Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

    okay, hundertsechzehnte runde:


    wenn billiger wohnraum so supidupi knapp ist, warum stehen dann mehr als 1000 kdu-kompatible wohnungen leer?


    die durchschnittlichen angebotsmieten in den einzelnen stadtteilen sind nicht besonders aussagekräftig. so, wie die wenigsten leipziger das durchschnittsalter von 43 jahren haben.


    und das einfachste mittel gegen segregation: selber nach grünau ziehen und dort für soziale durchmischung sorgen. dieser weg steht jedem offen. wenn den alle gehen würden, die "gentrifizierungs"- und "segregations"-tendenzen wittern, wäre grünau bald sowas von desegregiert - und es würden eine menge altbauwohnungen frei werden.


    wer diesen weg nicht geht, wird dafür gute gründe haben. und genau aus diesen gründen sind nachfrage und mieten in guten wohnlagen höher als anderswo. wer das problematisch findet, sollte sich dann konsequenterweise eingestehen, dass er selbst teil dieses problems ist. doch daran haperts oft. statt dessen wird hauseigentümern die miethöhe vorgeworfen. dabei richtet sich die nach angebot und nachfrage.

    Zitat von dj tinitus

    die durchschnittlichen angebotsmieten in den einzelnen stadtteilen sind nicht besonders aussagekräftig. so, wie die wenigsten leipziger das durchschnittsalter von 43 jahren haben.


    Humbug, die Altersverteilung ist ganz anders aufgebaut als Mieten. Trägt man die auf ein Diagramm mit y = Alter und x = Anzahl der Menschen im entsprechenden Alter auf, so ergibt sich im Idealfall eine nach rechts unten abfallende Gerade, weil x Menschen geboren werden und in jedem Jahr einige sterben, bis dann halt keiner mehr lebt. Wird die Altersstruktur getrennt nach Frauen und Männern auf zwei Seiten wird, so erhält man die klassische Alterspyramide oder Bevölkerungspyramide. http://de.wikipedia.org/wiki/Altersstruktur
    Durch gesellschaftliche Einflüsse wie Kriege, Babyboom, Pillenknick, Unsicherheiten der Nachwende ... und die Zu- und Wegzüge erhält man die "Lebensbäume" wie unter http://statistik.leipzig.de/ --> Stadt-Daten.


    Die Mieten in einem Stadtteil gruppieren sich viel stärker um den Durchschnittswert. In einem Diagramm würde sich idealerweise eine Gaußsche Glockenkurve ergeben, also Normalverteilung bestehen: http://de.wikipedia.org/wiki/Normalverteilung
    Hier ist es auch möglich, einen Boxplot darzustellen. http://de.wikipedia.org/wiki/Boxplot In der Box liegen dann die mittleren 50 % der Daten und innerhalb der "Antennen"- oder "Whisker"-Grenzen 95 % aller Werte. Die Darstellung wäre sicher noch besser geeignet, aber insgesamt ist die Angabe des Medians so aussagekräftig, dass z.B. auch fast alle städtischen Statistiken wie etwa in der Bürgerumfrage 2011 nur damit arbeiten. Eine der wenigen Ausnahmen ist die Abb. 2 "Bewertung der Wohnviertelentwicklung in den letzten 5 Jahren und Nettokaltmiete je qm" (S. 13) in dem Artikel von Andrea Schultz über die "Attraktivität des Wohnviertels" ( http://www.leipzig.de/imperia/…k-und-wahlen/lz_qb122.pdf ). Bei einem Median von 4,70 Euro/m² reicht die Box etwa von 4,10 bis 5,30 Euro/m² und die Whiskergrenze von ca. 2,50 bis 7,00 Euro.


    Zum Rest später, wenn ich mich etwas abgekühlt habe.

