Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

    Ich kann die obigen Großbeiträge kurz zusammenfassen:


    LWB: Es gibt eine Satzung, welche die Steuerungsfunktion festschreibt, auf KdU-Kompatibilität lässt sich die LWB jedoch nicht verpflichten. Theoretisch ist ihre Steuerungswirkung damit schon reduziert. Faktisch ist sie gleich Null, weil Mieter nicht aufgrund von Sozialkriterien ausgewählt werden und auch hier die Einnahmemaximierung angesichts der weiterhin schwierigen Finanzlage wichtiger ist.


    Mietpreisbremse: Nach Meinung der meisten zitierten Quellen wirkungslos.


    Meine Herren hier ist zu konstatieren, dass die in diesem Strang weithin so heftig verteidigten Instrumente entweder in ihrer Wirkung zu gering sind oder wirkungslos.
    Das ist aus meiner Sicht ein Widerspruch. Ich wage mal die These, das Marktergebnis des Leipziger Wohnungsmarktes wäre exakt das Gleiche, würde man die LWB abschaffen und diverse Subventionen unterlassen.

    ^
    Die übliche "einvernehmliche" Entmietung in bewohnten Gebäuden fand und findet auch in der Holbeinstraße 28a statt.
    Auffällig, dass solch freundliches Vorgehen bei gewissen Bauträgern an der Tagesordnung ist und das Vorgehen genau so wie beschrieben immer gleich verläuft... es sollen Luxuswohnungen in Loftcharakter für mindestens 9 Euro kalt entstehen und Steuersparer auf ihre Kosten kommen - wen interessieren da schon die Altmieter oder Bestandsschutz?.


    "Die Tagesmutter im Haus wird aufgefordert ihre Arbeit vor Ort einzustellen. Kindern wird das Spielen im Hof untersagt. Für uns bisher nutzbare Fläche reduziert oder gekündigt. In bereits leerstehenden Wohnungseinheiten beginnen Baufirmen mit Abrissarbeiten und hinterlassen Bauschutt, ungesichert herumhängende Stromkabel und zerstörte, vor sich hin stinkende Sanitäranlagen. Als besonderes Weihnachtsgeschenk ereilen uns, kurz vor dem Fest, die Kündigungen, teilweise fristlos zum Jahresende"

    Holbeinstraße 28a

    Am Freitag war ein weiterer Prozeßtermin der Räumungsklage der KSW gegen einen der Mieter. Leider konnte ich aufgrund von anderen Terminen nicht hin. Ich weiß auch noch nicht, wie es ausgegangen ist, möchte es aber sowieso erfahren und kann dann nachtragen.


    Die Website der Hausgemeinschaft: http://www.holbeinstrasse28a.de/


    Im aktuellen Kreuzer (März 2014): "Entmietung: Bewohner der Schleußiger Elsterwerke wehren sich". http://kreuzer-leipzig.de/

    DSK AG: Der Trend zur Gentrifizierung

    Was es nicht alles gibt:


    Pressemitteilung, 18.03.2014
    http://www.ptext.de/nachrichte…nd-gentrifizierung-751565
    http://www.dsk.ag/unternehmen/pressemitteilungen


    Bündnis "Stadt für alle" fordert eine andere Immobilienpolitik

    L-IZ, 17.03.2014
    Neue Eigentümerziele für die LWB: Leipziger Bündnis "Stadt für alle" fordert eine andere Immobilienpolitik der Stadt
    http://www.l-iz.de/Politik/Lei…obilienpolitik-54270.html


    Bündnis "Leipzig - Stadt für alle": http://www.leipzig-stadtfueralle.de/


    Stellungnahme und Forderungen zur Ergänzung der Eigentümerziele für die LWB
    http://www.leipzig-stadtfueral…ziele-fuer-die-lwb-8.html


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    Ein Leipzig für alle?
    Leipzig ist das neue Berlin, ruft die Republik. Günstige Mieten, Raum für kreative Köpfe und der Charme des Unvollkommenen. Aus Leipzig wurde Hypezig. Aber ist damit schon alles gesagt? Wir glauben nicht. Leipzig ist mehr als illegale Partys und schöne Altbauviertel. Leipzig ist auch, wenn Wohnraum luxussaniert wird und die Bewohner ausziehen müssen. Wenn Studenten in die Stadt kommen und auf Dauer nicht bleiben können. Wenn sich Menschen zusammenfinden und ihr Viertel lebenswerter machen. Die Diskussion um die Stadt muss weiter gehen als bisher - mit allen und angeregt von allen, denen die Zukunft Leipzigs wichtig ist. Deshalb gibt es einundleipzig.


