Aber ich hab jetzt noch nicht verstanden: Es ist dir nothor zu streng oder zu lasch?
So wie ich Nothor verstanden habe: Zu streng bei den Aufnahmekriterien und daher zu lasch in seiner Funktion als Schutz des Stadtbildes 
Nbger Nordosten: Rennweg, Schoppershof, Weigelshof
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Exakt. Zu streng was die Aufnahme in die Denkmalliste anbelangt. Es schaffen wirklich überraschend wenige Gebäude auf die Liste, das ist völlig ungeeignet, um einen wirkungsvollen Beitrag zur Erhaltung oder gar Entwicklung des Stadtbildes zu leisten.
Zu lasch wiederum, was die Behandlung der Einzelobjekte anschließend anbelangt. Auch hier in Nürnberg habe ich an Denkmalen gesehen, dass man einfache Plastikfenster eingesetzt hat, die originalen, verzierten Dachgauben abgerissen und durch einfache Blechkonstruktionen ersetzt hat usw. Also selbst bei einem Einzeldenkmal sind trotz landläufig als zu rigide beschriebene Vorschriften doch in ihrer Gestaltung ärmer geworden, obwohl sie unter dem stärksten gesetzlichen Schutz stehen den es bei uns gibt.
Und wenn man auf den Denkmalschutz als Beitrag zum Stadtbild hofft ist man in Bayern leider auf dem falschen Pferd. Es braucht dringend eine Flankierung durch Gestaltungsvorschriften. Oder eben das commitment, dass man es sich selbst überlassen wird. Das passt aber eben nicht zu der Haltung "Unsere Stadt ist schön", denn die Einzeldenkmale schaffen das alleine nicht, und der Rest ist halt überwiegend hässlich oder wird es bald werden.
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Park Lane Baufortschritt
Als Bauruine kann man das Projekt am Rennweg wirklich nicht bezeichnen...
Den Käufern der Wohnungen dürfte dieses Weihnachten schon ein Stein vom Herzen fallen schätze ich, denn was nach einem Totalverlust aussah scheint ein gutes Ende zu nehmen.
Die Außenfassade ist weitgehend fertig und wenn ich das richtig sehe auch wie geplant umgesetzt worden, ohne Abstriche:
Ich selbst bin ja auch froh dass das an dieser Stelle ein gutes Ende nimmt und keine Ruine übrig bleibt.
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Kleinigkeit:
2 neue Türen für die Bismarckstraße 2 und 4.
Wieder mal schade um die Orginaltüren des ansonsten/ bislang gepflegten und verhältnismäßig ansehnlichen Nachkriegshauses.
Alte Türen:
https://maps.app.goo.gl/AsdjKsRUWA58nMBG6
Als ich vor 1-2 Wochen an der Heerwagenstraße 14 vorbeilief, fielen mir zufällig 2 gut gekleidete Herren auf, die sich unüberhörbar über die Energiebilanz des Hauses und "Optimierungsmöglichkeiten" unterhielten. Dokumentenordner hatten sie auch dabei. Ich nehme an, dass dies der nächste Dämmkandidat wird. Das Haus wirkt schon länger etwas schmuddelig und man könnte hier mit geringen Mitteln (Farbe, Fenster) viel bewirken. Die dezente und doch angenehme Erscheinung würde durch eine Dämmung vollkommen zerstört.
Heerwagenstraße 14
https://maps.app.goo.gl/7XCKvpiM2DtZKLQi8?g_st=ac
Um dieses Haus hier (Heerwagenstraße 17, direkt gegenüber) mache ich mir zwecks Dämmung auch Sorgen. Obwohl nicht im besten Zustand und mit Fensterkrankheit, mag ich es sehr gern.
2 Erker, Stuck am unteren Ende der Erker, Sandsteinsockel, Fensterrahmungen und Gesims im EG, schöne Tür.. Dezent und doch fein. Die mögliche Bandbreite ist groß: herausputzen mit geringem Einsatz oder totale Verhunzung via Kühlschrankoptik und entfernem Zierrat.