    Immer mehr Leipziger wohnen an Hauptverkehrsstraßen

    Unter anderem, weil Menschen oft gern in ihrem Wohnumfeld bleiben, wenn sie umziehen müssen, füllen sich in den letzten Jahren auch wieder die Hauptverkehrsstraßen wie etwa Karl-Heine-, Zschochersche Str. oder Lützner Str. in Plagwitz und Lindenau, um hier von der Karl-Liebknecht- oder Waldstraße gar nicht zu reden:


    Jens Vöckler: Bevölkerungsentwicklung an Leipzigs Hauptverkehrsstraßen
    Statistischen Quartalsbericht II/2012 ( http://www.leipzig.de/imperia/…k-und-wahlen/lz_qb122.pdf )


    LVZ-Online, 10.09.2012
    Laut, aber lebenswert: Immer mehr Leipziger wohnen an Hauptverkehrsstraßen
    http://www.lvz-online.de/leipz…/r-citynews-a-154598.html

    Ich halte dieses Deutung, wonach die Hauptstraßen auf einmal beliebt sind, für problematisch.
    Hier werden schlicht die Sanierungen lange leerstehender Gebäude nachgeholt, mit dem Effekt, daß in bis dato leerstehende Häuser ein paar Mieter einziehen - schon steigt die Einwohnerzahl.
    Ein ähnlicher Effekt ergibt sich, wenn komplette Wohnanlagen der 20er/30er-Jahre saniert werden oder große Kasernenanlagen wie etwas Siebengrün: dort wohnte jahrelang niemand, da die Wohnungen schlicht und ergreifend nicht zur Verfügung standen, oder, wie bei Ex-Kasernen und Ex-Industriebetrieben, es gar keine Wohnungen gab. Sobald die Wohnungen, die schnell in Größenordnungen von mehr als 100 Stück auf den Markt geworfen werden, bezogen sind, schnellt die Einwohnerzahl explizit nach oben.

    Das ist wohl die klassische Entscheidung zwischen Huhn und Ei, denn, wenn es im Viertel keine entsprechende Nachfrage gäbe, würde man ja auch weiterhin nicht sanieren. Insofern ist die Wiederbelebung der Hauptstraßen ein Indikator für Beliebtheit und Sanierungsdruck in einem Viertel, dessen Teil ja wiederum die Hauptstraße auch ist.

    ^ Wenn der KdU-Satz angehoben wird, weil ALG-II-Empfänger angeblich sonst umziehen müssten, dann wird das Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt haben. Wen treffen diese Auswirkungen? Richtig, Normal-Verdiener mit mittleren Einkommen, sprich die große Mehrheit.


    Und nein, 15.000 HH werden nicht umziehen müssen.

    Zitat von Geograph

    ^


    Die Frage ist also eher:
    - Merkt die Stadt, dass den entsprechenden 15.000 gar nicht mehr genug kostengünstige Wohnungen gegenüber stehen?
    - Was, wenn diese Erkenntnis endlich auch im Jobcenter + Rathaus ankommt?
    - Ist es "gerecht", die Mehrkosten diesen ca. 15.000 HH aufzudrücken und somit eine weitere Verschlechterung der Lebensbedingungen zuzulassen?


    Ist es gerecht, das Subsidiaritätsprinzip aufzuweichen und jede Kostensteigerung der Lebensführung von Einzelnen der Allgemeinheit aufzudrücken? Der zitierten Statistik ist auch zu entnehmen, dass von 75197 "Bedarfsgemeinschaften", 57072 (75%) erwerbsfähig sind. Die Frage muss aus meiner Sicht lauten, wass diese 75% tun, um erhöhte Wohnkosten zu schultern. Jeder Angestelltenhaushalt, sei es in Volkmarsdorf oder Schleußig muss sein Monatsbudget ebenso justieren, wenn die Mieten steigen. Dies kann auch weiter unten verlangt werden. So steigt der Druck eine Arbeit anzunehmen, und sei sie weit weg, niedrig bezahlt oder unbequem. Das ist aus meiner Sicht nicht das Schlechteste.


    Wir brauchen nicht über Überangebot ja oder nein diskutieren, es steht die Frage ob und wie sich die Bürger, die sich in ihrer Lebensführung stark auf den Staat stützen, mit Kostensteigerungen selbst auseinander setzen. Mich beschleicht das Gefühl, viele wollen ihnen diese Entscheidung abnehmen, in denen dann einfach die KdU-Sätze nach oben verschoben werden. So tut man niemanden weh und sediert die Sozialklientel.