    http://www.einundleipzig.de/
    https://www.facebook.com/einundleipzig


    Der Entwicklungsblog einundleipzig der Medialab-Fellows Wolfgang Amann, Christina Schmitt und Carolyn Wißing ist online. Hier berichten sie über den Beginn des Projektes, in dem es um die wissenschaftsjournalistische Betrachtung von Gentrifizierung in Leipzig geht:
    http://www.vocer.org/eine-stad…hten-bei-einundleipzig-2/

    MDR, 21. März 2014
    Martens erteilt Maas eine Abfuhr
    Mietpreisbremse - nicht mit Sachsen
    http://www.mdr.de/sachsen/martens-zu-mietpreisbremse102.html


    Sachsens Justizminister Jürgen Martens (FDP) lehnt die von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) vorgeschlagene Mietpreisbremse kategorisch ab. Für Sachsen wäre das Modell nachteilig: "Der sächsische Wohnungsmarkt ist gekennzeichnet durch niedrige Nettokaltmieten, eine hohe Leerstandsquote und eine niedrige Eigentumsquote eines Flächenlandes." Eine Mietpreisbremse würde notwendige Investitionen in den Mietwohnungsbestand verhindern. "Die sächsische Staatsregierung wird dafür sorgen, dass wegen der Schwierigkeiten bei der Anwendung eine Mietpreisbremse auch in Zukunft nicht kommt."


    Laut Martens sei die Mietpreisbremse ein "vergiftetes Geschenk" für Mieter mit geringem Einkommen, da sie Investoren vom Neubau abhalten und so den Wohnungsmangel "konservieren" würde. Es müssten stattdessen Anreize für den Wohnungsbau gesetzt werden, um Mieten bezahlbar zu halten. Der sächsische Justizminister hält die Regelungen der Mietpreisbremse für viele private Vermieter auch praktisch für schwer umsetzbar, "weil sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht immer ermitteln lässt".


    Auch den Gesetzesvorschlag, nachdem die Maklerprovision künftig vom Besteller zu zahlen sei, lehnt Martens ab. Dies greife in die Vertragsfreiheit von Wohnungsanbieter, Wohnungssuchendem und Makler ein. Maas glaube nicht, dass die Mieter_innen dadurch finanziell entlastet würden. "Vielmehr ist damit zu rechnen, dass die Wohnungsanbieter von ihnen zu tragende Maklerkosten in die Grundmiete einkalkulieren oder andere Wege finden, die Courtage auf den Wohnungssuchenden umzulegen."

    L-IZ, 19.03.2014
    Der Stadtrat tagt: LWB darf nur noch mit Auflagen verkaufen – Kernbestand von 36.000 Wohnungen beschlossen
    http://www.l-iz.de/Politik/Lei…agen-verkaufen-54326.html


    LVZ, 20.03.2014
    LWB bekommt sozialeren Anstrich


    In der Stadtratssitzung am 19. März wurde der Antrag der SPD-Fraktion vom 11.04.2013 zur Ergänzung der Eigentümerziele für die LWB angenommen.
    http://notes.leipzig.de/appl/l…8B0DDAC5C1257B4A002AF8F9/


    Für die LWB wird ein Kernbestand von mindestens 36.000 Wohneinheiten (WE) in der Stadt Leipzig dauerhaft festgeschrieben. Es ist anzustreben, dass die Erweiterung des Wohnungsbestandes vorrangig in jenen Stadtbezirken erfolgt, in denen der Anteil der LWB-Wohnungen unter 5 Prozent liegt.


    Im Falle der Veräußerung bewohnter Gebäude ist immer dann eine Sozialcharta mit dem neuen Eigentümer zu vereinbaren, wenn es sich um Objekte mit einem Wohnbestand ab 8 Wohneinheiten handelt. Sollte die Geschäftsführung bzw. der Aufsichtsrat der LWB den Verkauf eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser mit bestehenden Mietverhältnissen beschließen, so werden die Mieter sofort schriftlich gebeten, binnen eines halben Jahres ein gemeinsames Kaufangebot zu unterbreiten. In einem solchen Schreiben ist auf Beratungsangebote hinzuweisen.


    Die SPD begründete ihre Vorschläge zur Erweiterung der vor zweieinhalb Jahren verabschiedeten Eigentümerziele für die LWB, diesen seien notwendig, um langfristig den Einfluss der Stadt auf die Mietpreisentwicklung in Leipzig zu gewährleisten. Heiko Oßwald (SPD) verwies auf das Beispiel der Bundeshauptstadt: "Waren in Berlin vor fünf Jahren die Mieten auch noch moderat bei 5,80 Euro pro Quadratmeter, so liegen diese jetzt durchschnittlich bei 7,10 Euro."