Heerwagenstraße 17
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Ja, diese Sorge teile ich. Modernisierung ist ja schön und gut, aber das sind hier meist nur oberflächliche Modernisierungen, Glättungen der Fassaden oder Vereinfachungen der Dachform, weil man es "halt mal wieder machen muss". Im Innern der Häuser bleibt bedingt durch die Eigentümerstruktur oft alles gleich und meist auch suboptimal: Grundrissverbesserungen sind die Ausnahme, wer vorher nur einen schlecht geschnittenen Grundriss oder ein olles Bad hatte, hat es weiterhin. Nur die Mieten werden teurer. In Nürnberg beobachten ich da eine sehr oberflächliche Sanierungskultur.
Wenn ich bedenke wie ich das damals empfand, als ich mich begann damit stärker auseinander zu setzen wie heute noch hier zu lesen in diesem Bilderthread von 2011, eine "Liebeserklärung an den Stadtteil", so hat das Schrammen bekommen. Unterm Strich hat sich mehr verschlechtert als verbessert. Pozential ist ungenutzt vergeudet worden wenn man bei einer Maßnahme ein Gebäude hätte aufwerten können, stattdessen ist einiges Verschwunden, wurden ganze Stuckfassaden kaputt gehauen oder historische Türen sind auf dem Müll gelandet. Für den Interessierten entstehen immer mehr Hybride, die das schlechteste aus den Welten Altbau und Neubau vereinen:
- Jugendstilfassade Fehlanzeige
- Hohe Stuckdecken, Parkett, Flügeltüren Fehlanzeige
- Sprossenfenster Fehlanzeige
Aber auch
- Tiefgarage Fehlanzeige
- Aufzug und Barierefreiheit Fehlanzeige
- Fußbodenheizung Fehlanzeige.
Das heisst Leute die den guten Neubau suchen werden hier nicht fündig, und Leute die den gepflegten Altbau suchen ebenso nicht. Übrig bleiben jene denen alles egal ist, Hauptsache billig. So ruiniert man Immobilien.
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Wenn man es anders macht, ist man aber wieder der böse geldgierige Vermieter, der die Leute loswerden will, damit er seine Rendite in die Höhe schrauben kann. Auch höre ich schon alle „Gentrifizierung“ schreien. Solange man als Eigentümer für eine Aufwertung der Immobilie in der Gesellschaft nur Gegenwind aus den verschiedensten Lagern bekommt, verstehe ich jeden, der dann solche halbgaren Sanierungen macht.
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wer vorher nur einen schlecht geschnittenen Grundriss oder ein olles Bad hatte, hat es weiterhin. Nur die Mieten werden teurer. [...]
Übrig bleiben jene denen alles egal ist, Hauptsache billig. So ruiniert man Immobilien.
In vielen älteren Häusern der 70er Jahre und früherer Dekaden leben Menschen seit Jahrzehnten, in der Folge liegen die Mieten oft weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die sind ihr "olles" Bad gewohnt, haben ihre Wohnungen hübsch eingerichtet und sind glücklich mit dem was sie haben.
Wenn nun ein Vermieter um die Ecke kommt und ein neues Bad einbauen möchte, ist die Freude beim Mieter häufig nicht so groß, wie man das annehmen würde. Ein neues Bad der Mittelklasse kostet heute je nach Aufwand (Hänge-WC statt Stand-WC?, Änderung der Lüftung?, separate Dusche?) ab 20.000 Euro aufwärts. Bei Anpassungen an der Elektrik wird es nochmal teurer, da dann die gesamte Wohnung auf einen (meist noch nicht vorhandenen) Fehlerstromschalter gelegt werden muss (Bestandsschutz erlischt). Es gibt Vermieter, die machen das, ohne einen Cent auf die Miete aufzuschlagen, aber das ist wohl eher die Minderheit. Die Mehrheit würde entsprechend der (beschränkten) rechtlichen Umlagemöglichkeiten die Mieten anpassen (müssen).