    Welche realistisch umsetzbaren Maßnahmen schlägst Du vor?

    besten dank für den link.
    dort geht es allerdings um eine art betreutes wohnen für halb- und dreiviertelobdachlose aus heimen und pensionen und um leute mit "sozialen bzw. gesundheitlichen schwierigkeiten", die auf dem wohnungsmarkt nicht vermittelbar sind.


    das zitierte ziel kommunaler wohnungspolitik ist in leipzig erreicht. wer seine miete völlig oder fast vollständig geschenkt bekommt, hat ja wohl angemessenen und bezahlbaren wohnraum, selbst wenn der in grünau liegen sollte oder noch etwas dazu verdient werden muss.


    und um gleich noch ein weiteres schiefes bild gerade zu rücken: es ist ja nicht so, dass hier die verelendung grassiert. als "einkommensschwach" gilt auch jeder medizin-, jura- oder architekturstudent, dessen arzt-anwalt-architekten-papa seinem sohn locker jegliche miete zahlen kann. seit 2005 (einführung der hartz-gesetze) hat sich die arbeitslosenquote in der stadt halbiert. natürlich sind nicht alle reich. aber es ist doch auffallend, dass seit jahren die "teuren" wohngegenden zulauf verzeichnen, während die "billigen" stadtteile bevölkerungsschwund aufweisen.


    das ist nicht problematisch (anders sähe es im umgekehrten fall aus). aber vor allem sollte die kommunalpolitik diese kluft nicht auch noch zusätzlich vergrößern, indem mit viel steuergeld einerseits sozialer wohnungsbau in boom-quartieren betrieben werden würde, während ein paar kilometer weiter ebenfalls mit viel steuergeld leer stehende günstigwohnungen abgerissen würden.

    als weitaus sinnvollere verwendung von steuergeldern erscheint mir, den öffentlichen raum in derzeit schwächer nachgefragten lagen aufzuwerten, um diese für private investoren interessant zu machen. und gegebenenfalls die kdu-sätze früher oder später der allgemeinen preisentwicklung anpassen. das ist in der vergangenheit geschehen, das wird auch in der zukunft passieren. im grunde ist alles ist im lot.


    und mal ganz nebenbei: als münchner würde ich uns angesichts dieser diskussion für bekloppt halten.

    Zitat von WolfsheimJena

    Ist es gerecht, das Subsidiaritätsprinzip aufzuweichen und jede Kostensteigerung der Lebensführung von Einzelnen der Allgemeinheit aufzudrücken?


    Wahrscheinlich ist die Frage einfacher zu beantworten, ob es rechtmäßig ist, also in Übereinstimmung mit geltendem Recht geschieht. Da ist dann in erster Linie auf das Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Grundsicherung für Arbeitsuchende - und Zwölftes Buch (XII) - Sozialhilfe - zu verweisen.
    http://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/index.html
    http://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/index.html


    Die Leistungen umfassen auch den Bedarf für Unterkunft und Heizung. Steigen die Lebenshaltungskosten, zu denen auch die Mieten gehören, so müssen (nicht können!) die entsprechenden Leistungen erhöht werden. Wenn ich hier nun auf den verfassungsrechtlichen Anspruch eines menschenwürdigem Existenzminimums verweise wird wahrscheinlich sofort wieder die Diskussion losbrechen, was darunter zu verstehen ist - vor allem auch unter den speziellen Bedingungen in Leipzig. Dafür muss zu den jeweiligen Richtwerten hinreichend Wohnraum verfügbar sein. Daher dreht sich die Diskussion um die zentrale Frage, ob dies in Leipzig (noch) der Fall ist.


    Die Stadt Leipzig hat vor einem Jahr die seit 2005 geltenden Eckwerte für angemessene Unterkunftskosten angehoben ( http://www.leipzig.de/de/buerg…nftskosten-an-20446.shtml ). Dies hat sie nicht unbedingt freiwillig getan, sondern weil es zuvor (und auch danach) eine Reihe von entsprechenden Urteilen des Bundessozialgericht und der Sozialgerichte gab.
    Darin hatten die Gerichte, spezial das BSG, vorgegeben, welchen Anforderungen die Herleitung von Angemessenheitsgrenzen der Unterkunftskosten genügen muss.