    Nun gelte es, in Leipzig einem solchen Anstieg rechtzeitig entgegenzuwirken. Oßwald verwies gleichzeitig auf den Rückgang des Wohnungsleerstandes. Während im Jahr 2000 noch 69.000 Wohnungen in Leipzig leerstanden. seien es derzeit bereits weniger als 25.000. "Bei weiter steigenden Einwohnerzahlen in den nächsten Jahren dürfte der Leerstand bald abgeschmolzen sein."


    Die anderen Fraktionen reagierten erwartbar unterschiedlich. Die Linkspartei hatte zwar einen eigenen Änderungsantrag vorbereitet, der abgelehnt wurde, stimmte jedoch am Ende dem SPD-Antrag zu. Ihr stadtentwicklungspolitischer Sprecher Siegfried Schlegel erklärte: "Für uns gehört das Grundrecht auf bezahlbares Wohnen zur sozialen Stadtentwicklung."


    Die FDP lehnte ebenso erwartungsgemäß den Antrag ab, weil er den unternehmerischen Spielraum der LWB zu sehr verengen würde. René Hobusch zufolge sei eine durchschnittliche energetische Modernisierung nicht mit Mieten unterhalb von 6,66 Euro pro Quadratmeter zu refinanzieren. Sabine Heymann (CDU) fragte, ob Leipzig überhaupt das Mietpreis-Problem habe, "was wir hier herbeireden".

    Auch die vom Vermieter in der Sanierungsankündigung genannten 6,66 Euro pro Quadratmeter ( http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=330476 ) werden übererfüllt:


    Die Gebäude der Brüderstraße 2 und 4 werden z. Zt. aufwendig saniert.


    Wohnfläche: ca. 75 m²
    Kaltmiete: 630,00 EUR (zzgl. Nebenkosten) = 8,40 EUR/m²
    Gesamtmiete: 780,00 EUR = 10,40 EUR/m²


    Wohnfläche: ca. 62 m²
    Kaltmiete: 550,00 EUR (zzgl. Nebenkosten) = 8,87 EUR/m²
    Gesamtmiete: 674,00 EUR = 10,87 EUR/m²



    Ich darf noch mal an einige Aussage vom November 2011 erinnern, als sich dieser Thread entspann? dj tinitus: "mehr als die ortsüblichen rund 5 euro werden die wohnungen nicht kosten, sonst würde dort ja niemand einziehen" (http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=317821 ). Ähnlich äußerte sich Cowboy: " ... und wenn die Miete nach der Sanierung auf 5 Euro steigt, ist das gewiss auch nicht zuviel verlangt" (nachfolgender Beitrag).

    ^ Sind wir jetzt schon "manche Leute"? Vor zwei Jahren war Leipzig ja auch noch nicht das "better Berlin" und heute kann man 5 Euro auch in Großzschocher oder in Schönefeld nicht mehr erwarten.


    Und bevor jetzt wieder seitenweise die böse Rendite privater Anleger verteufelt wird nur kurz der Hinweis, dass die kommunale LWB die bewohnten Windmühlen-Wohnhäuser verhökerte und selbst kleine Wohnungen für 8 Euro und drüber vermietet.

    Es gibt aber immer noch genügend Leerstand in Leipzig. Die ZEIT hat ein Update zur Enrwicklung der Künstlerszene in Leipzig veröffentlicht. Der marode Charme Leipzigs wird uns noch einige Zeit erhalten bleiben.



    Die Wohngebäude mögen in Teilen der Stadt saniert sein, die Fußwege und Straßen sind aber immer noch in einem schlimmen Zustand.

    Die Bilder sind im Juni 2013 für eine längere Reportage der französischen Nachrichtenagentur AFP entstanden:


    Le nouvel Observateur, 29.06.2013
    En Allemagne, Leipzig se rêve en nouveau Berlin alternatif
    http://tempsreel.nouvelobs.com…au-berlin-alternatif.html


    Eine ganze Reihe der hier gezeigten "innerstädtischen Freiräume" gibt es zehn Monate später schon nicht mehr oder demnächst nicht mehr. Hierzu gehört schon das erste Bild, das "Bau-Büro" oder "Personaleingang Ost" in der Merseburger Straße. Die Zwischennutzung des Kaufhauses Held (Bild 8/17), ebenfalls in der Merseburger Straße, soll in absehbarer Zeit enden, weil ein Bauträger hier Wohnungen plant. Für das Westwerk soll es ebenfalls Verwertungsideen geben. Über die Mietpreise in der Spinnerei brauchen wir nicht reden.