Aber auch aus Vermietersicht ist ein neues Bad für ein bestehendes Mietverhältnis wirtschaftlich wenig sinnvoll. Die Umlagemöglichkeiten sind beschränkt, die Bauaufgabe / -organisation komplizierter, und, sollte der Mieter doch zeitnah ausziehen, wäre die Auszeichnung "Erstvermietung" nicht mehr zutreffend.
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Da stimme ich dir voll zu, v.a. so eine Sanierung mit komplett neuer Elektrik und neuem Bad kann man nicht machen, wenn ein Altmieter drin wohnt, denn die Wohnung ist dann wochenlang unbewohnbar. Ausziehen um dann wieder zu einer höheren Miete einziehen, das lehnen die meisten dann doch ab, sicher zu Recht. Was aus meiner Sicht sinnvoll ist (und was wir auch selbst machen): Wenn die Wohnung leer wird, weil der Altmieter auszieht, alles auf Vordermann bringen. Hinterher ist die Wohnung gut saniert, alles auf aktuellem Stand und man findet den passenden Mieter.
Oft beobachte ich aber, dass man genau das nicht tut: Im Bad werden nur alte Fließen mit neuen überklebt, die Türen rausgerissen um neue einzubauen, frisch gestrichen, neue Schaltergarnitur, damit auch die Elektrik neu aussieht, das wars. Soetwas ist aber keine Sanierung, sondern nur Kosmetik. Bei einer schnöden Fassadendämmung ist es so, dass erstens die Dämmung extrem positiv konnotiert ist, sie zweitens gefördert wird, und drittens als zunächst überschaubare Maßnahme ohne Eingriffe in die Wohnungen der Mieter umgesetzt werden kann: Die müssen nicht ausziehen, nichtmal Handwerker müssen in die Wohnungen hinein. Alles kann von außen gemacht werden, sie müssen nur ein paar Monate das Gerüst vor dem Haus ertragen. Also hoch attraktiv für beide Seiten, mit wenig Nutzen für die Wohnqualität, denn in den Wohnungen passiert ja nichts, und maximalem Schaden für das Stadtbild. Damit auch für die Attraktivität der Wohnlage und letztlich auch den Immobilienwert.
Die Schere zwischen guten und schlechten Wohnlagen geht nach meiner Beobachtung immer weiter auseinander, Altbauwohnungen in der Nordstadt sind fast komplett aus den Immobilienanzeigen verschwunden. Geblieben sind Neubauwohnungen, die es immer zu Hauf im Angebot gibt, und natürlich verbastelte Wohnungen in kaputtsanierten Altbauten, die das schlechteste aus beiden Welten mit sich bringen. Wer das Beste aus der "Altbauwelt" in Nürnberg sucht muss einen langen Atem und viel Glück haben. Dabei ist genau das ein Marktsegment, das offenbar niemand systematisch bedienen will, was eigentlich verrückt ist. Und private Kleinvermieter haben es schwer, weil die Förderkeule aus dem GEG über einem schwebt.
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Wenn man es anders macht, ist man aber wieder der böse geldgierige Vermieter, der die Leute loswerden will, damit er seine Rendite in die Höhe schrauben kann. Auch höre ich schon alle „Gentrifizierung“ schreien. Solange man als Eigentümer für eine Aufwertung der Immobilie in der Gesellschaft nur Gegenwind aus den verschiedensten Lagern bekommt, verstehe ich jeden, der dann solche halbgaren Sanierungen macht.
Solange die Mieterhöhung im Rahmen bleibt, beschweren sich weniger. Auch sollte man langjährigen Mietern, älteren Menschen z.B. mehr Rechte einräumen. Als Vermieter sollte man klar am Anfang kommunizieren wenn man z.B. evtl. beabsichtigt nach einigen Jahren die Wohnung selbst zu nutzen.
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Auch sollte man langjährigen Mietern, älteren Menschen z.B. mehr Rechte einräumen.