    In Hamburg traten zum 1. April 2012 neue Miethöchstwerte für Asylbewerber_innen, Sozialhilfe- und Hartz-IV-Empfänger_innen in Kraft, mit denen die Höchstwerte der Kosten der Unterkunft an den aktuellen Mietenspiegel 2011 angepasst wurden ( http://www.hamburg.de/leistung…osten-der-unterkunft.html ; http://www.hamburg.de/pressear…osten-der-unterkunft.html).
    Einen Monat später, am 1. Mai 2012, trat im Land Berlin die Wohnaufwendungenverordnung (kurz WAV) in Kraft. Das Land Berlin hat hier im Rahmen der Vorschriften der §§ 22 a – c SGB II die Angemessenheitsgrenzen für die Anerkennung von Mieten neu geregelt ( http://www.berlin.de/jobcenter…osten_der_unterkunft.html ; http://www.tagesspiegel.de/ber…urer-wohnen-/6473264.html ; http://www.taz.de/!90912/ ).
    In Nordrhein-Westfalen stehen Änderungen an, da das BSG Kassel in einem Urteil vom 16.05.2012 ( B 4 AS 109/11 R ) feststellte, dass bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche auf die in Nr 8.2 der Wohnraumnutzungsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen festgesetzten Werte zurückzugreifen und mithin als angemessene Wohnungsgröße für einen Ein-Personen-Haushalt eine Wohnfläche von 50 qm zu berücksichtigen ist ( http://juris.bundessozialgeric…rt=tm&Datum=2012&nr=12481 ). ...


    Mehrfach wurde nun hier bereits auf hingewiesen, dass die 25. Kammer des Sozialgerichts Leipzig mit Beschluss vom 03.05.2012 – S 25 AS 1299/12 ER – im Rahmen eines Eilrechtsschutzverfahrens - erkannte, dass die aktuelle "Richtlinie Kosten der Unterkunft und Heizung für Leistungsberechtigte des SGB II und SGB XII "Schlüssiges Konzept" - Beschluss Nr RBV-761/11" ( http://notes.leipzig.de/appl/l…789D0031AC36?opendocument ) nicht den vom Bundessozialgericht formulierten Kriterien entspricht und dass deshalb bei der Bestimmung der Angemessenheitsgrenze auf die um einen Sicherheitszuschlag von 10 % erhöhte Tabelle nach § 12 Wohngeldgesetz abzustellen ist. Auch in anderen Rechtsverfahren unterliegt das Leipziger Jobcenter regelmäßig. Siehe dazu unter anderem den LVZ-Bericht "Stadt erleidet nur Schiffbruch" vom Anfang September ( http://www.witteleipzig.de/seite25.html ). So ist zumindest die aktuelle Rechtslage.

    Ich danke für die ausführliche Recherche, LE.Mon.Hist. Jedoch klärt das Zitieren von Gesetzen noch lange keine Gerechtigkeitsfrage. Obendrein ist durch die Rechtsprechung der letzten Jahre die aktuelle Schieflage erst entstanden. Qua Richterbeschluss werden Anspruchsgrundlagen definiert, die durch die Allgemeinheit aufgebracht werden "müssen", das heisst der Normalbürger wird zur Solidarität verurteilt und auf die angeblich Schwachen verwiesen, die sich nicht selbst versorgen können. Wie ich schon sagte, damit sediert man das sonst aufmüpfige und sonst ins Rechtslastige abdriftende Sozialklientel.


    Dem muss Einhalt geboten werden und das geht nur, wenn man sich nicht auch noch durch Eingriffe in das Marktgeschehen auf dem Immobilienmarkt beteiligt. Aber zurück zu Geograph:



    - unabhängig vom Wohnen
    - mehr Investition in Bildung und Weiterbildung statt Anwerben von tausenden EU- und nicht-EU-Ausländern (insbesondere in Pflegeberufen praktiziert, wo genug Arbeitslose auch arbeiten könnten, da man dafür nicht hochintelligent sein muss, ähnliches trifft auf Kassierer, Warenverräumung uvm. zu)