    Was haben unsanierte Fußwege und Straßen mit Mietpreisen, (kulturellen) Freiräumen und der Verdrängung von weniger gut betuchten Menschen aus den innerstädtischen Quartieren zu tun?

    Die Verdrängung einkommensschwacher Schichten aus den "angesagten" und/oder zentrumsnahen Stadtteilen findet zweifelsohne mittlerweile auch in Leipzig statt.


    Jenseits aller Jammerei, jedoch: Was soll dagegen getan werden? Unter Berücksichtigung aller Nebeneffekte, welche Maßnahme würde wirklich - nachhaltig - helfen?

    Ansätze, über ein Bündel möglicher Lösungen, die alle nicht allein seelig machend sind, aber in der Kombination durchaus etwas bewegen könnten, zu diskutieren, gab es hier schon mehrfach. Aber oft endete dies schnell wieder und die Diskussion setzte an anderer Stelle wieder ein, zumeist bei der Einschätzung der aktuellen Situation oder je nachdem dem Einwand, es gäbe in Leipzig doch gar kein Problem, weswegen man auch nicht handeln müsse.


    Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten der Politik, auf den Wohnungsmarkt einzuwirken:
    - den Wohnungsneubau bzw. in Leipzig und anderen Städten mit nichtmarktaktivem Leerstand die Sanierung dieser Bestände, um die überhaupt erst einmal wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Dabei geht es allerdings um die Schaffung von preisgünstigen Wohnungen und nicht ausschließlich um Neubauten und Sanierungen im sogenannten gehobenen und im Luxussegment.
    - den Schutz der bestehenden Wohnungen und ihrer Mieter_innen: Mietpreisbremse, Milieuschutzsatzungen, Umwandlungsverbote in Eigentumswohnungen etc.
    http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=419610


    Für den ersten Ansatz, den Neubau bzw. die Aktivierung nicht marktaktiven Leerstandes, wäre dabei zentral:
    - Schaffung dauerhaft sozialer Wohnungsbestände
    - Einrichtung revolvierender Fonds zur Finanzierung von Neubau und Bestandserhalt
    - bewohner_innennahe Verwaltungsmodelle
    http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=417162


    Für alle drei Punkte:
    - langfristiger Erhalt und Ausbau der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB
    - Unterstützung der großen und traditionellen Wohnungsbaugenossenschaften
    - Unterstützung kleinerer und neugegründeter bzw. noch neu zu gründender (Ein-Haus)-Genossenschaften und genossenschaftsähnlicher Initiativen wie Mietshäuser Syndikat, Vereine und in anderen Rechtsformen agierende Gruppen, die sich anders als fast alle großen und traditionellen Wohnungsbaugenossenschaften auch im Bestand vor 1945 engagieren


    Siehe dazu auch "Genossenschaftliche Modelle oder Mieterselbstverwaltungsmodelle"
    http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=419104


    - Neue, dauerhafte Formen des Sozialen Wohnungsbaus anstatt der bisherigen „soziale Zwischennutzung“ (Christian Donner), z.B. eine Adaption des "Salzburger Wohnbaufonds“
    http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=417222


    - Einführung von entsprechenden Bestimmungen, nach denen bei Neubauprojekten auch ein gewisser Prozentsatz von preisgünstigen und eher kleinen Wohnungen errichtet werden muss. Dies bietet sich insbesondere bei großen Neubaugebieten wie am Lindenauer Hafen oder am Bayerischen Bahnhof an, wo solche Bestimmungen Teil des Bebauungsplanes und später der Baugenehmigung sein könnten. Adaption des Münchner Modell der "Sozialgerechten Bodennutzung" (SoBoN) und ähnlicher Modelle aus Berlin, Münster, Hamburg, Frankfurt am Main, Regensburg und anderswo:
    http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=417457


    Zum Teil als Wiederholung bereits genannter Vorschläge, aber in einer etwas anderen Sortierung - konsequente Anwendung des verfügbaren förmlichen und informellen Instrumentariums nach Hilmar von Lojewski, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr für den Städtetag Nordrhein-Westfalen und den Deutschen Städtetag, das bereits in Deutschland gesetzlich möglich ist und in anderen Städten angewandt wird:


