Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

    Ich finde den Beitrag wirklich erhellend, den er zeigt genau die Denkweise auf, die eben die übergroße Mehrheit pflegt und welche die Gentrifizierung so schön am Laufen hält.


    Da haben wir eine augenscheinlich mittelmäßig situierte Familie in der Südvorstadt. Bestimmt wählt man grün, kauft leidlich bio und genießt das liberalbunte Fluidum der Südvorstadt. Das kann man von weitem beschauen und begucken und sich so modern-urban dabei fühlen und doch die biedermeierliche Bürgerlichkeit der Altbauetage in bester Lage genießen.


    Wenns an die eigenen Befindlichkeiten geht, ists mit dem liberalen Heiapopeia ganz schnell zu Ende. Der gute Oskar will nicht auf eine Schule im Assi-Viertel gehen, wahrscheinlich noch mit Mutlu, Mircea und Michail, die es zum ersten Mal überhaupt auf eine höhere Schule schaffen. Von wegen Inklusion und offene Gesellschaft. Das urbanliberale Bürgertum wird sofort latent rassistisch und ausgrenzend, wenn die eigene Lebenswelt mit der oft härteren Lebenswirklichkeit konfrontiert wird. Die pure Heuchelei. Dabei jammern die Leute im Beitrag auf höchstem Niveau.


    Sollten diese Leute sich schämen, soll man ihnen Vorwürfe machen? Nein, denn so leben und denken alle bis auf ein paar zwangssolidarische Gutmenschen. Jene führen zwar das große Wort und auch viele der Normalos lassen sich so einreden, sie seien selber irgendwie gut, affirmativ und offen für alles und jedes. Das aber nicht der Fall. Gleich und gleich gesellt sich gern, der gute Oskar will eben lieber auf ein bürgerliches, weißes Gymnasium in der Südvorstadt gemeinsam mit Clara und Constantin gehen. Mohammed soll bitteschön draußen bleiben. Und weil Oskars Eltern willens sind dafür viel Geld auszugeben wird sich die Preisspirale in Leipzig munter weiterdrehen. Erzähle mir bitte keiner mehr, man könne irgendsowas wie eine offene multikulturelle Gesellschaft gestalten, wenn wir alle friedlich ungentrifiziert und mietreguliert Tür an Tür leben. Und ich möchte wetten, den Fürnbergs wäre es vollkommen wurscht, wer aus der von Ihnen neu bezogenen Wohnung (zweitsanierter Altbau, Erstbezug, Aufzug, Südvorstadt, Schleußig) entmietet wurde - wenn man die RICHTIGEN Nachbarn, RICHTIGEN Schulen und RICHTIGEN Freunde direkt im Viertel wohnen hat.


    Ich kann also nur raten beim Immobilienkauf auf die Nähe zu Gymnasien und Grundschulen zu achten. Sie sind gute Mietpreistreiber.

    Mod: Beitrag stand ursprünglich immer Bauerbe-Thread und bezieht sich hierauf.


    Die Melanchtonstraße 6 soll mit für meiner Meinung nach (noch!) unfassbaren Mieten für den Leipziger Osten von 7,56 € / m² bis 9,21 € / m² vermietet werden. Kalt wohlgemerkt. Und Kaufpreise bei ca. 3.000 Euro in dieser Lage (!). Selbst GRK verkauft manch WE in besseren Lagen noch für unter 3.000 €.


    Quelle: http://www.marktplatz-denkmalimmobilie.de/compare/Leipzig/Melanchthonstraße+6/1089

    3 Mal editiert, zuletzt von Altbaufan_ ()

    ^ Die angepeilte Zielmiete für die Melanchthonstr. 6 ist zu hoch angesetzt, keine Frage. Mal sehen, wieviel dann wirklich verlangt werden kann. Die Leute kaufen fern jeder Vernunft Immobilien wie blöde, aber die Mietpreise müssen erst einmal bezahlt werden können. Soll heißen: Wer für über 3000 Euro pro Quadratmeter in schlechter Lage kauft, dem sollte es auch egal sein, ob er seine Bude für nur 6,50 Euro vermietet bekommt. Falls nicht, dann sollte er die Finger von Immobilien lassen.


