Central Business District (CBD)

„Central Business District“ (Zentrales Geschäftsviertel) Was soll das denn schon wieder?

Es gibt in Düsseldorf schon ein unfertiges Internationales Handelszentrum in Oberbilk; erst sollten dort die noch unbebauten Flächen vermarktet werden, bevor noch so ein städtebaulicher Torso (wie in amerikanischen Großstädten) entsteht. Auch der Leerstand in den bestehenden Büroquartieren sollte aufgearbeitet werden.

Wirklich zentral gelegen ist das Büro- Bankenviertel zwischen Kasenenstraße und Kö; das hat zwar nicht so ein tollen englischen Namen, existiert aber dafür schon lange und ist in die Stadt integriert.

Vor allem: amerikanische Großstädte sollten kein Vorbild für uns sein; Stadtplanung ist dort oft noch ein Fremdwort.

Eine Verdichtung in der Innenstadt ist wesentlich sinnvoller; hierfür könnte z.B. der Bereich entlang der Immermannstraße überarbeitet werden.

Zitat von mamamia

Eine Verdichtung in der Innenstadt ist wesentlich sinnvoller; hierfür könnte z.B. der Bereich entlang der Immermannstraße überarbeitet werden.

Das schon, die Immobilien dort muss man jedoch irgendwie vermarkten, was heutzutage unter einem Label erfolgen muss. Die bislang etwas weniger beachteten Gebiete östlich der Berliner Allee würden da von dem Image der als hochattraktiv geltenden, ebenfalls dem CBD angehörigen Areale westlich davon profitieren. Erst kürzlich begründete der erste Neumieter des Dreischeibenhauses die Entscheidung mit der Attraktivität des Standortes CBD. Ebenso meine neue Firma konnte vor ein paar Jahren zwischen Angeboten in Derendorf und in der City wählen - ganz bewußt hat man sich für die Citylage entschieden, was etliche Mitarbeiter begeisterte. Auch ich konnte zur gleichen Zeit zwischen zwei sonst gleichwertigen Angeboten wählen - obwohl die Firma in Meerbusch einige 100 EUR mehr monatlich zahlen wollte, die Lage trug stark zur Entscheidung bei. Ähnlich entschied der einen Monat später eingestellte Kollege, der aus Hamburg nach Düsseldorf zog und in der Innenstadt sogar wohnt.

In mehreren Veröffentlichungen zum Thema Personal ist vom Fachkräftemangel und entsprechender Motivation die Rede. Bürolage inmitten der intakten, lebendigen Innenstadt ist dabei kaum zu überschätzen - mit Folgen für die Immobilienmarktentwicklung dort.

Einige hier noch nicht verlinkte Presseveröffentlichungen dazu:
# RP-Artikel vom 23.03.2012 mit der Definition - vom Schauspielhaus bis zur Graf-Adolf-Straße sowie von der Kasernenstraße bis zur Berliner Allee - 0,5 Qkm Fläche mit 201 Immobilien, die 663.000 Qm Bürofläche haben - diese Grenzen halte ich für zu eng. Im Westen würde ich auf jeden Fall die gesamte Heinrich-Heine-Allee dazu zählen, im Osten Gebiete bis zum Hauptbahnhof.
# Bevölkerungsstimmen zum CBD in der RP vom 27.03.2012 - kritische Stimmen gelten der Namensgebung, aber nicht der auf die City konzentrierten städtebaulichen Entwicklung.

Grundsätzlich glaube ich, man sollte den Begriff "CBD" nicht überbewerten!
Nur weil einige große Makler und Vermieter Goldgräberstimmung erzeugen wollen, ändert sich erst mal nichts!
Vor allem sollte man an der guten Durchmischung zwischen Wohnen und Arbeiten festhalten, diese eher noch verstärken, damit die Innenstadt lebendig bleibt.

