BO: Immobilienwirtschaft

Büromarkt Bochum: zum Halbjahr 2023

Der Büromarkt in Bochum legt gemäß Analyse der CUBION Immobilien AG nach den hervorragenden Ergebnissen der vergangenen Jahre nun eine Verschnaufpause mit deutlich geringeren Flächenumsätzen ein. Zum Halbjahr 2023 wurden 22.500 m² Bürofläche vermietet. Im Vergleichszeitraum 2022 waren es noch 39.000 m². Zusätzlich wurden 1.500 m² durch Eigennutzer belegt, so dass der Gesamtflächenumsatz zur Jahresmitte bei 24.000 m² (Vorjahr: 40.000 m²) liegt.

Weniger Deals in allen Größenclustern

Die Anzahl der im Analysezeitraum registrierten relevanten Mietverträge ging um ein Drittel zurück. Es wurden 32 Abschlüsse gezählt (Halbjahr 2022: 48 Stück). „Der Rückgang der Marktaktivität betrifft alle Größenordnungen von Flächengesuchen gleichermaßen. Es ist nicht der eine große Mietvertrag, der hier fehlt.“ erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Marktabkühlung. „Dennoch konnten wir wieder einige für Bochum schöne Erfolge erzielen und zum Beispiel DAIKIN und die SCHUFA mit Flächen versorgen.“ Die Daikin Airconditioning Deutschland GmbH mietete rd. 4.450 m² Bürofläche im Neubauprojekt TRIUM, An der Jahrhunderthalle 50-54. Die Schufa Holding GmbH sicherte sich rd. 1.400 m² als Untermieter an der Wittener Str. 45. Zu den Top-5 Mietverträgen gehören zudem rd. 2.100 m², die eine Bildungseinrichtung an der Universitätsstraße 142 mietete, sowie zwei Kontrakte an der Alte Wittener Straße. Hier mietete die Medienagentur BeSocial ca. 2.250 m² in der Hausnummer 68 und der Coworking-Anbieter Work Inn rd. 1.250 m² in Hausnummer 30.

Branchen und Lagen

In der Branchenauswertung führen derzeit die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit etwa 37 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen. Es folgen sonstige Dienstleistungen mit etwa 21 % und unternehmensbezogene Dienstleistungen mit rund 20 % relativem Anteil.

Beliebteste Lage ist wie im Vorjahr Mark 51°7. Das ehemalige Opel-Areal vereint rund 27 % aller vermieteten Quadratmeter auf sich. Etwa 13 % entfallen auf die Büromarktzone Gesundheitscampus/Ruhr-Universität und rund 8 % auf den Cityrand Süd. Etwa ein Drittel der Flächen wurde außerhalb der typischen Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet angemietet.

Leerstand steigt auf gesundes Niveau

Nachdem die Leerstandsquote in Bochum bis auf nur noch 2,0 % kontinuierlich gesunken war, steigt diese seit der Covid-Pandemie sukzessive wieder an. Nach 3,0 % zum Jahresende 2022, liegt die Leerstandsquote jetzt bei 4,0 % und damit auf einem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau. Diese Quote entspricht einer Angebotsreserve von etwa 68.500 m² Bürofläche. Hiervon werden derzeit etwa 10.500 m² zur Untermiete angeboten.

Für 2023 wird insgesamt ein Fertigstellungsvolumen von etwa 63.500 m² Bürofläche erwartet. Dies ist der zweithöchste jemals in Bochum registrierte Wert. Dem Markt stehen davon aktuell aber nur noch etwa 3.900 m² zur Verfügung. Von einem Angebotsüberhang kann hier demnach nicht gesprochen werden.

Mieten steigen weiter

„Trotz niedriger Flächenumsätze steigen die Durchschnittmieten in Bochum weiter teils deutlich an.“ fasst Markus Büchte die Preissituation zusammen.

Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von 12,81 EUR/m² auf jetzt 13,08 EUR/m² zum Halbjahr 2023 um etwa 2,0 %. Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so erhöhte sich die gewichtete Durchschnittsmiete bei Nachvermietung im Flächenbestand sogar um 10,5 % (von 10,42 EUR/m² auf 11,52 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete liegt in diesem Jahr aktuell bei 15,50 EUR/m² (Vorjahr: 16,40 EUR/m²). Generell erzielbar sind in Bochum in der Spitze Mieten um 18,00 EUR/m².

Ausblick heiter bis wolkig

Die gesamtwirtschaftliche Lage im Allgemeinen und die aktuellen Probleme der Immobilienwirtschaft im Besonderen, gehen auch an Bochum nicht spurlos vorbei. Den hiesigen Büromarkt mit immer noch niedriger Leerstandsquote, guten Projektentwicklungen im Bau, der zentralen Lage im Ruhrgebiet und seiner speziellen Hochschullandschaft sehen wir aber gut gewappnet. Nicht jedes Jahr kann und muss von Rekordflächenumsätzen geprägt sein. Die mittelfristige solide und kontinuierliche Entwicklung des Marktes sehen wir nicht unterbrochen, nur leicht gebremst. Es befinden sich weiterhin regelmäßig interessante Gesuche im Markt, die in der zweiten Jahreshälfte zu Ertrag führen werden. In Summe halten wir es nicht für ausgeschlossen, dass der Vermietungsumsatz im Gesamtjahr an den Durchschnittswert der vergangenen 10 Jahre und damit an 50.000 m² heranreichen könnte. In turbulenten Zeiten würden wir das dann durchaus als zufriedenstellend bezeichnen.

Pressemitteilung: https://cubion.de/bueromarkt-b…-abkuehlung-zum-halbjahr/

Büromarkt Bochum 2023 mit solidem Ergebnis

Nach den Vermietungsrekorden der beiden Vorjahre erzielte der Bochumer Büromarkt 2023 mit einen Gesamtflächenumsatz von 73.500 m² ein solides Ergebnis. Dies ergibt die Analyse der CUBION Immobilien AG, die diese in Kooperation mit der Bochum Wirtschaftsentwicklung durchgeführt hat. Der Flächenumsatz verteilt sich dabei mit rd. 68.000 m² (-18 %) auf Vermietungen und mit rd. 5.500 m² (+10 %) auf Eigennutzer. Die Eigennutzerquote beträgt 7 % und liegt damit etwa auf Vorjahresniveau, jedoch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 15 %.

„Dass es nach den Vermietungsrekorden und in Anbetracht der nicht ganz einfachen konjunkturellen Lage keinen übermäßigen Nachfrageeinbruch gab, sondern abermals ein hoher Flächenumsatz erreicht wurde, der knapp 14 % über dem langjährigen Mittelwert liegt, ist schon sehr bemerkenswert, auch wenn in diesem Jahr ein besonders großer Mietvertrag das Gesamtergebnis stark positiv beeinflusst hat.“ beurteilt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Lage.

„Bochum hat sich endgültig als sehr starker Büromarkt mit hoher Anziehungskraft für interessierte Nutzer etabliert.“ ergänzt Rouven Beeck, Geschäftsführer der Bochum Wirtschaftsentwicklung. „Trotz der volatilen Marktlage erreichte Bochum einen bemerkenswerten Flächenumsatz, der die anhaltende Nachfrage und nachhaltige Attraktivität Bochums für Unternehmen widerspiegelt.“, so Beeck weiter.

Flächenumsatz

In Bochum wurden mit 81 relevanten Büromietverträgen exakt so viele Kontrakte registriert und ausgewertet, wie im Vorjahr.

Ein besonders großer Mietvertrag steht dabei im Mittelpunkt. Das Land NRW schloss für ein neues Polizeipräsidium Bochum einen Vertrag über rd. 21.800 Bürofläche zuzüglich umfangreicher weiterer Sonderflächen. Das Neubauprojekt wird bis 2027 im Kreuzungsbereich Sheffield-Ring und Harpener Hellweg entstehen.