Also soll eine einzige Person einer Generalsanierung noch besser im Weg stehen können als heute? Noch mehr Mieterrechte als ohnehin schon? Das ist doch genau das Investitionsklima, das ich angesprochen habe. Warum sollte sich irgendwer die Mühe machen, ein Gebäude herzurichten, wenn er nur kleine Teile der Kosten umlegen kann und noch Angst vor rechtlichen Konsequenzen hat?
Mal angenommen man renoviert irgendwem mit Altvertrag (500€ für 100 qm) das Bad für 30.000€ (absolut realistischer Wert) und darf dann, damit die alleinstehende Rentnerin ja nicht in eine kleinere Wohnung ziehen muss, was nebenbei dringend benötigten Wohnraum freigeben würde, die Miete nur um maximal 10% erhöhen. Also in unserem Beispiel auf 550€. (Ich höre schon den Aufschrei, wie denn sowas sein kann, 10% auf einen Schlag, das sei unmenschlich und der Vermieter ist ja sooo böse.) Amortisationszeit: 50 Jahre (ohne Zinskosten). Warum genau sollte irgendwer das Bad renovieren? Geschweige denn eine marode Sandsteinfassade oder Stuckdecke in so einem Objekt teuer aufarbeiten? Von welchem Geld denn? Genau solche Vorgaben führen doch dazu, dass private Vermieter die Lust oder auch Möglichkeit verlieren, sich eine vermietete Immobilie anzutun. Das Ergebnis ist, dass immer mehr von Immobilienkonzernen übernommen wird, die sich natürlich nur noch um die reine Rendite scheren. Ob das die Viertel attraktiver macht, würde ich stark anzweifeln…
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Auch sollte man langjährigen Mietern, älteren Menschen z.B. mehr Rechte einräumen.
Hochbetagte Menschen können einer Kündigung aufgrund nicht gerechtfertigter Härte widersprechen (gilt auch gegen Eigenbedarf). Weiter besteht bei nachweisbarer körperlicher Einschränkung ein Recht auf einen barrierefreien Umbau der Wohnung (durch den Mieter).
Gilt ein Mietverhältnis eines Mieters seit mehr als 5 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist seitens des Vermieters auf 6 Monate, bei 8 Jahren auf 9 Monate, bei Verträgen vor 2001 ab 10 Jahren auch 12 Monate.
Ich finde das für beide Seiten vertretbare Rechte; mir fiele zumindest auch nichts ein, was ältere / langjährige Mieter besser schützen würde. Denn: Das Problem sind nicht die kleinen Privatvermieter. Die sind i.d.R. eher froh, dass jemand lange in seiner Wohnung bleibt, denn Fluktuation macht Arbeit und kostet Geld. Nicht selten hat man sogar eine persönliche Bindung zu einem langjährigen Mieter. Das Problem sind inst. Investoren / Immobilienkonzerne, die ein Gebäude entweder gleich ganz abreißen (dann nutzt auch kein Härtefall mehr) oder mit unlauteren Mitteln "kalt" entmieten um danach eine "Luxussanierung" vorzunehmen, denn ein soziales Gewissen ist einer juristischen Person viel eher fremd als einer natürlichen.
Gerade mit (noch) schärferen Gesetzen zugunsten der Mieter erreicht man jedoch - wie mein Vorredner schon schrieb - eine Verschiebung zu letzteren. Also gerade das, womit den Mietern nicht geholfen ist.
Als Vermieter sollte man klar am Anfang kommunizieren wenn man z.B. evtl. beabsichtigt nach einigen Jahren die Wohnung selbst zu nutzen.
Wer seinen absehbaren Eigenbedarf kennt, wird den im Rahmen der Vertragsgespräche auch erwähnen. Aus Vermietersicht macht es in einem Markt mit einer Vielzahl geeigneter Mieter pro Wohnung keinen Sinn das vorab zu verschweigen.
Ob jemand aber nach 20 Jahren einmal Eigenbedarf anmelden möchte / muss, weiß kein Mensch.
Eigenbedarf also generell bei Vertragsabschluss zu fixieren wäre reine Kaffeesatzleserei und würde letztlich nur zu einer wertlosen und pauschalisierten Standardklausel im Mustervertrag führen.