    Ich sehe nach wie vor die Mieter als Nutznießer bei dem ganzen Immobilienhype derzeit in Leipzig, neben den Immobilienfirmen selbst wohlgemerkt. Ich meine, bevor ich 3000 Euro/qm und mehr für 'ne Immobilie an der Eisenbahnstraße ausgebe, miete ich doch dreimal lieber die gleiche Wohnung nach erfolgter Sanierung für 6 oder 7 Euro und überweise das Geld monatlich an die Zahnwälte nach Wiesbaden oder Stuttgart. Man hat in Leipzig doch als Mieter alle Annehmlichkeiten: Man kriegt hier ne Luxuswohnung für vergleichsweise wenig Geld. Und wenn was nicht funktioniert, rufe ich beim Vermieter resp. bei der Hausverwaltung an und sage: "Macht mal!". Dann kommen die und machen auch...


    Wer trotzdem kaufen möchte, ist mit einer sanierten Bestandsimmobilie m.E. besser beraten, denn die kostet mitunter nur die Hälfte und ist kaum schlechter. Wir hätten jüngst beinahe in Markkleeberg zugegriffen: Gepflegte Altbauwohnung, 100qm, 2010 umfangreich saniert worden, gehobene Ausstattung, 700 Meter zum Cospudener See, 500 Meter zur S-Bahn für 160.000 Euro. Und die Mieterwartung liegt in dieser Lage auch bei über 7 Euro. Interessenten gab es dennoch kaum...

    Mitschnitte "Riecht es hier nach Mieterhöhung?"

    Am 9. April fand im Neuen Schauspiel in Leipzig-Lindenau eine Diskussionsveranstaltung zur Stadtentwicklung im Leipziger Süd- und Altwesten unter dem Titel "Riecht es hier nach Mieterhöhung? Fragen und Statements zur Verdrängung im Leipziger Westen" statt. Auf dem kontroversen Podium wurden Mieterhöhungen, Gründe und Effekte sowie Lösungsansätze gegen Verdrängung diskutiert.


    Zuvor wurden Anwohner_innen aus dem Westen in einer elfminütigen Straßenumfrage befragt, wie sie die aktuelle Situation einschätzen. Es folgt der fast zweistündige Veranstaltungsmitschnitt: http://schlindewitz.de/hier_stinkts.html


    Auf Radio Blau wurde außerdem ein halbstündiger kommentierter Zusammenschnitt gesendet: https://www.freie-radios.net/69926

    Die Frage ist eher, ob man aus den Fällen der wortlos Ausgezogenen eine Debatte machen soll. Bei den Fällen, die mein Vorredner so artig sammelt kann man einfach dem Kapitalismus einfach bei der Arbeit zuschauen. Es ist es herbeikonstruiertes Artefakt, hier von "Schicksalen" zu sprechen. Es wäre falsch anzunehmen, alle die sich zwangsläufig aufgrund gestiegener Wohnkosten innerhalb der Stadt bewegen müssen, wären Opfer, denen man beihelfen muss. Unsere stadtbekannten Salonbolschwisten wie Frau Nagel würden das gerne, denn die Linke lebt ja bekanntlich davon, immer neue Gruppen zu identifzieren, die sie in ihr gesellschaftsklinisches Wartezimmer zerren kann ;)
    Man kann es aber auch bleiben lassen und darüber freuen, dass weiterhin viel Geld in die Stadt fließt. Dessen positive Nebeneffekte hinsichtlich vermehrtem Zuzug, Arbeisplätzen und Einkommen sind überragend positiv.

    Zitat von Altbaufan_

    da hätten sehr viele eigentlich Pleite gehen müssen? Sind sie aber nicht bzw. selten.