Einen weiteren bedeutsamen Mietvertrag in einem Neubauprojekt vermittelte CUBION an DAIKIN Airconditioning Deutschland. Das Unternehmen konnte als Ankermieter für rd. 4.450 m² Bürofläche im TRIUM, An der Jahrhunderthalle 50-54, gewonnen werden. Nennenswert sind zusätzlich eine Erweiterung der Ruhr-Universität Bochum in der Universitätsstraße 140 um rd. 2.900 m² sowie die Anmietung von ca. 2.800 m² durch einen Coworking-Anbieter in einem neu entstehenden Bürohaus im Technologie Quartier, Am Hochschulcampus 13.

Die Büromarktzone „MARK 51°7“ ist mit einem relativen Anteil von ca. 17 % aller vermieteten Flächen im Jahr 2023 wieder der erfolgreichste Teilmarkt. Es folgt der Bereich „Gesundheitscampus/Ruhr-Universität“ mit rd. 6 % und sodann gleichauf mit jeweils 5 % relativem Anteil das „Technologiequartier“ und der „Cityrand Süd“.

Die meisten Flächen wurden 2023 von der öffentlichen Hand gemietet. Aufgrund der Anmietung für das Polizeipräsidium fällt der relative Anteil mit rd. 43 % für dieses Branchencluster in diesem Jahr besonders hoch aus. Es folgen die Sektoren „Gewerbe-,Handels-, Verkehrsunternehmen“ mit rund 29 % und „Sonstige Dienstleistungen“ mit einem relativen Anteil von etwa 11 %.

Angebot & Leerstand

Die Angebotsreserve hat sich im Jahresverlauf von 3,0 % auf jetzt 4,4 % deutlich erhöht, was insbesondere mit einem deutlichen Anstieg von Untermietangeboten zusammenhängt. Von den insgesamt vakanten 76.000 m² werden rd. 19.500 m² zur Untermiete angeboten. Im Vorjahr gab es dagegen nur 6.000 m² Untermietflächen. Damit verfügt Bochum nun über eine Leerstandsquote, die für einen funktionierenden Markt auch erforderlich ist. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass etwa ein Viertel der leerstehenden Flächen nur einem sehr einfachen Qualitätsstandard entspricht, der kaum nachgefragt wird.

2023 wurde ein Rekord-Fertigstellungsvolumen von rund 76.500 m² Bürofläche erreicht, was mehr als dem 3-fachen der normalen jährlichen Bautätigkeit in Bochum entspricht. Aktuell sind von diesen 76.500 m² nur noch etwa 1.900 m² verfügbar, was die hohe Nachfrage nach Neubauflächen verdeutlicht. Für 2024 wird ein deutlich geringeres Neubauvolumen in Höhe von etwa 38.000 m² erwartet, dass aber immer noch 65 % über dem Durchschnittswert liegt. Von diesen Flächen sind derzeit noch etwa 15.000 m² verfügbar.

Mieten

Die Bochumer Büromieten sind auch 2023 im Durchschnitt wie in der Spitze weiter gestiegen. Die gewichtete Nettodurchschnittsmiete lag 2023 bei 12,89 EUR je m² monatlich (Vorjahr 12,81 EUR/m²). Rechnet man die Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte ein deutlich stärkerer Anstieg der Durchschnittsmiete auf rd. 11,42 EUR/m² (Vorjahr: 10,42 EUR/m²). Auch die realisierte Spitzenmiete (als Median im obersten Mietpreissegment) zeigt einen deutlichen Sprung nach oben. Nach 16,40 EUR/m² im Vorjahr liegt diese nun bei 19,60 EUR/m². Der Sprung über die 20 EUR-Marke ist nur eine Frage der Zeit und in Einzelfällen ist sie auch schon übertroffen worden. So ist darauf hinzuweisen, dass das neue Polizeipräsidium aufgrund des sehr speziellen Charakters der Immobilie und seiner Größe mit diversen Sonderflächen bei der Analyse der Mieten für 2023 ausgeklammert worden ist, um eine verzerrte Darstellung zu vermeiden.