    Meine Erfahrungen mit einem 18jährigen Azubi in spe, der intelligent und leistungsfähig war sind andere. Es fehlt heutzutage schlicht an der Haltung zu Arbeit. Wir haben ihn als Praktikanten bereits voll bezahlt, ihm 3 Wochen vorfristig einen Ausbildungsvertrag mit 150% übertariflicher Vergütung gegeben. Wir haben ihn wegen Unlust, Unpünktlichkeit und einfacher Faulheit entlassen. Soviel zur Qualität der 75% Arbeitsfähigen unter den 75000 Empfängern in Leipzig. Leider ist so etwas häufiger anzutreffen und mir fehlt die Geduld moralische Unzulänglichkeiten der Arbeitnehmer zu korrigieren.
    So lange man sowas antrifft, nehme ich lieber einen jungen spanischen Akademiker, der sich ein Bein für den Job rausreisst. Und dem Entlassenen kann man nur sagen, dass er nicht die Mindeste Solidarität verdient hat. Es gibt zwar das Heer der Arbeitslosen, gleichzeitig finden wir absolut kein Personal, das auch nur unsere Mindestanforderungen erfüllt, geschweige denn die heute geltenden Qualitätsanforderungen. Eines werde ich nicht tun: mein Qualitätsniveau zu senken. Anderswo wartet man nur darauf.



    B - beim Wohnen
    - nicht 100% "Luxuswohnen" (momentan ist Neubau fast nur in diesem Segment Realität und ein bisschen noch im suburbanen Raum für Einfamilienhäuser), sondern auch Wohnraum für schwächere Haushalte ... und vor allem mehr kleine Wohnungen (1 und 2 Räume), sowohl für Studenten, als auch für Rentner mit geringer Rente oder Arbeitslose, Alleinerziehende usw. [es suchen ja nicht nur die 'Faulen' günstige Wohnungen] >>> es sollte eben auch Anreize geben, dass sich Wohnbauten mit einfacherer Ausstattung wieder lohnen und nicht nur Denkmalabschreibung etc.
    - weniger Gängelung vom Amt, wenn man nur 5 oder 10 Euro über dem KdU-Wert liegt ... so muss man weder den Satz anheben, noch müssen tausende HH umziehen
    - Satzungen ähnlich wie in München, die Gebiete festlegen, wo auch langfristig günstige Wohnungen vorhanden sind ...


    Ich habe kein Verständnis dafür, wenn sich jemand oder ein bestimmtes Gremium die Weisheit anmasst zu definieren, was "Luxuswohnen" ist. Aus Sicht eines Obdachlosen ist Luxus, ein Zimmer mit Kachelofen zu bewohnen, aus Sicht eine Angestellten ist das was ganz anderes. Dieser Begriff ist jeweils eine individuelle Ansicht und es ist anmaßend, eine Grenze, aber der Wohnungsbau ins Luxussegment fällt zu definieren. Wer will das entscheiden? Aufgrund welcher objektiven Kriterien? Die jeweiligen Investoren spekulieren auf Nachfrage. So sie sich real stellt ist das in Ordnung. Sollte das nicht so sein, geht man eben insolvent oder muss das Niveau oder die Wohnungsgröße senken um weniger solvente Mieter profitabel wohnen zu lassen. Ich begreife nicht die Logik einer Einteilung in Sozialwohnungsbau (führt zu Mißbrauch durch Leute, die eigentlich zuviel verdienen, siehe Windmühlenstrasse) und normalen Wohnungsbau.


    Wie unsinnig das ist sieht man doch an Plagwitz. Ursprünglich für das Arbeitervolk gebaut, wohnt dort heute die zunehmend akademische Klientel. Wohnen die alle "falsch"? Genauso in der vorderen Neustadt: Geplant und gebaut fürs Beamtentum der Reichsbahn und höhere Angestellte, tummeln sich heute Migranten und eher gering Verdienende unter Stuckdecken und auf Parkettböden. Wohnen die auch alle "falsch"?
    Insofern ist der Sinn einer Ausweisung von Reservaten, in denen Sozialwohnungsbau stattfinden soll, eher unsinnig.

