einem Strang bleiben sollte oder nicht.


    Es gab mal kurzfristig Überlegungen, auch das Grünflächen und das Straßenbauamt in das Behördenzentrum zu integrieren, doch die wurden rasch wieder verworfen. Schließlich ist es bereits knifflig genug, eine Lösung mit ausreichend Kapazität für Schul-, Hochbau- und Umweltamt zu finden. Diese Standortsuche läuft ja noch und es gibt auch eine Ausschreibung hierzu. Aus dem Römer war heute zu erfahren, dass man aufgrund der jetzt getroffenen Entscheidung für das Straßenbau- und Grünflächenamt keine Änderungen der Planungen für das neue Behördenzentrum erwartet. Sprich: Dieses soll deshalb nicht kleiner werden.


    Jetzt, bzw. im September nach der Sommerpause, wird sich die Stadtverordnetenversammlung mit dem vom Magistrat vorgeschlagenen Leasing-Modell auseinandersetzen. Bis dahin dürfte sich bei beiden Behördenprojekten wird bis dahin wohl nichts Neues erwartet werden können.

    Rendering und Infos

    Die Stadt hat gerade die Magistratsvorlage M117 veröffentlicht, in der das Projekt vorgestellt wird. Es gibt bereits ein Rendering des zukünftigen Gebäudes:



    Eine durchaus ansprechende, wenn auch konventionell wirkende Architektur. Eine Besonderheit wird das Gebäude definitiv haben. Es wird sehr (sehr!) langgestreckt sein, wie dieser Mustergrundriss zeigt:



    Vor dem zukünftigen Flur würde es mich als Mitarbeiter schon jetzt grauen. Lagepläne sind ebenfalls enthalten (Klick führt zur Projektkarte), ...



    ...und dieser Plan zeigt die Flächenarten des Geländes. Gelb markiert scheinen die öffentlichen Flächen zu sein:



    Bilder: Stadt Frankfurt, Magistrat


    Weiterer Link: Bing-Luftbild.

    Nicht nur der Flur macht mir Angst, ich muss sagen, auch dieser 6m hohe massive graue Sockel, auf dem das Gebäude steht, wirkt nicht gerade einladend (ja, ich sehe dass an der Seite ein paar Fenster darin sind, allerdings wirken diese angesichts der Massivität des Sockels fast wie Schießscharten).

    Mann ist das ein langes Ding ... ich musste direkt an den Koloss von Prora denken.


    Naja, was sollte man erwarten von einem Behördenzentrum in dieser Lage (ein architektonisches Highlight an diesem Standort wäre noch verfehlter), mMn ist das Gebäude ok und tut niemandem weh.

    So viele leerstehende Bürogebäude in der Stadt, so viele Brachflächen geeignet für Bürogebäude in der Stadt... aber die Stadt selbst muss ihr Behördenzentrum in der letzten Ecke im Gallus an den Bahngleisen bauen.


    Noch günstiger wäre vielleicht ein Grundstück in einem ehemaligen ostdeutschen Braunkohletagebaugebiet gewesen. Da hätte die Stadt vielleicht sogar noch ein paar :2cents: mehr sparen können... :nono:

    Das Revisionsamt meldet Bedenken gegen das Projekt an, wie hier in FAZ.net nachzulesen ist. Die Revisoren sind nicht von der Wirtschaftlichkeit des Leasing/Kauf-Konstruktes überzeugt. Es liege weder eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vor, noch sei die Finanzierung gegen die eines Neubaus durch die Stadt selbst verglichen worden. Dem Amt fehle außerdem ein plausibles Raumprogramm.


    Auch die SPD hat etwas gegen das Projekt. Das Auswahlverfahren sei "in Teilen intransparent", meint deren Fraktionsvorsitzender Klaus Oesterling. Auch die Architektenkammer findet nicht gut, dass es keinen Entwurfswettbewerb gegeben hätte. Obiger Entwurf stammt aus der Feder des Büros Schneider + Schumacher.