@ Bau-Lcfr:
"Erst kürzlich begründete der erste Neumieter des Dreischeibenhauses die Entscheidung mit der Attraktivität des Standortes"
Wie kommst du denn darauf?
Davon steht in dem verlinkten Artikel kein Wort!
Das ist ja auch keine Pressemitteilung des Mieters Roland Berger, sondern von den Eigentümer Momeni-Gruppe und der Investor Black Horse....
Klar wollen die das Dreischeibenhaus mit so markantem Geschwafel vermarkten.

Ebenso meine neue Firma konnte vor ein paar Jahren zwischen Angeboten in Derendorf und in der City wählen - ganz bewußt hat man sich für die Citylage entschieden, was etliche Mitarbeiter begeisterte.
Etliche - nicht alle?
Unternehmerische Entscheidungen bei der Standortwahl hängen von vielen Faktoren ab, wie z.B. Größe des Objektes, Mietpreis, Zustand, Image, Ereichbarkeit für die Innendienstmitarbeiter (ÖPNV und Parkplätze) oder Erreichbarkeit für die Kunden und Aussendienstmitarbeiter (Parkplätze).

Auch ich konnte zur gleichen Zeit zwischen zwei sonst gleichwertigen Angeboten wählen - obwohl die Firma in Meerbusch einige 100 EUR mehr monatlich zahlen wollte, die Lage trug stark zur Entscheidung bei. Ähnlich entschied der einen Monat später eingestellte Kollege, der aus Hamburg nach Düsseldorf zog und in der Innenstadt sogar wohnt.
Am Beispiel deines Kollegen sieht man, dass bezahlbares Wohnen in der Stadt auch möglich sein muss.

In mehreren Veröffentlichungen zum Thema Personal ist vom Fachkräftemangel und entsprechender Motivation die Rede. Bürolage inmitten der intakten, lebendigen Innenstadt ist dabei kaum zu überschätzen - mit Folgen für die Immobilienmarktentwicklung dort.
Bitte mal Links dazu, kann ich so nicht nachvollziehen.
Für mich hat Mitarbeitermotivation nicht unbedingt was mit der Standortwahl zu tun, wichtiger ist das Betriebsklima und auch eine leistungsgerechte Bezahlung.

Ich glaube der Begriff hat nur Wert für Unternehmen, die neu nach Düsseldorf kommen und Lagen noch gar nicht einschätzen können. Für solche Neuansiedlungen kann das allerdings eine wichtige Orientierungshilfe sein.

Wer nicht zentral sitzen will, sondern etwas wie Flughafen, Hafen, Seestern braucht, muss sich ohnehin beraten lassen. Dafür gibt es Wirtschaftsförderung, IHK und eben Makler.

Die Lebendigkeit der Innenstadt kommt n.m.E. weniger durch das Wohnen vor Ort als durch Kultur, Gastronomie, Lebensqualität. Leute fahren gezielt in die Stadt, um das zu erleben. Wohnen in der Stadt ist außerdem bezahlbar. Die Preise werden doch gezahlt.

Zitat von Echnaton

Wohnen in der Stadt ist außerdem bezahlbar. Die Preise werden doch gezahlt.

Gerade in Düsseldorf ist so ein Satz ein Schlag ins Gesicht des sozialen Wohnungsbaus, ja des sozialen Miteinanders - kaum irgendwo in NRW werden langjährig mietende, sozial alteingesessene Urdüsseldorfer so aus ihren Vierteln verdrängt wie in Düsseldorf.

Erfolg?

Die RP veröffentlichte gestern einen Artikel über den CBD mit ca. 700 Tsd. Qm Bürofläche auf ca. 50 Hektar - die Initiatoren seien laut Artikel mit den Ergebnissen hochzufrieden. Angeblich sei der Begriff aus den täglichen Gesprächen nicht wegzudenken. Vor wenigen Wochen wurde ich neugierig, was aus der Geschichte wurde und googelte nach "Central Business District Düsseldorf" - die wenigen Treffer überzeugen nicht, dass der Begriff oft verwendet wird. Es gibt so viele wichtige Bürobauten gleich hinter der willkürlich gezogenen Grenze (wie etwa die japanischen Firmendependancen an der Immermannstraße) - man sollte die Definition auf etwas über 1 Km² erweitern, dann gäbe es bestimmt über eine Mio. Qm Bürofläche mittendrin, mit Nachverdichtungsmöglichkeiten.