    Tante Google bemühen, zum Thema "Schrottimmobilien"!


    Ohne Substanzverzehr bei den Lebensersparnissen westdeutscher Klein"anleger" wär' das trotz Denkmal-Afa nicht darstellbar gewesen.

    Zitat von Altbaufan_

    Ich bezweifle, dass so viele Menschen Pleite gegangen sind und das waren dann meist Kapitalanleger, es ging mir aber um Leute, die nicht nur eine Wohnung irgendwo gekauft haben, sondern um Firmen.
    V.a. Bauträger haben sich ne goldene Nase verdient


    Bauträger treten selten im Nachgang auch als Vermieter auf! Vielmehr werden die Objekte an genau diese Kleinanleger weiterverkauft - und der Bauträger macht ggf. Insolvenzumgründung, um Gewährleistungsansprüchen und etwa gegebenen Mietgarantien zu entgehen.


    Du hattest aber ursprünglich auf die Eigentümer in Vermietereigenschaft abgestellt - und die sind reihenweise pleite gegangen bzw. anderweitig ruiniert. Es gab auch Suizide.


    Grosse Firmen, wie etwa die Deutsche Annington, vermieten zwar auch im preiswerten Segment - aber bei denen bekommst Du kein frisch saniertes Baudenkmal in guter Lage für 5€ kalt.


    Das preiswerte Angebot der "Grossen" ist um einfach ausgestatteten Wohnraum, vornehmlich im "Riegel", herum aufgebaut. Stuckdecken und restauriertess Originalparkett findet man hier eher selten.

    @ Altbaufan
    Weil für diese Veranstaltung in dieser Form die Gesprächsergebnisse bereits im Vorfeld feststehen: Gentrifizierung bäh, Kapital bäh, Mieter alle hilflos und total an den Rand gedrängt. Das ist das eine. Darüber hinaus kann ich per se nichts Schlechtes dran finden, wenn jemand umzieht. Warum ist das ein "Schicksal"? Ich bestreite ja auch nicht, dass es fiese Einzelfälle gibt, wo Bauträger oder Vermieter unethisch handeln.


    Bloß kann es nicht angehen, dass für diese EINZELfälle die ganz große Keule geschwungen wird, und mal eben die Eigentumsrechte per "zivilen Ungehorsam" ausgehebelt werden sollen. Das Du dies nicht befürwortest ist mir sehr klar, aber rede nicht solchen Leuten mit der Bejammerung normaler Marktgeschehnisse das Wort. Wir haben bereits ein sehr rigides Mietrecht. Deutschland war immer ein Mieterland, dementsprechend hart sind bereits die Vorgaben an Vermieter und Bauträger. Dennoch kann grundsätzlich ein Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen was er will. Viele Mieter vergessen über die Jahre, dass ihnen ihre Wohnung eben nicht gehört. Den 70 Jahre alten Rentnern kann man nicht mehr viel raten, da ist der Schaden schon eingetreten. Allen jüngeren eher, dass sie das Geld was ihre Altvorderen über Aberjahrzehnte in Mietzahlungen gesteckt haben, in Wohneigentum anzulegen.
    Die Ersparnis ist bestechend, bloß glaubt das immer keiner. Wenn mehr Leute ihre Wohnungen erwerben würden, kämen sie ebenfalls in den Genuß der Abschreibungsmöglichkeiten. Diese stehen jedem offen, das ist kein Privileg von Vermögenden.