    Liegenschaftsamt und Olaf Cunitz von den Grünen hingegen - wer hätte das gedacht - verteidigen ihre Pläne.


    Online ist auch der Kommentar von Rainer Schulze zu finden. Ein meint, es blieben viele Fragen offen, und die Stadt solle sie so schnell wie möglich klären, um kein Mauschelgeschmäckle zu hinterlassen. (Letzteres lese ich zwischen den Zeilen.) Eine Rechtfertigung für den Neubau trotz "2 Mio. qm" Leerstandes in Frankfurt seien bpsw. die "extrem ambitionierten Klimaziele" der Stadt.

    Zitat von epizentrum

    ... Es liege weder eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vor, noch sei die Finanzierung gegen die eines Neubaus durch die Stadt selbst verglichen worden. Dem Amt fehle außerdem ein plausibles Raumprogramm ...


    In jedem normal geführten Privat-Unternehmen würden für eine solches Management die Verantwortlichen ihre Stellen verlieren.
    Und, dass es für ein solch großes & bedeutendes städtisches Bauvorhaben keinen Entwurfswettbewerb gegeben hat, setzt noch mal einen drauf.


    Also undurchsichtiger geht das ganze echt nicht, komme mir vor wie in einer Bananenrepublik :nono: ... wenn da mal am Ende nicht viel Geld verheizt wird.

    Noch ist nichts entschieden, und Geld wird gegenwärtig verheizt. Und zwar im wahrsten Sinne des Wortes - durch Nutzung von veralteten Gebäuden. Und dies zu erstaunlich hohen Mietpreisen, wie in der in #6 verlinkten Vorlage nachzulesen ist. Über 20 €/m² etwa für die Räume an der Gerbermühlstraße sind kaum zu glauben, wenn man den Prachtbau aus Waschbeton auch nur ein bisschen kennt.


    Nichts Besonderes ist sicher das Aufheulen der Architektenkammer, das passiert bei größeren Beauftragungen ohne Wettbewerb immer. Und auch die Makler wollen vornehmlich durch das Vermieten von Bestandsimmobilien Geld verdienen. Beim geplanten Leasingmodell gehen sie leer aus. Wie der Mogul in #5 sehe ich keinen Grund für die Stadt, eine drittklassige und im Zweifel nur gerade so eben zweckmäßige Gebrauchtimmobilie zu mieten, wenn man für ungefähr denselben Preis eine maßgeschneiderte Lösung in Topstandard haben kann (den vorgesehenen Standort halte ich in dieser Hinsicht auch für nahezu ideal). Und wer jetzt hier in bester Stammtischmanier Vergleiche mit Privatunternehmen anstellt, der moniert beim nächsten Mal Schwerfälligkeit und Entscheidungsscheu von Behörden und Stadtpolitikern. Bedenklich bleiben freilich die Einwände des Revisionsamts bezüglich Ausschreibungspflichtigkeit und Wirtschaftlichkeit samt Flächenbedarf.


    Eine deutlich besser aufgelöste Ansicht des schon bekannten Entwurfs von Schneider + Schumacher:



    Bild: Groß & Partner

    Als typischer Behördenmitarbeiter der Stadt Frankfurt am Main will ich auch mal meinen Senf dazu geben: dies ist auf jeden Fall der praktikabelste Entwurf zu dem nun schon lange herum geisternden Behördenzentrum, den ich bisher gesehen habe. Auch wenn manche hier im Forum schon von einem weiteren 400 Meter-Turm irgendwo im Bankenviertel geträumt haben.