Der Büroleerstand beträgt im CBD laut Artikel ca. 6% (stadtweit sind es 11%).

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Unter #5 wurden Links zum Thema zentrale Lage als Motivation angefordert - aus neuester Zeit habe ich hier einen - laut einer Forsa-Umfrage sei für 52% der Büroangestellten (u.U. darüber, 69% bei unter 35-jährigen) die zentrale Lage sehr wichtig.

Plötzlich wird CBD präsent in den Medien, zumindest in der RP, die heute schrieb, dass von den 700 Tsd. Qm Bürofläche über 80 Tsd. Qm von britischen Firmen belegt seien, gefolgt von USA, Frankreich, Japan und China. Der CBD-Begriff sei vor allem in den USA und Großbritannien etabliert. Die Lage sei attraktiv für Beratungsfirmen und Anwaltskanzleien, auch Banken - wie die Bank of Tokyo, die kürzlich von der Immermannstraße an die Breite Straße umgezogen sei. Wie ich bereits zuvor schrieb - die Immermannstraße sollte auf jeden Fall ebenfalls als CBD bezeichnet werden. Weiter ist über die Bedeutung der attraktiven City-Lage für die Mitarbeiter-Bindung die Rede.

Das alles hat jedoch keine städtebauliche Bedeutung, sondern nur für ein paar Makler, wenn zu enge CBD-Grenzen keine Entwicklung ermöglichen - man kann nur die Büro-Spitzenmiete hochschrauben, aber nicht die 700 Tsd. Qm Fläche signifikant erweitern. Es ist doch absurd, dass selbst die Düsseldorfer Börse nicht mehr im CBD steht. Zumindest sollte in etwa das Gebiet Klosterstraße-Kurfürstenstraße-Karlstraße - Graf-Adolf-Straße hinzukommen.

Die RP reitet heute wieder auf dem CBD-Pferd - ich frage mich langsam, ob die einen Rahmenwerbevertrag mit den Maklern haben. Diesmal wird für die Großraumbüros als Zukunft geschwärmt - wieso können sich die Redakteure nicht daran erinnern, dass es das bereits in den 1960ern/1970ern gab? Später wurde festgestellt, dass es in den unpersönlichen Großraumbüros die mehrfache Anzahl der Mobbingfälle gibt. Wenn man auch noch separate Rückzugsräume (wie die im Text erwähnten) einrichten muss, bleibt der Flächenbedarf pro Arbeitsplatz zumindest auf dem Niveau der angeblich untrendigen 2-4-Personen-Zimmer.

An konkreten Nachrichten berichtet der Text über ein nächstes Premium-Development an der Breiten Straße 20-28 - es wird nicht verraten, ob das vorhandene Bürogebäude umgebaut oder abgerissen und ersetzt wird.

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Es geht wohl um diesen Entwurf:

Quelle: Düsseldorf Real Estate

Schön zu lesen, dass auch in Deutschland der Begriff CBD eingeführt wird. CBD bedeutet in vielen Ländern allerdings auch eine Ansammlung von schicken modernen Wolkenkratzern, in denen namhafte nationale wie internationale Niederlassungen ihren Sitz haben. Ich denke, derzeit findet man in Düsseldorf nirgends einen Platz für so etwas. Weder der Medienhafen noch die Kö entspricht nur annähernd diesen Kriterien. Frankfurt kann eher ein CBD beheimaten.

^ Dass höhere Hochhäuser (wie in Frankfurt) höhere Baukosten bedeuten, die nur durch höhere Spitzenmieten finanzierbar sind, wurde bereits an einigen Stellen besprochen. Trotzdem sind bei der Düsseldorfer Spitzenmiete wenigstens Hochhäuser um +- 100 Meter Höhe baubar. Das Hauptproblem der derzeitigen CBD-Definition ist, dass das gesamte Gebiet in der Zone 1 des Hochhausrahmenplans liegt - dort, wo keine Hochhausentwicklung zugelassen werden sollte, dem historischen Stadtkern wegen. Eine ernsthafte Definition müsste noch einige Quartiere weiter östlich umfassen, wo städtebauliche Entwicklung möglich ist.