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Deine Beispiele sind aber nicht unbedingt Praxis, ich kenne keine Vermieter die irgendetwas anderes in der Wohnung eines Mieters machen als Kleinreparaturen. Ein neues Bad für einen bestehenden Mieter? Das ist abwegig, denn die Miete müsste das hinterher wieder reinbringen, während der Arbeiten muss der Mieter raus oder es gibt Mietminderung, und das alles um denselben Mieter zu behalten? Das ergibt keinen Sinn. Das Bad macht man nur dann wenn die Wohnung leer ist und man mit einem gemachten Bad bestimmte Klientel ansprechen will. Wenn es dringend gemacht werden muss während jemand drin wohnt wartet man halt bis der Mieter von selbst geht. Wenn er das nicht tut dann passt das Bad ja oder es genügen Kleinstreparaturen. Denn es stimmt, die Investition für ein nagelneues Bad macht man nur wenn man hinterher die Miete ordentlich erhöhen kann, damit das wieder reinkommt. Zu verschenken hat ja auch ein Eigentümer nichts.
Nun ist es aber so, dass die Fluktuation in diesen Hybridimmobilien, die weder guter Altbau noch guter Neubau sind, recht hoch ist. Ständiger Mieterwechsel ermöglicht ständige Anpassung an üblichen Mietsteigerungen. Den Mietern wiederum ist die Wohnung nicht klassisch genug, auch nicht modern genug, zudem ist die Miete nicht günstig und irgendwann finden sie was besseres. Langjährige Mieter gewinnt man nur wenn man gute Substanz hat, keine Komromiss-Chimäre, sondern etwas das in die Nähe einer "Traumwohnung" kommt.
Nach meiner Erfahrung wünschen sich Rentner keine wirklichen Veränderungen in ihren Wohnungen, es soll alles so bleiben wie sie es kennen, und die Miete stabil bleiben. Reparaturen sollen natürlich gemacht werden. Problematisch wird es wenn die Reparaturen allein immer häufiger und teurer werden, wenn z.B. die Anlagen in die Jahre kommen, oder sich die Mobilität einschränkt. Irgendwann muss man halt ausziehen. Eigentümer, die Dinge für sich selbst sanieren gehen da ganz anders heran und ertragen auch tiefgreifendere Eingriffe.
Hinsichichtlich der Problematik Stadtbild vs. Dämmung: Würde die Dämmung nicht gefördert oder ihre Umlagefähigkeit wegfallen, dann würde das wohl nahezu aufhören. Denn wie gesagt, die Wohnungen verbessern sich dadurch nicht, das Umfeld verödet allerdings. Ich vertrete ja die These, dass man die Heizkosten selbst gut skalieren kann, wenn man keine Dämmung hat. Kommt die Dämmung dran werden Heizkosten durch die Dämmung zum Teil der Kaltmiete, die man nicht mehr beeinflussen kann, wobei die Heizkosten dennoch nicht auf Null sinken. Grundsätzlich sind skalierbare Kosten immer besser als solche, die ich als Mieter nicht beeinflussen kann. Noch krasser wird der Effekt, wenn man neu vermietet, denn die Neumieter haben keinen Vergleich zu den Heizkosten vorher, zahlen aber eine enorm erhöhte Miete, denn die Mietpreisbremse greift ja nicht wenn saniert wurde. Und das ist halt eine Wärmedämmung + frisch gestrichen + neue Schaltergarnitur + neue Türen in jedem Fall. Dann hat man ein klassisches Renditeobjekt vor sich, bei dem sich keiner mehr um das Stadtbild schert.
Ich frage mich immer wie unsere Städte wohl in 15, 20 Jahren aussehen, wenn die Baukunst weitgehend wegsaniert wurde und die Dämmungen in die Jahre kommen, Die müssen ja auch gewartet und regelmäßig gereinigt/gestrichen werden, wenn man sieht wie schnell soetwas veralgt und vergammelt. Das wird richtig dystopisch, deprimierend, niederschmetternd.