    Vor allem ist die Architektur für Stadtverhältnisse geradezu bildhübsch. Schmittchen hat schon zu Recht das Stadtschul- und Hochbauamt (ausgerechnet!) genannt, das wohl zu den abartigsten Klötzen im Stadtgebiet gezählt werden darf. Gerne erinnere ich auch an den Altbau des Ordnungsamtes an der Mainzer Landstraße (nicht den postmodernen Anbau), wo sinnigerweise längere Zeit die Ausländerbehörde untergebracht war. Wer da als Ausländer gelandet ist, musste sich auf der Suche nach einer Aufenthaltsgenehmigung wohl ähnlich gefühlt haben wie Asterix auf der nach dem Passierschein A38. Ein im Inneren derart verbautes Gebäude habe ich noch nichtmal in gotischen Fachwerkhäusern ein zweites Mal gefunden.


    Was auch gefällt, und hier kaum mal angesprochen wurde, ist die Lage. Denn einerseits müssen Behörden für die Mitarbeiterschaft einigermaßen gut an den ÖPNV angebunden sein (denn Stadtmitarbeiter fahren damit erheblich günstiger) als auch für den Bürger, der da was erledigt haben will, gut erreichbar sein. Dies scheint hier beides gut gelöst.

    RMA:
    Ich weiß ja nicht, ob du auch mich ansprichst, deshalb zur Klarstellung: der obige Entwurf (v.a. aufgrund der Lage) ist auch für mich ok, weil zweckmäßig und sicherlich auch günstig realisierbar, genau wie es sich für ein Behördenzentrum gehört. Und zur Lage hast du ja schon alles gesagt. Im Grunde genau der richtige Ort, weil für diesen Entwurf in der Innenstadt wohl kaum andere Standorte in Frage kommen würden. In diesem Zusammenhang kann man auch durchaus eine Parallele zum Finanzamtzentrum ziehen. Auch dieses ist fast schon monströs, aber aufgrund seiner Lage am Gleisvorfeld des HBFs ist es passend oder zumindest erträglich.
    Auch ich würde mir grundsätzlich (Ausnahmen begründen die Regel ... wobei dann das gut begründet/gerechtfertigt sein müsste) nicht wünschen, dass für teuer Geld städtische Beamte täglich den Blick aus 200m Höhe genießen können (für dich würde ich 'ne Ausnahme machen ;) ).


    Meine Kritik hat sich gänzlich auf das bloße Verfahren bezogen. Wenn am Ende sich herausstellen sollte, dass trotzdem diese Lösung (dieser Entwurf und das beauftragte Architektbüro) die beste ist, dann hätte ich ja auch kein Problem damit.
    In diesem Zusammenhang wundert es mich nicht, dass ausgerechnet das Liegenschaftsamt sich mal wieder so einen Bock geleistet hat, sonst würden die Behörden keine überteuerten Preise heute für ihre Bruchbuden zahlen (siehe gerade Schmittchens Beitrag ... eine konsequent andere Herangehensweise würde solche Misstände eher verhindern).

    Die heutige FAZ berichtet weiter vom Ausschreibungsstreit. Jetzt kommen die Anwälte zu Wort. Die städtische Seite ist der Meinung, es komme darauf an, wer der Bauherr sei. Die Stadt sei es in diesem Fall nicht. Konsequenz nach dieser Logik: Keine Ausschreibung nötig. Außerdem habe man auf juristisches Anraten hin das geplante Vorgehen (Leasing-Konstrukt) schon im Oktober 2010 im EU-Amtsblatt veröffentlicht, um dem Transparenzgebot nachzukommen.


    Die Vertreter der (nicht zum Zuge kommenden) Immobilienwirtschaft meinen aber, es sei ausschlaggebend, dass das Projekt für die Stadt maßgeschneidert ist. So seien die unteren beiden Geschosse eindeutig als Werkstätten für das Grünflächenamt geplant und die oberen Stockwerke dienten als Verwaltungsbüros. [NB: Wobei letzteres nun wirklich kein charakteristisches Merkmal ist...] Für eine Ausschreibung spreche außerdem die Kaufoption nach Ablauf der Leasing-Zeit von 30 Jahren.


    To be continued.