Mich wundert, wieso die Verabredung von ein paar Maklern hier verbindlich sein sollte - weder haben diese ein Patent auf die Bezeichnung noch einen staatlichen Auftrag. Es ist nicht wie die klare amtliche Definition der Stadtteile wie Oberkassel. Ich glaube, jeder Investor von der Kö sogar bis zum Hauptbahnhof dürfte ruhig mit der Lage im CBD werben.

Die gezeigte künftige Fassade des B20 wirkt etwas besser als der Ist-Stand. Eine sehr kleine Verbesserung - den Charme einiger umliegenden Bauten wie der auf der Visualisierung rechts gezeigte wird B20 nie erreichen.

Der Begriff CBD wird heutzutage gern für irgendwelche lokalen Zentren missbraucht. Ein Staat hat i.d.R. nur ein CBD, in wirtschaftlich aufgestrebten Ländern kann es auch mehrere geben, wo natürlich auch Spitzenmiete erzielt wird. Wenn Düsseldorf wieder versucht mit irgendwelchen Miniaturbauten wie z.B. B20 oder dem Koebogen was national bedeutsames zu etablieren, wird dieser Versuch am Ende nur scheitern. Düsseldorf macht sich dadurch nur lächerlich.

^^

Lächerlicht macht sich hier nur einer und das bist du.

Ja ja, Düsseldorf ist tiefste Provinz .....

Und bestimmt ist nach deiner fachkundigen Meinung Berlin der CSD in Deutschland.

Ps. In Deutschland gib es mehrere Wirschtschafts Zentren und ob du es glaubst oder nicht Düsseldorf ist auch eins davon.

gedianx: Jeder Hochhaus-Fetisch in allen Ehren - aber ein Projekt vom Volumen des Kö-Bogens, bei dem allein die Liebeskind-Gebäude für über € 400 Mio€ den Besitzer wechseln, als "Miniaturbauten" zu bezeichnen, zeugt von Ahnungslosigkeit oder völlig entgleisten Maßstäben.

Ein CBD ist eine Orientierungshilfe für Auswärtige, nicht mehr - aber auch nicht weniger. In Düsseldorf passiert allerdings bemerkenswert viel dezentral: Vodafone, Eplus, Eon, Metro, C&A, Arag, Ergo haben alle ihren Sitz außerhalb des CBD. Der CBD ist das Zentrum von Düsseldorf, aber Düsseldorf ist das Zentrum von Rhein-Ruhr.

^^

Der Kö-Bogen hat eine Gesamtnutzfläche von ca. 41000 qm. Ich glaube, das hat die Dimension eines größeren Möbelhauses. Naja, der Kaufpreis ist sicherlich höher als ein Möbelhaus, aber seit wann messen wir die Bedeutsamkeit der Architektur mit Geld? Anbei eine Liste zum Vergleich:
http://de.wikipedia.org/wiki/L…3%9Ften_Bauwerke_der_Welt Sicherlich hat der Kö-Bogen seinen Charme, aber nur die wenigsten nationalen wie internationalen Gäste werden ihn als was ganz besonderes wahrnehmen. Er ist weder groß noch hoch, besonders originell ist er auch nicht. Überhaupt ist es unverständlich, dass er eine so zentrale Lage einer Möchtegern-Weltstadt belegt.

^ Der Kö-Bogen wird zum großen Teil als Einkaufszentrum (ein mehrgeschossiges Kaufhaus inklusive) genutzt, in der Immobilienpresse habe ich bereits Statistiken gesehen, in den er als eine Handelsimmobilie erfasst wurde. Doch darum geht es nicht - ein CBD soll nicht für ein ganzes Land zentral sein, sondern für eine Stadt. de.wikipedia.org/Central_Business_District ist einfach ein Redirect auf Innenstadt, wovon jede größere Stadt eine hat. Der Haken ist, dass es hier bloß ein willkürlich herausgeschnittener Teil der ganzen Innenstadt ist.