    P.S. Ja das ist mein richtiger Name. Unten ist der Link zu meinem LinkedIn-Profil, damit jeder mich angucken kann und sehen das ich auch noch was anderes mache, außer hier den marktliberalen Geist zu geben ::):

    nochmal: Was Frau Nagel da teilweise für Betroffenheitsgejammer macht, trifft eher die "linken Gentrifizierungsgegner". Die Leute, die wirklich von unlauten Methoden der Verdrängung betroffen sind, haben selten eine Stimme und geben einfach auf. Bei den Silvanushöfen (Waldstraßenviertel) wurden die Leute auch mit unlauteren Methoden raus gedrängt, hat da jemals jemand drüber berichtet oder sich Frau Nagel echauffiert? Interessanterweise nicht. Ich kenne aber jemanden, der dort gewohnt hat und das, was tlw. passierte, fällt nicht unter "Dennoch kann grundsätzlich ein Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen was er will." Wenn man die "Abfindung" nicht nimmt, wird man halt rausgeklagt oder einfach mit bauen begonnen, dann ziehen die schon aus. Als ob das ein anständiger Umgang mit Mietern ist - und das gab es auch an anderen Standorten, anteilig verschwindend gering, aber zunehmend aufgrund der starken Nachfrage UND der aufkommenden Zweitsanierungswelle (nach erster Sanierung zw. ca. 1990-1999) :).

    Einmal editiert, zuletzt von Altbaufan_ ()

    Bei Kaufpreisen von mittlerweile häufig über 3.000 Euro pro qm, zumindest im Erstverkauf, kann sich der Durchschnittsleipziger das nicht leisten.


    Das ist unrichtig. Recherchiere doch mal die durchschnittlichen Kaufpreise bei trovit.de oder diversen Privatverkäufen. Das ist weit entfernt von Kaufpreisen von 3000 EUR. Das ist was für vermögende Zahnärzte aus Stuttgart, die nicht genau hingucken. Der hiesige Markt bietet für jeden Geldbeutel was. Einfach genauer hinschauen.



    Durch die immer häufigeren beruflichen Befristungen oder aber die größere Mobilität ist Wohneigentum kein Grund mehr, sich in Stadt X "niederzulassen".
    Was bringt es mir, eine Single-WE zu kaufen, dann eine Familie zu gründen, wieder zu kaufen und dann ist die wiederum zu groß, wenn ich alt bin und dann kaufe ich noch eine? Es ist doch gerade für Kapitalanleger so spannend, die WE zu kaufen und vermieten zu lassen, weil a) Abschreibungen und b) man muss es nicht ewig selbst bewohnen.


    Auch wenn jemand seine Wohnung nicht durchgehend selbst bewohnt, so ist doch die Vermietung eine zweite Einkommensquelle, auch wenn man in einer anderen Stadt wohnt. Wo ist also der Nachteil? Im Gegenteil: seit dem ich Wohneigentum besitze, werde ich bei Banken durchweg zuvorkommend behandelt. Zudem sind bei vermieteten Wohnungen alle Werbungskosten absetzbar. Fast 80% der Artikel, die man pro Jahr im Baumarkt kauft werden so absetzbar, zudem Büromaterialien und teilw. Fahrtkosten. Es geht also nicht nur um Abschreibungen. Wobei: diese sind selbstverständlich auch bei Zweitverkäufen geltend zu machen. 2,5% p.a. auf den Nettokaufpreis.


    Im Vergleich zu Mietverträgen, die man über 20-25 Jahre hält ist es einfach Unsinn zu behaupten, Wohneigentum wäre schlechter. Das hat auch sehr viel mit tradierten Verhaltensmustern zu tun. Deutschland ist ein Mieterland. In Italien oder Großbritannien ist die Eigentumsquote viel höher, wobei das Gehaltsniveau streckenweise extrem niedrig ist. Für mich sind das alles keine stichaltigen Argumente. Nach wie vor ist Wohneigentum in Leipzig günstig. Eine 3-ZKB in Eutritzsch, Marienbrunn oder Waren kostet selten mehr als das 15-fache der Jahresmiete. Bitte nicht solche Projekte wie in der Melanchtonstrasse oder manchmal in Stötteritz mit "normalen" Wohnungen vergleichen, die auf den Markt kommen. Erstere richten sich an externe Käufer. Diese müssen dann schon selber sehen, ob sie die horrenden Kaufpreise in B/C-Lagen mit ihren Kaltmieten refinanziert bekommen. Wenn die Projektentwickler solche Preise aufrufen können - Herrgott, wer sollte sie denn daran hindern?