Ausschau

„Da Bochum in verschiedenen Neubauprojekten im Stadtgebiet weiterhin sehr attraktive Flächen anbietet, erwarten wir auch für 2024 einen soliden Flächenumsatz. Nach mehreren überdurchschnittlichen Jahren ist die Wahrscheinlichkeit allerdings hoch, dass die zuletzt gesehenen Dimensionen nicht ganz erreicht werden.“ prognostiziert Markus Büchte. „Die Mieten werden in etwa auf dem aktuell hohen Niveau verbleiben und punktuell in der Spitze auch weiter steigen. In Bezug auf die Leerstandsquote sehen wir wenig Veränderung und erwarten weiterhin einen Wert um 4,5%.“

Pressemitteiilung: https://cubion.de/bueromarkt-bochum-2023/

Sozialer Wohnungsbau

Die Stadtverwaltung Bochum hat im Jahr 2024 Anträge auf Landesfördermittel im sozialen Wohnungsbau von insgesamt 78 Millionen Euro bewilligt. Mit diesen Landesfördermitteln sollen in Gesamtheit 462 preisgünstige Wohnungen realisiert werden. Dies übersteigt die am Anfang des Jahres 2024 durch das Land Nordrhein-Westfalen zugeteilte Budgetierung in Höhe von 26 Millionen Euro um 200 Prozent. Die Stadt Bochum profitierte hier davon, dass Mittel in anderen Städten und Kreisen teils nicht abgerufen wurden.

Die Bewilligungen flossen in nahezu jeden Förderbaustein des Landes Nordrhein-Westfalen (Neubau, Modernisierung, Eigenheimförderung, inklusives und studentisches Wohnen). Hierbei konnten 239 Wohnungen aus dem Bereich des Mietwohnungsneubaues und 212 Wohneinheiten (WE) im Zuge einer Modernisierung per Förderzusage beschieden werden. 166 WE aus diesen Modernisierungsmaßnahmen gehörten vor öffentlicher Bewilligung zum freifinanzierten Wohnungssegment und erhalten durch die Förderzusage eine Mietpreis- und Belegungsbindung.

Die Förderobjekte verteilen sich hierbei auf zehn Bochumer Ortsteile. Neben den Förderzusagen für Mietwohnungen und großen Modernisierungsbeständen erhielten auch Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer Unterstützung: Elf Zusagen, die mit einem Volumen von zwei Millionen Euro den Bau, Kauf oder Sanierung von Eigentum ermöglichen. Der Rat der Stadt Bochum hat im Oktober die Fortschreibung des Handlungskonzepts Wohnen beschlossen. Als wohnungspolitisches Ziel wurde hier die Schaffung von 300 neuen Mietpreis- und Belegungsbindungen pro Jahr definiert. Mit 405 neuen Sozialbindungen konnte dieses Ziel in diesem Jahr deutlich übertroffen werden. Für das Jahr 2025 steht ebenfalls ein positiver Ausblick bevor. Derzeit liegen dem Amt für Stadtplanung und Wohnen so viele Förderanträge für Bauvorhaben vor wie noch nie. Die zur Verfügung stehenden Förderkulissen für 2025 werden eingangs des neuen Jahres durch das Land bekanntgegeben.

Für Neubauten können öffentliche Förderungen erst nach Erteilung einer Baugenehmigung bewilligt werden. Von der Förderzusage bis zur Bezugsfertigkeit vergehen in der Regel mehrere Jahre. Nach Fertigstellung sind die Mieten für 25 oder 30 Jahre auf einem gemäßigten Niveau. Im vergangenen Jahr sind rund 150 öffentlich geförderte Wohneinheiten bezugsfertig geworden und stehen dem Bochumer Wohnungsmarkt zur Verfügung. Für 22 weitere Wohnungen wurde die im Jahr 2024 auslaufende Sozialbindung für 15 Jahre verlängert.

Pressemitteilung: So viel Fördergeld wie noch nie: Positive Ergebnisse im geförderten Wohnungsbau setzen sich fort