Es stimmt, dass in Düsseldorf viele Büros sehr abseits (dezentral ist eine beschönigende Umschreibung) liegen, doch ist das vorteilhaft? Die Statistiken zur Attraktivität zentraler Lagen habe ich ein paar Beiträge darüber zitiert. Etwa Metro hat den Hauptsitz am östlichen Ende der Grafenberger Allee, wo Büros inzwischen nur noch schwer vermietbar sind und in mehreren Projekten in Wohnflächen umgewandelt werden. Die Angestellten dürften sich in der Pampa nicht so wohl fühlen, frei werdende Büroflächen können nicht so leicht fremdvermietet werden.

Selbst wenn man Düsseldorf als Zentrum von Rhein-Ruhr begreifen möchte - man kann Rhein-Ruhr mit verschiedenen Megastädten weltweit vergleichen, doch etwa Beijing Central Business District hat eine Fläche von 4 km² - keine 217 km², aber auch mehr als bloß 50 Hektar. Auf dieser Fläche residieren über 60% der ausländischen Unternehmen in der Stadt und die meisten Botschaften. Im Düsseldorfer CBD der engen Definition gibt es wohl nur einen winzigen Teil der in der Stadt vorhandenen Konsulate und eine Minderheit der Großkonzerne (ob inländischen oder ausländischen). Noch nicht einmal die Düsseldorfer Börse ist mittendrin.

Deinem zweiten Absatz möchte ich gerne widersprechen. Erstens ist dieses Ende der Grafenberger Allee nicht "Pampa": 1) gut angebunden an ÖPNV, 2) gut erreichbar mit dem Auto, 3) Nahversorgung, Ärzte, Cafés in der Umgebung in rauen Mengen.

Zweitens könnte ich es mir als Angestellter auch ganz attraktiv vorstellen in dieser Lage zu arbeiten, entgeht man doch dem schlimmsten Innenstadtgedränge ohne davon abgeschnitten zu sein. Mit der Straßenbahn ist man von dort in 15 Minuten in der tiefsten Innenstadt. Das ist ja schon nah genug für einen schnellen Einkauf in der Mittagspause.

Deiner Kritik am Zuschnitt des "CBD" stimme ich voll zu. Es scheint sich um einen Marketingbegriff einiger (mit der Rheinischen Post) gut vernetzter Makler zu handeln. Schnorrenberger involviert?

Zitat von nospam

Mit der Straßenbahn ist man von dort in 15 Minuten in der tiefsten Innenstadt. Das ist ja schon nah genug für einen schnellen Einkauf in der Mittagspause.

15 Minuten Strab-Fahrt pro Richtung (wenn der Stau nicht zu heftig ist) und ein paar Minuten Wartezeit auf die nächste Strab. Oft dauert die Mittagspause eine halbe Stunde - in der man bestenfalls in die Innenstadt und dann sofort wieder zurück könnte.

Ich hoffe, hier gibt es Konsens, dass das Ostende der Grafenberger Allee auf keinen Fall als CBD begriffen werden kann - selbst wenn die Definition der Handvoll vernetzten Makler und Redakteure zu eng ist? Für diskutabel halte ich östlich von der Bahn-Hauptstrecke höchstens das Quartier M und das IHZ - in beiden wünschte sich die Stadt aus städtebaulichen Gründen verdichtete Bürobebauung mit Hochhäusern über 100 Meter Höhe, die derzeit nicht in Sicht sind. Die Betonung der Zentralität der durchaus gut erschlossenen (HBf, U-Bahnen) Areale könnte vielleicht helfen.

Ob der zentral gelegene Medienhafen zum CBD gerechnet werden könnte, werfe ich mal als Frage in den Raum.