    Wie schon gesagt, ich bestreite nicht, dass es unlautere Methoden gibt. Aber nicht jeder benutzt das Thema Wohnen für sich als Mittel der moralischen Erhöhung oder gesellschaftskritischen Empörung. Manchen Leuten ist es eben nicht so wichtig wo sie wohnen. Dann zieht man eben um, wenns zu teuer wird. Du sagst ja selbst, dass das in Leipzig Normalität ist.

    "Das ist unrichtig. Recherchiere doch mal die durchschnittlichen Kaufpreise "


    Ich recherchiere dies regelmässig und habe dazu eine umfangreiche Sammlung. Ich sprach auch oben ganz klar von Erstverkauf. Und wenn dort selbst in der Seitenstraße der Eisenbahnstraße (Melanchtonstraße, siehe oben) 3.000 Euro verlangt werden, weiß man, wie es dann in den wirklich gefragten Lagen Zentrum, Gohlis, SüVo etc. aussieht. 2.500 Euro sind dort Standard.


    Jones Lang Lasalle schreibt dazu:
    Im 2.HJ 2014 wurden Neubau-Eigentumswohnungen im Mittel für 2.760 Euro angeboten. Bei WE größer 90qm liegt der Preis (incl. Wiederverkauf) bei 2.460 Euro, d.h. die für Familien spannenste Wohnungsgröße.
    Bei WE mit Bj 1991-2010 liegt der Preis jedoch im (Wiederverkauf) nur bei 1.160 Euro.
    D.h. wenn, dann muss sich der Durchschnittsleipziger vorrangig in Randlagen oder im Wiederverkauf bedienen. Den Erstverkauf kann sich jemand mit durchschnittlich 1.549 Euro Nettoeinkommen pro HAUSHALT (Stand: 2013, 2014 ist diese Zahl soweit ich weiß um weniger als 5% gestiegen) nicht leisten.
    Aber nochmals der Hinweis, bei deinem zitierten Textstück ging es nur um Erstverkauf.
    Im Wiederverkauf, das ist richtig, bekommt man schon für 1.000-1.500 pro qm etwas, in Plattenbauten teilweise noch preiswerter. Jedoch wird sich jeder, der gerade mal 1.500 Euro netto verdient, 3 mal überlegen, ob er quasi ein Monatsgehalt pro qm in eine ETW investiert oder lieber für 400-500 Euro p. Monat mietet. Auf lange Sicht ist ein Kauf dann zwar besser, aber a) muss man dann familiär u. beruflich nicht mehrfach umplanen/umziehen müssen.
    Ein Kapitalanleger hingegen kann einfach vermieten und selbst wohnen wo er will.

    altbaufan:


    Irgendwie sollte man sich schon für eine Argumentationslinie entscheiden, statt zwei jeweils entgegenstehende Argumente zur Untermauerung ein- und desselben Standpunktes zu bemühen.


    Beispiel:


    1.) Eigentum ist zu teuer (Selbstnutzung)
    2.) Eigentümer verdienen sich dumm und dämlich (Vermietung)


    oder:


    1.) Mieter wollen dauernd umziehen, daher wohnen sie zur Miete
    2.) Mieter werden nach 30 Jahren aus ihrer Wohnung vertrieben


    Es gibt natürlich solche und solche, aber die darf man nicht allesamt in denselben Topf werfen und kräftig umrühren. Es gibt Lebenssituationen, in denen sich Eigentum mehr lohnt, als in anderen.


    Generell muss, wer Flexibilität will, auch seinerseits eine gewisse Flexibilität an den Tag legen können. Ein (momentan) günstiger Bestandsmietvertrag ist keine geeignete Altersvorsorge!