    Und eben jene Veröffentlichung des Liegenschaftsamts im EU-Amtsblatt führt dem mittlerweile online verfügbaren FAZ-Artikel zufolge zu einer neuerlichen Wendung: Durch diese "freiwillige Tranzparenzbekanntmachung", wonach die Stadt beabsichtige, einen auf einer bislang der Deutschen Bahn gehörenden Fläche an der Adam-Riese-Straße neu zu errichtenden Gebäudekomplex für Büro- und Bauhofflächen anzumieten oder zu leasen, soll nämlich Rechtssicherheit entstanden sein, gleich ob eine Ausschreibungspflicht besteht oder nicht. Denn selbst wenn sich herausstellen sollte, dass das Vorhaben hätte ausgeschrieben werden müssen, ist die Vergabe doch rechtswirksam, wenn sie nicht innerhalb von 30 Tagen nach Veröffentlichung vor einer Vergabekammer angefochten wurde. Dies ist nicht geschehen. Demnach brauchen nun nur noch die Stadtverordneten zustimmen, dann ist das Leasinggeschäft zustande gekommen.


    Ansonsten ergibt sich aus dem Artikel, dass die vorgesehene Nutzung Anforderungen stellt, die eine konventionelle Büroimmobilie kaum erfüllen könnte. So sollen etwa im gesamten zweigeschossigen Sockel Werkstätten der Friedhof-, Garten- und Forstbetriebe und des Amts für Straßenbau und Erschließung untergebracht werden. Auch wird in dem Artikel ein Referent des Umweltdezernats zitiert: "Eine solche Fläche wird man nicht ein zweites Mal finden". Mehrere Jahre habe man bereits nach einem geeigneten Grundstück für eine Zusammenführung der bisher auf viele verschiedene Standorte verteilten Ämter gesucht. Hinsichtlich der zentralen Lage, der Verkehrsanbindung und der wohl dennoch ungewöhnlich geringen Grundstückskosten klingt dies plausibel.


    Übrigens ist das Gebäude (für Frankfurter Verhältnisse) so lang nun auch wieder nicht. Misst man die auf dem Plan, zu finden in der Magistratsvorlage, eingezeichnete Gebäudelänge auf dem Google-Earth-Satellitenbild nach, ergeben sich knapp 220 Meter, also lediglich ein Drittel der Länge von The Squaire beispielsweise:



    Plan: Stadt Frankfurt am Main



    Bild: Google

    Der Vertrag für das Behördenzentrum an der Adam-Riese-Straße wurde offenbar abgeschlossen. Nach einem Bericht der IZ zählt das Maklerhaus Colliers diese Projektentwicklung zu den Abschlüssen im dritten Quartal 2012.


    Edit: Gleiches meldet Dr. Lübke. Mit Datum vom 5. November 2012 =131&cHash=28b599b47ea57b9564a3c0c48f5aed94"]teilte die Firma SMV mit, einen Auftrag der G & L ARS Management GmbH, bestehend aus den Projektentwicklungsunternehmen Groß + Partner und Lang & Cie., zur Projektsteuerung des Neubaus eines "Verwaltungsgebäudes mit Werkstatt" in der Adam-Riese-Straße erhalten zu haben.

    Still ist es geworden um dieses Projekt. Doch passiert tatsächlich nichts auf dem für den Bau vorgesehenen Areal? Vor ein paar Wochen habe ich nachgesehen und, weil es in diesem Strang noch keine Bestandsbilder gibt, auch ein paar Fotos gemacht. Ansicht von Osten:



    Die Schuppen des verlorenen Fliesenparadieses stehen noch, sind aber vollständig leer geräumt.



    Ganz im Westen dann etwas zur eingangs gestellten Frage. Markierungen mit frischer Farbe waren zu sehen, ...



    ... es müssen kurz zuvor Baugrunduntersuchungen oder/und Vermessungsarbeiten stattgefunden haben.



    Bilder: Schmittchen

    Projekt in Ausschreibung

    Derzeit laufen die Ausschreibungen zum Bau des Projektes, deutet somit einen bevorstehenden Baubeginn wage an...