    Stadt Leipzig hebt Eckwerte für angemessene Unterkunftskosten an

    PM Stadt Leipzig, 21.09.2012
    http://www.leipzig.de/de/buerg…nftskosten-an-24010.shtml


    es wäre für alle besser, wenn du dir deine komischen fragen künftig selbst beantworten würdest.


    die "studentenbuden" sind 32 qm groß und komplett mit mobiliar, einbauküche und tv ausgestattet; auch strom und gez sind inklusive. verglichen mit angeboten vom studentenwerk ist das nicht wucher, sondern eher dumping.


    trotz steigender kdu-sätze weiterhin irgendwelche wohnraumknappheit herbei fantastisieren zu wollen, hat auch einen ziemlich hohen spam-faktor.


    höher sollte er wirklich nicht werden.

    Nur noch mal kurz zu den neuen Angemessenheitsgrenzen: Die Wohnflächenhöchstgrenzen bleiben unverändert. Sie sind abhängig von der Anzahl der Personen in der Bedarfsgemeinschaft (BG). Insgesamt wird eine Warmmiete bis zu 7,01 Euro/qm übernommen.


    1-Personen-BG bis 45 Quadratmeter: 201,60 Euro kalt, 315,45 Euro warm.
    2-Personen-BG bis 60 Quadratmeter: 268,80 Euro kalt, 420,60 Euro warm.
    3-Personen-BG bis 75 Quadratmeter: 336,00 Euro kalt, 525,75 Euro warm.
    4-Personen-BG bis 85 Quadratmeter: 380,80 Euro kalt, 595,85 Euro warm.


    Und nur mal ein kleiner Test für die 1-Personen-BG, 2-Personen-BG (50 bis 60 qm) und 3-Personen-BG (65 bis 75) mit http://www.immobilienscout24.d…vorstadt/-/-/EURO--202,00
    Zentrum-Süd: 3 aktuelle Angebote, 14 bis 25 qm // 1 // 2
    Südvorstadt: 6 aktuelle Angebote, 12 bis 32 qm // 8 // 4
    Connewitz: 2 aktuelle Angebote, ca. 33 qm // 14 // 6
    Schleußig: 1 aktuelles Angebot, ca. 20 qm // 1 // 2
    Plagwitz: 2 aktuelle Angebote, 18 bis 36 qm // 8 // 15
    Lindenau: 9 aktuelle Angebote, 18 bis 46 qm // 35 // 25


    Neustadt-Neuschönefeld: 11 // 57 // 92
    Volkmarsdorf: 32 // 52 // 81
    Anger-Crottendorf: 21 // 42 // 61


    Lausen-Grünau: 57 // 12 // 140
    Grünau-Ost: 19 // 3 // 9
    Grünau-Mitte: 55 // 6 // 66
    Grünau-Nord: 34 // 7 // 50
    Schönau: 13 // 6 // 12
    Paunsdorf: 20 // 34 // 27


    PS: Die Zahl der Angebote mit den neuen Bemessungsgrenzen in ganz Leipzig: 400 // 1034 // 1354
    Zum Vergleich mit den alten Bemessungsgrenzen: 312 // 704 // 1091 (189,90 Euro // 253,00 Euro // 316,00 Euro).
    Insgesamt gibt es für die jeweiligen Wohnungsgrößen 949 // 2408 // 2277 Angebote bei immobilienscout24.de.


    Von ca. 1000 Angeboten bei Immoscout für kleine Ein- oder Zweiraumwohnungen unter 45 qm entsprach weniger ein Drittel den KdU-Satz, nun sind es mit 400 wieder etwas mehr (2 Fünftel). Davon liegen allerdings die Hälfte in den beiden Großwohnsiedlungen Grünau (ca. 180) und Paunsdorf (20). Im gesamten Zentrum (Stadtbezirk Mitte) sind es wenig mehr als 10, entweder Plattenbauten der LWB oder kleine Student_innenzimmer zwischen 14 und 24 qm, im Stadtbezirk Süd ebenfalls 10, an der Karli mit 12 qm und an der Peripherie bis 35 qm groß. In Südost sind es zwar 17, davon aber 12 in Kleinzschocher; ähnlich in Altwest mit 25, davon 9 in Lindenau und 7 in Altlindenau. Im Osten sind es ohne Paunsdorf und die Peripherie 42, plus noch einmal 10 in Reudnitz-Thonberg und Stötteritz.