    Für den Neubau sind dies beispielsweise
    ■ Bebauungspläne zur Festschreibung von Mindestanteilen an Wohnnutzung oder Anteilen geförderten Wohnungsbaus,
    ■ städtebauliche Verträge zur sozialgerechten Bodennutzung und Fixierung des Anteils an öffentlichen Flächen und Geschossflächenanteilen für die zielgruppenadäquate Wohnraumförderung,
    ■ Festlegung von Miet- oder Kostenobergrenzen,
    ■ Einsatz öffentlicher Grundstücke für den preislimitierten Wohnungsbau,
    ■ das nur in drei Bundesländern bislang in relevantem Umfang angewandte Instrumentarium der sozialen Wohnraumförderung


    Im Bestand geht es um
    ■ Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz, wenngleich sie im Vollzug mittlerweile recht stumpf geworden sind,
    ■ Umwandlungsverbote von Miet- in Eigentumswohnungen und bei zulässiger Umwandlung Kündigungssperrfristverordnungen, soweit es landesrechtlich überhaupt eine Ermächtigungsgrundlage gibt,
    ■ Sanierungssatzungen und Sozialpläne zur Umsetzung der Ziele sozialer Durchmischung,
    ■ das wohnungsaufsichtsrechtliche Instrumentarium, soweit es landesrechtlich zur Verfügung steht, um dem Herunterwohnen von Wohnen aus Gründen der Immobilienspekulation vorzubeugen,
    ■ Zweckentfremdungsverbotssatzungen, wenn es denn gelingt, die Gebietskulisse rechtssicher abzugrenzen,
    ■ das Mietrecht, insbesondere zur Begrenzung des Anstiegs von Bestandsmieten und Wiedervermietungsmieten, wobei es für Letztere noch keine Rechtsgrundlage gibt,
    ...
    http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=417461

    Zitat von LE Mon. hist.

    Ansätze, über ein Bündel möglicher Lösungen, die alle nicht allein seelig machend sind, aber in der Kombination durchaus etwas bewegen könnten, zu diskutieren, gab es hier schon mehrfach


    Erst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort!


    Ich hätte vielleicht klarstellen sollen, dass ich die Argumente und Lösungsansätze durchaus kenne, u.a. auch, da ich hier schon seit Jahren mitlese. :)


    Alle diese Ansätze drehen sich aber doch um das Grundproblem: "Wie verteile ich X Wohnungen unter Y Interessenten, wobei X < Y"


    Um das Problem zu lösen muss X grösser werden, oder Y kleiner.


    Trivialmarktwirtschaftlich wird das durch einen Anstieg der Mieten erreicht.
    Y wird kleiner, zuungunsten unterer Einkommensschichten, und X steigt, da die Schaffung von neuem Wohnraum lukrativ wird.
    -> Aber genau das (über den Preis) will man ja nicht.


    Die Probleme mit sozialem Wohnungsbau etc. sind *real*, Milieuschutz & Co. lösen das Problem X < Y nicht - ebensowenig, wie die "Mietpreisbremse", usw... Aus der Summe vieler kleiner Fehler (problematischer Einzelmassnahmen) ergibt sich nicht wirklich ein grosser Erfolg!


    Persönlich sehe ich mehr Chancen durch:


    - Massnahmen zur Erhöhung der Eigentumsquote, auch gerne im Rahmen von selbstverwalteten Wohnprojekten - da gehe ich voll mit - zumal sich mit Beratungsangeboten etc. sicher schon viel erreichen lässt. "selbstnutzer.de" zielt IMHO jedoch eher auf die Besserverdienenden.
    - Anpassungen bei den KdU. Nicht *mehr* Geld, aber Wegfall des Quadratmetersatzes. Wer auf 20qm im Waldstrassenviertel zu €10,- kalt wohnen will, soll das tun können. (Ich weiss nicht genau, ob das jetzt schon prinzipiell geht, aber problemlos sicher *nicht*)
    - Anreize zur Schaffung kleinerer WE im Bestand und Neubau (wie vorgeschlagen) könnten in der Tat etwas bringen. In München wohnt ein alleinstehender Normalverdiener auf 30qm - nicht auf 80! "Preiswert" jedoch zu diktieren, erhöht allenfalls Y, nicht aber X!


    ... sowas, halt. Ob das alles ausreicht, steht in den Sternen. Soziale Durchmischung lässt sich bestimmt auf die eine oder andere Art erreichen (siehe DDR), aber soziale Durchmischung schützt nicht vor Wohnungsnot (siehe DDR).


    Bei geforderten Subventionen, Eingriffen in Eigentumsrechte sowie die Vertragsautonomie, ... sollte doch mindestens eine Darlegung erfolgen, inwieweit dadurch das Problem X < Y *nachhaltig* entschärft wird!